El inmobiliario ofrecerá oportunidades, pero con paciencia

Madrid. Una de las reacciones más destacables tras el anuncio de las vacunas fue el repunte de los activos inmobiliarios cotizados. Gilles Seurat, de La Française, destaca el ascenso de firmas francesas como Unibal o Klepierre. Pero el inversor, además de optar por acciones del sector, puede plantearse comprar activos inmobiliarios físicos. En los últimos meses, el INE recoge una recuperación irregular de las compraventas de viviendas (de bajar más de un 50% interanual en mayo han pasado a recortar apenas un 1,1% en septiembre y para volver a bajar a dos dígitos en octubre). Al tiempo, también se ha producido una caída de precios que, en las capitales, según Tinsa, roza el 3% desde el estallido de la pandemia, pero que la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias eleva al 5% y otras fuentes incluso al 10%. Si bien también hay quien opina que en 2020 los precios han estado contenidos y será en 2021 cuando bajen de verdad.

Por eso, pese a los ajustes que se han producido, aún puede ser pronto para comprar. Ferrán Font, de pisos.com, cree que 2021 puede ser un buen año para estar atento al surgimiento de oportunidades, puesto que anticipa que muchos propietarios van a verse obligados a bajar los precios para poder vender su inmueble si la operación les urge. Pero añade que si el objeto de la inversión es el alquiler, hay que ser consciente de que la capacidad de pago de los inquilinos puede deteriorarse por el aumento del paro. Las rentas ya están bajando, lo que hace prever que la rentabilidad del alquiler se reducirá.

A juicio de Fernando Rodríguez de Acuña, de la consultora RR Acuña, el mejor momento para entrar en el mercado será el segundo trimestre, sobre todo en vivienda turística, cuando se observe una cierta estabilización en España y en los mercados emisores de visitantes, como Francia, Países Bajos, Alemania y el Reino Unido. Este experto considera que la campaña de verano de 2021 será mejor que la de 2020, pero sin alcanzar la normalización, por lo que el alquiler en la costa puede estar funcionando ya a medio gas.

En las primeras residencias, recomienda esperar algo más: si bien a lo largo de 2021 el precio de los pisos puede caer más, el mercado del alquiler no se recuperará rápido. Las cicatrices de la crisis en el empleo seguirán estando presentes y buscar retornos vía revalorización del activo llevará aún cierto tiempo.

Fuente: diariosur.es

Los inversores levantan el castigo a la deuda de alto riesgo europea

La rentabilidad de los bonos ‘high yield’ cae a niveles previos a la crisis. El apoyo de los bancos centrales ha sido decisivo

El mayor apetito por el riesgo ante las expectativas generadas por la vacuna no solo tuvo su efecto en las Bolsas, también la deuda de alto riesgo ha sacado partido del renovado optimismo. Esa es la conclusión que se extrae del índice Bloomberg Barclays de deuda high yield europea cuya rentabilidad se sitúa en el 3,44%, niveles previos al estallido de la crisis y lejos del 10,6% que llegó a marcar a finales de marzo.

Varias son las razones que explican esta mejora, pero al igual que lo ocurrido en la deuda pública y los bonos corporativos en grado de inversión, el papel jugado por los bancos centrales ha sido decisivo. “El estrechamiento que ha vivido el crédito high yield se debe a las masivas compras de bonos por parte de los bancos centrales, que han ido expulsando a los inversores hacia niveles de subordinación y calidad crediticia cada vez más bajos en busca de rentabilidad”, afirma Ignacio Fuertes, director de inversiones de Rentamarkets.

El experto considera que uno de los puntos de inflexión fue la decisión de la Reserva Federal de EE UU de incluir estos activos en su programa de compras. El BCE no ha seguido los pasos, pero en abril acordó aceptar bonos basura como colateral para aliviar la presión sobre Italia.

Si bien los estímulos monetarios y fiscales aprobados en los últimos meses han sido decisivos para la supervivencia del mayor número de empresas, el equipo de gestión de Dunas Capital señala que las expectativas generadas por las vacunas han sido “un empujón importantísimo”. Al apoyo continuado de los bancos centrales se ha añadido en los últimos meses las expectativas de mejora de los fundamentales de las compañías y de la economía, todos ellos ingredientes que “revertirán en un mejora de los diferenciales de crédito en general para los activos, incluidos los de mayor riesgo”, explica Jesús Sáez, responsable de mercado de capitales de Natixis en España. Con la deuda pública en mínimos históricos e incluso en terreno negativo, los inversores han tenido que elevar el riesgo en sus carteras para poder cumplir o aproximarse a sus objetivos de rendimiento. “Los activos high yield o de más subordinación han recibido flujos de demanda de manera activa, que hace que sus rentabilidades sean cada vez menores”, señala Sáez. Una idea en la que coincide Guillermo Uriol, responsable del fondo Ibercaja High Yield, que señala que la liquidez inyectada por los bancos centrales ha contribuido a que los diferenciales para la deuda de alto riesgo se hayan contraído al entorno de los 250-260 puntos básicos, niveles de febrero.

Con el año a punto de acabar son muchos los inversores que se preguntan qué cabe esperar en 2021 después de la fuerte caída de las rentabilidades y su consiguiente subida de los precios este ejercicio. Joan Bonet, director de estrategia de mercados de Banca March, se muestra optimista y defiende que en un entorno de prolongación de los estímulos por parte de los bancos centrales –el BCE ha ampliado el programa de compras frente a la pandemia en 500.000 millones hasta marzo de 2022– desde su equipo mantienen su exposición a la deuda high yield. “Si el próximo año se llegara a producir una mejora de las expectativas de crecimiento y se anticipara un paulatino y lento proceso de normalización, la deuda de alto riesgo global ofrece capacidad de absorción del impacto negativo de los tipos”, añade. Así, para la primera mitad de 2021 el gestor se decanta por los sectores más cíclicos y vinculados a las materias primas y economías emergentes.

Desde Dunas Capital apuestan por la cautela y aunque ven probable que en el corto plazo siga mejorando, no descartan que a lo largo del año se produzca un aumento de empresas que presenten problemas para seguir operando y pagar su deuda. “Hay que ser muy selectivo a la hora de invertir en estos bonos en los próximos meses”, añaden.

Rafael Valera, gestor de Buy & Hold, señala que en un entorno de mejora económica y de aumento de la movilidad, los sectores que más han sufrido podrían despegar. El experto señala que las perspectivas de las aerolíneas son positivas, pues muchas ya han hecho refuerzos con ampliaciones de capital como IAG o rescates por parte de los Gobiernos. No obstante, aconseja ser muy selectivo. Una idea que también comparte Uriol, que recomienda evitar las empresas más apalancadas.

LA FED INCLUYE DEUDA ‘HIGH YIELD’ EN SUS COMPRAS

Estímulos. El papel jugado por los bancos centrales ha sido esencial para devolver cierta estabilidad a la deuda de alto riesgo. Una de las medidas más impactantes ha corrido a cargo de la Fed, que decidió incluir en sus compras de deuda corporativa a los ángeles caídos, emisores con grado de inversión que pudieran perderlo por la crisis. Más moderada fue la actitud del BCE, que en abril acordó aceptar deuda de baja calidad como garantía en las operaciones de préstamo al sector financiero. El organismo que preside Christine Lagarde admite todos los activos que a fecha del 7 de abril tuvieran grado de inversión. Joan Bonet considera que la excepcionalidad de las medidas se debe a la inusual situación generada por la crisis. “En las tres últimas recesiones, el pico de quiebras del segmento high yield se alcanzó entre los 11 y 24 meses posteriores al inicio de la recesión. En el ciclo actual, el movimiento ha sido mucho más exagerado. El momento de máximo estrés se alcanzó en poco más de un mes”, añade.

Fuente: cincodias/elpais.com

Merlin reduce su beneficio un 65% hasta septiembre por atípicos y desinversiones

Con un ebitda de 197 millones de euros, la socimi se encuentra a 50 millones de alcanzar su objetivo previsto para este año.

Merlin Properties ganó 111,8 millones de euros en los nueve primeros meses del año, lo que representa una caída del 65% respecto al beneficio del mismo periodo del año anterior, lastrada por elementos atípicos como las desinversiones realizadas, aunque continúa acercándose al cumplimiento de los objetivos financieros que se marcó antes de la pandemia.

Los dos principales impactos en sus últimos resultados trimestrales proceden de la venta de activos acometida en los últimos meses, así como de una menor revalorización de la cartera que la contabilizada el año pasado.

En concreto, el valor neto de los activos de la última valoración realizada el pasado mes de junio asciende a 7.410 millones de euros, que, pese a representar un aumento del 3,3%, es menor que la realizada en el mismo periodo del año anterior, reflejándose en un impacto contable en la cuenta de resultados.

Los ingresos de la socimi alcanzaron los 380,9 millones de euros, un 3,5% inferiores, por las desinversiones. La compañía destaca que, sin tener en cuenta este cambio de perímetro de las ventas realizadas, las rentas hubiesen crecido un 1,4%.

En cuanto al resultado bruto de explotación (Ebitda), fue de 275,7 millones de euros, un 13% por debajo del registrado a septiembre del año 2019, como consecuencia de las ayudas ofrecidas a sus inquilinos en el marco de la crisis del Covid-19 mediante bonificaciones de renta.

El impacto contable de esta medida en estos nueve últimos meses alcanza los 39,6 millones y afectó tanto al Ebitda como al beneficio operativo, que fue de 197,3 millones de euros, un 16,8% menos.

No obstante, este beneficio operativo se sitúa a solo 50 millones de alcanzar el objetivo marcado por la compañía antes del estallido de la pandemia de alcanzar una cifra de 250 millones de euros a cierre del ejercicio 2020.

1.200 millones en caja

Merlin también afronta este periodo de incertidumbre en el corto y medio plazo con una posición de liquidez de casi 1.200 millones de euros y con solo un 9% de los contratos venciendo el próximo año, un ejercicio en el que contará con unos 20 millones de rentas adicionales derivadas de nuevos alquileres.

Tras la emisión y recompra de bonos realizadas en julio y el repago anticipado de deuda hipotecaria, el nivel de endeudamiento de Merlin se sitúa en el 40,9%, mientras que no tendrá que afrontar vencimientos de deuda hasta mayo de 2022, con un vencimiento medio de 6,2 años.

Por negocios, el de oficinas registró un aumento del 3% comparable de las rentas y una ocupación del 91,1%; el de centros comerciales mantuvo la ocupación en el 93,7%, en niveles pre-Covid, y el de logística registró un incremento del 8,5% en rentas, con una ocupación del 97,5%.

Fuente: elespanol.com

Madrid capital tiene 14.000 pisos en marcha y solo un 10% a la venta, ¿dónde están?

La oferta de obra nueva en Madrid capital es escasa frente a una demanda creciente. Pero, ¿cuántas viviendas hay en marcha actualmente? Y lo que es más importante, ¿cuántas están a la venta? La consultora CBRE, en la quinta edición de su informe ‘Madrid desde el cielo’ ha identificado 395 proyectos residenciales en marcha que aglutinan la construcción de 14.184 viviendas -un volumen ligeramente superior al de hace un año cuando había 13.715 unidades en marcha y apenas el 15% a la venta, 2.146 unidades-, cuya finalización está prevista en los próximos 2-3 años.

De todas estas unidades, solamente un 10% está en comercialización activa. Es decir, aquel que quiera comprar ahora mismo una vivienda de obra nueva en Madrid capital apenas tendría 1.418 unidades para elegir, «posiblemente el resto de unidades ya están vendidas o el promotor no las pone abiertamente a la venta, ya que hay promotores que reservan una parte de las viviendas y las van sacando por fases, algo que ya sucedía el año pasado», ha explicado Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España.

El 64% de las viviendas, es decir, 9.015 unidades se concentra en los distritos periféricos de Vicálvaro, Hortaleza, Villaverde, Fuencarral, Tetuán y Vallecas.

Aunque algunos de estos proyectos no requieren el uso de grúas, especialmente en el caso de las rehabilitaciones, muy frecuentes en el centro de Madrid y en proyectos de lujo. CBRE ha detectado 303 grúas. ¿Dónde se concentran? Alrededor del 64% de esas viviendas en construcción, es decir, 9.015 unidades se concentra en los distritos periféricos de Vicálvaro, Hortaleza, Villaverde, Fuencarral, Tetuán y Vallecas.

Vicálvaro a la cabeza por número de viviendas

Vicálvaro destaca entre ellos, ya que concentra el 22% de las viviendas en construcción, con más de 3.200 unidades en marcha, 425 viviendas más que en 2019. Entre ellas un proyecto de Hi Real Estate en El Cañaveral, el ámbito estrella de este distrito desde 2017. Sus 400 viviendas suponen la promoción más grande de este ámbito y el que mayor número de grúas requiere: un total de 12.

 

 

“Vicálvaro, se ha consolidado como el principal motor de la actividad promotora residencial en Madrid liderando por segundo año consecutivo la aportación de nueva vivienda a la oferta residencial de la ciudad. Si el año pasado casi duplicó las cifras de unidades en construcción respecto a 2018, especialmente por el desarrollo de El Cañaveral, este año, con 47 proyectos y 78 grúas residenciales, ha vuelto a incrementarlas registrando más de 3.200 unidades en desarrollo”, afirma Martínez Brioso.

«Además», añade, «EL Cañaveral está en plena expansión y además, con grandes proyectos y numerosas grúas. De hecho, la proporción de proyectos versus grúas es muy elevada. Es decir, hay en marcha grandes desarrollos que involucran muchas grúas».

La segunda mayor aportación a la oferta de vivienda en construcción la hace el distrito Hortaleza con casi 2.000 unidades (en 30 proyectos y 35 grúas) y, en tercera posición ya en la zona sur, se sitúa Villaverde con alrededor de 1.300 unidades (en 10 proyectos y 11 grúas). Es decir, todos ellos, fuera de la M-30, aunque dentro de la circunvalación, también hay actividad con 144 proyectos y 70 grúas residenciales que desarrollan alrededor de 3.400 viviendas, un 24% de la nueva oferta que actualmente se está construyendo en Madrid. Destaca la aportación de Chamberí y Arganzuela, con 736 y 651 unidades cada uno, respectivamente.

 

E. Sanz

 

El estudio realizado por CBRE, a pe de campo, rebela cómo la actividad inmobiliaria en Madrid capital ha seguido su ritmo a pesar de la crisis desencadenada por el coronavirus con 506 proyectos en marcha -residencial, terciario, retail, hoteles…- y 382 grúas, y a pesar de en el mes de marzo, y tras la declaración del estado de alarma, la actividad constructora en toda España estuvo paralizada durante 15 días. De hecho, el estudio ‘Madrid desde el cielo’ ha detectado un 5% más de proyectos en marcha que hace un año. Pero, teniendo en cuenta el decalaje de la actividad inmobiliaria respecto a la evolución económica, no descarta que la pandemia acabe afaectando al sector, aunque de hacerlo, cree que los efectos de la pandemia no se dejarán sentir hasta 2021 o 2022.

«El sector inmobiliario tiene una inercia y los proyectos que recoge el informe habían arrancado antes del coronavirus y han seguido adelante sin problemas. A día de hoy es difícil medir el efecto real de la pandemia sobre la actividad inmobiliaria, cuando veamos el efecto en la bajada en el número de visados», según Lola Martínez Brioso quien destaca especialmente el desarrollo de la nueva superficie de oficinas, con un total de 475.000 metros cuadrados en desarrollo, la cifra más elevada de los últimos cuatro años.

Y, ¿dónde estará la nueva oferta en alquiler?

El informe de CBRE también analiza el número de proyectos y viviendas en marcha destinadas al alquiler. Es decir, lo que en la jerga inmobiliaria se conoce como ‘build to rent’, que ha experimentado un gran desarrollo en los dos últimos años. Durante el trabajo de campo para la realización de este informe, la consultora ha identificado 14 grúas activas en Madrid capital que actualmente desarrollan 15 proyectos residenciales ‘build to rent’ con más de 1.500 unidades proyectadas.

La mitad de estos proyectos se concentran en el distrito de Puente de Vallecas donde el promotor destacado es el Ayuntamiento de Madrid, con 540 viviendas en desarrollo para residencial en alquiler», recoge este informe.

“En este punto, conviene señalar que el desarrollo de muchas de las transacciones de suelo registradas en 2019 y 2020 para futuras promociones ‘build to rent’ todavía no ha empezado. Desde CBRE calculamos que esos futuros proyectos añadirán más de 1.300 viviendas a la oferta de residencial en alquiler en Madrid, destacando especialmente el distrito de Arganzuela con casi 800 unidades proyectadas”, destaca Martínez Brioso.

Fuente: Zoom News

 

 

Los procuradores inician la subasta de activos de Reyal Urbis

Protagonizó la segunda mayor quiebra de España, con un pasivo de 4.660 millones.

La subasta de bienes de Reyal Urbis está a punto de comenzar, siete años después de que se declarara en concurso de acreedores. El Colegio de Procuradores de Madrid tiene previsto iniciar el procedimiento de subasta extrajudicial de estos activos a partir del próximo lunes, 9 de noviembre. Reyal Urbis fue declarada en concurso voluntario de acreedores en marzo de 2013 mediante auto del Juzgado de lo Mercantil Número 6 de Madrid, tras tres refinanciaciones de deuda fallidas.

El grupo inmobiliario protagonizó la segunda mayor quiebra de España con un pasivo superior a los 4.660 millones de euros. Reyal Urbis cuenta con un banco de suelo de 6,7 millones de metros cuadrados edificable, 214 viviendas en stock y 103.000 metros cuadrados de patrimonio en renta, incluyendo hoteles,.

Ahora, tras siete años desde la quiebra, los administradores concursales, la consultora BDO y la Agencia Tributaria, han confiado, previa aprobación judicial, el complejo proceso de subasta extrajudicial al Colegio de Procuradores de Madrid, efectuándose a través del portal de subastas del Consejo General de Procuradores de España, www.subastasprocuradores.com.

“Estamos satisfechos en colaborar con el funcionamiento de la justicia y agilizar los plazos en los concursos de acreedores, como entidad especializada en subastas extrajudiciales que somos, tal y como nos faculta la ley”, destacó este miércoles, Juan Carlos Estévez, presidente del Colegio General de Procuradores de España (CGPE).

De hecho, la ejecución es una de las actividades que lleva a cabo la profesión de procurador, “que cuenta con la estructura, la capacitación y los medios necesarios para ello”, añadió Gabriel de Diego, decano del Colegio de Procuradores de Madrid.

 

CRECIMIENTO DEL PORTAL

El portal subastaprocuradores.com ha tenido un fuerte crecimiento en el último año. Desde su creación en 2016 ha adjudicado 1.407 bienes, sobre todo inmuebles, valorados en 304 millones de euros, de los que 134 millones corresponden a 2020, según Teresa Ramos, directora de Relaciones Institucionales del portal de subastas del CGPE.

El 68% de los bienes subastados corresponden al residencial; el 15,1% a suelo; el 8,2% a industrial; y el 8,2% a otros. En la actualidad, el portal cuenta con 400 subastas activas.

 

En una primera fase se realizará la subasta de los activos inmobiliarios de Reyal Urbis vinculados al préstamo sindicado que el grupo inmobiliario tenía con distintas entidades financieras. Se procederá a la subasta paulatina y progresiva de los activos a liquidar “conforme las circunstancias y condiciones del mercado lo aconsejen, con el objetivo de maximizar el resultado de la liquidación concursal de la sociedad”, señaló de Diego.

Un año

El primer tramo de la primera fase se ejecutará entre el 9 de noviembre y el 12 de enero, indicó Mayte Rodríguez, directora del Departamento Jurídico de subastaprocuradores.com. Esta fase es previsible que se extienda durante un año o más, según cálculos de Rodríguez. Posteriormente podrán subastarse los activos que no hayan podido enajenarse en fase de venta directa.

Estévez y De Diego destacaron la “necesaria externalización de los procesos de ejecución en España”, en la dirección seguida por países del entorno, en favor de la eficiencia y transparencia de los procesos de liquidación. A su juicio, ello permite también a los ciudadanos tener acceso en las mejores condiciones a la compraventa de activos; y a los acreedores, recuperar la deuda en el menor tiempo posible, “anticipándose a una depreciación de los activos inmobiliarios, en un momento en que se prevén recortes del precio de la vivienda de hasta el 12% en los próximos meses”.

Fuente: Cinco Días

 

 

Guía para comprar los pisos de los bancos

Características, ventajas y desventajas, de dónde proceden, cómo encontrarlos y condiciones de la hipoteca.

Al indagar en diferentes portales inmobiliarios puede toparse con una opción que quizás desconocía y le llame la atención: los pisos de bancos. Las entidades bancarias cuentan con una amplia cartera de inmuebles en venta que suelen destacar por sus atractivos descuentos imposibles de rechazar. No obstante, no es oro todo lo que reluce y antes de embarcarse en la compra de una ganga que acabe siendo un fiasco le conviene conocer de dónde proceden estas viviendas, cuáles son sus características, si se adaptan a sus necesidades, dónde encontrarlas y cómo será la hipoteca. El comparador online Helpmycash ha elaborado la guía “Toda la verdad sobre los pisos de los bancos” donde resuelve todas estas dudas.

¿Son más baratos?

No. Según explica Helpmycash, los bancos venden sus pisos a precio de mercado en la mayoría de las ocasiones, por lo que en la mayoría de las ocasiones no son más baratos que los comercializan las agencias convencionales. Pueden darse casos en los que se vendan incluso por encima del precio del mercado para cubrir el valor de la hipoteca impagada sobre ese inmueble.

“Es cierto que, de vez en cuando, se lanzan promociones que pueden resultar interesantes”, añade el comparador online. No obstante, una descuento demasiado elevado, como del 50% o el 70% puede deberse a una devaluación del valor del inmueble.

¿De dónde proceden?

Estas viviendas son inmuebles que pertenecen a entidades financieras y que estas quieren vender a través de una inmobiliaria, ya sea propia o externa. Los bancos se convirtieron en grandes tenedores de inmuebles sobre todo durante la crisis de 2008 y estas viviendas llegaron a sus manos a través de: embargos a clientes que no pudieron pagar su hipoteca; promotoras que construyeron pisos, no pudieron venderlos, dejaron de pagar los créditos y también les fueron embargados; y, por último, de bancos que fueron absorbidos tras quebrar y con ellos sus activos inmobiliarios.

Al hablar de pisos de bancos también hay que tener los pertenecientes a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb. No es un banco, por lo que no concede hipotecas. Su objetivo es vender al precio de mercado los activos inmobiliarios que posee que proceden de las entidades que en su momento recibieron dinero público.

Ventajas e inconvenientes

Comprar uno de estos pisos le conviene si tiene pocos ahorros y encuentra una ganga, lo cual no están habitual como parece. El principal motivo para adquirir una de estas viviendas es que hay bancos que ofrecen hipotecas para financiar el 100% de la compra de sus pisos, a lo que se le puede sumar un mayor plazo de devolución y otras facilidades de pago. No obstante, necesitará tener ahorrado el 12% de su valor para pagar los gastos de compraventa: los impuestos, los aranceles notariales y registrales, etc. Por otro lado, puede que el banco haya tasado el piso que le interesa al comprador hace poco, en cuyo caso no tendrá que pagar nada por este concepto.

Los principales motivos para no querer optar por una de estas viviendas son tres: que pueden estar en mal estado, por el paso del tiempo o por desperfectos ocasionados por anteriores propietarios; pueden tener cargas, es decir impagos pendientes de los que debería hacerse cargo el banco. La solución más sencilla es pedir la nota simple al Registro para asegurarse de que todos los pagos están al día; y quizás el más importante es que los descuentos promocionales no suelen ser reales.

¿En qué zonas hay más pisos de bancos?

Encontrará una mayor oferta de pisos de bancos en las ciudades que vivieron un mayor boom durante los años de la burbuja inmobiliaria: las capitales más importantes, las localidades costeras con afluencia de turismo, los municipios con urbanizaciones fantasma, etc, explica Helpmycash en su guía.

¿Dónde puedo encontrarlos?

Los bancos no venden sus pisos directamente, sino que lo hacen a través de inmobiliarias que han creado para esta finalidad o de otras agencias externas con las que tienen acuerdos. Si no le importa el banco, puede entrar en diversos portales inmobiliario (Fotocasa o Idealista, por ejemplo) y filtrar la búsqueda por pisos de bancos.

Si busca el piso de un banco en concreto puede ir a una oficina de esa entidad o entrar en la página web de la inmobiliaria que venda sus viviendas. Estos son los portales utilizados:

Fuente: Helpmycash

En el caso de la Sareb, los pisos que gestiona se pueden consultar en su página web, pero para visitarlos y comprarlos hay que recurrir a las inmobiliarias que comercializan sus viviendas. Actualmente: Altamira, Servihabitat, Solvia y Haya Real Estate.

¿Cómo será la hipoteca?

El piso lo puede financiar cualquier entidad, aunque el mismo banco lo vende puede ofrecer unas condiciones más favorables. Las características habituales son: financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda; plazo más largo para devolver el dinero (hasta 40 años) y en ocasiones, un interés más bajo, cobrar menos comisiones o incluir menos productos combinados.

 

Fuente: La Razón

 

 

Las aseguradoras rastrean el mercado en busca de oportunidades de compra de gestoras de activos y de patrimonios

Por Miguel Ángel Valero

“Vemos mucha actividad en fusiones y adquisiciones en la industria de gestión de activos. Hay muchos actores que ven, en este punto de mercado, una oportunidad de crecimiento y consolidación”, explica Borja Peñas, socio de Corporate Finance de KPMG en España, en un encuentro organizado por la consultora. “Lo que ya hemos empezado a ver, se va a acelerar en los próximos meses: va a haber bastante actividad en el mundo de la gestión de activos”, pronostica, aludiendo a la compra de Sabadell AM por parte de Amundi, entre otras operaciones.

La situación creada por la pandemia va a acelerar este proceso, porque la gestión de activos es un mercado atractivo y favorable a medio y largo plazo, pero en el que se está agudizando el estrechamiento de los márgenes de las firmas. En este contexto, la aparición de nuevos jugadores como las compañías de seguros y las entidades de private equity, empujan al alza las valoraciones de este tipo de sociedades. En definitiva, se está produciendo en España la tendencia a la consolidación que ya se ha registrado en otros mercados, como el Reino Unido.

Una vez que el Producto Interior Bruto recupere definitivamente su tendencia al alza y el paro vuelva a estar a la baja, aflorará buena parte del ahorro que los españoles están acumulando en estos tiempo de incertidumbre generada por la pandemia. “Vemos potencial de generación de riqueza en el cliente final, que se traduce en una necesidad de gestión de esa riqueza que el producto bancario, como el depósito, no cubre. Con tipos de interés en negativo o bajo mínimos y una inflación del 2% a futuro, se producirá un movimiento desde estos productos hacia fondos”, pronostica el experto de KPMG.

Un dato confirma ese pronóstico: las familias españolas han multiplicado por dos el porcentaje de su riqueza colocada en instituciones de inversión colectiva, que ha pasado del 7% al 14%. En cambio, han reducido su posición en depósitos (aunque sigue siendo el producto financiero por excelencia de los españoles, pese a su nula rentabilidad), y también en activos inmobiliarios.

Pero tan importante como el comportamiento de los clientes es el estrechamiento de márgenes de las gestoras, debido al impacto de la regulación (especialmente, MiFID II y toda la normativa vinculada a la Directiva) y a la creciente competencia. Bajan los ingresos por las menores comisiones, debido a la guerra de precios en las gestoras para tratar de mantener a sus clientes y de captar nuevos, mientras suben los costes operativos por las exigencias regulatorias.

“Con estos márgenes decrecientes las gestoras tienen que ser eficientes y una de las palancas es tener escala. Estas entidades, a las que ahora no les es tan fácil tener una cuenta de resultados saneada, podrán elegir entre integrarse en otros grupos o ganar eficiencia para volver a los niveles de rentabilidad que tenía el sector hasta la fecha”, explica Borja Peñas.

La experiencia de la RDR en el Reino Unido

KMPG pone como ejemplo lo que ha sucedido con la RDR en el Reino Unido. En 2013, Gran Bretaña fue uno de los primeros países en introducir la regulación que prohíbe expresamente las retrocesiones, el pago de comisiones por parte de las gestoras a los intermediarios.

“En Reino Unido la RDR se aplicó en 2013 y un año después se produjo el pico de número de transacciones y volumen de consolidación en el negocio de la gestión de activos y distribución, pues el país concentró la mitad de todas las compras en Europa”, señalan en KPMG.

El objetivo de la RDR (Retail Distribution Review) es elevar los estándares del asesoramiento profesional mediante la introducción de sistemas formales de acreditación, reforzar los niveles de capitalización de los asesores y mejorar el conocimiento general de los consumidores con respecto a los diferentes tipos de asesoramiento a su disposición y fomentar la transparencia, al pasar de un modelo de comercialización basado en las comisiones a otro basado en el pago por el asesoramiento, lo que reduce los potenciales conflictos de intereses.

Con un volumen de activos bajo gestión de 753.000 millones de libras, la industria de fondos británica representa el mercado nacional más grande de Europa. Al contrario de lo que se preveía, años después de la introducción de la RDR la industria de fondos británica está en plena expansión y se espera que siga creciendo, impulsada por los bajos tipos de interés, la llegada a la edad de jubilación de un creciente número de ‘baby boomers’, y las nuevas regulaciones sobre las pensiones (como la cuasiobligatoriedad en los planes de empleo).

La RDR ha provocado una reducción en el número total de asesores financieros independientes. Y lo que es más importante: además de la caída de los márgenes, una redistribución de éstos en la cadena de valor de la gestión de activos: los fabricantes de productos, las plataformas de intermediación y los distribuidores directos como banca, entidades de asesoramiento financiero, compañías de seguros, firmas de Banca Privada, asesoradoras, bancas privadas…).

KPMG cree que pasará con MiFID II lo que ya ha sucedido con la RDR en el Reino Unido: la parte más golosa del margen se va a trasladar a entidades que tratan directamente con el cliente. En 2013 en el Reino Unido, los asesores financieros vieron en la nueva norma una forma de negociar mejores márgenes mientras los fabricantes de los productos tuvieron que ceder parte de éstos a la distribución.

Quien tenga al cliente y el acceso a su patrimonio va a poder mitigar mejor la reducción del margen del conjunto de la industria. Ahí es donde hay que estar, es un catalizador que hace que muchas entidades se centren en adquisiciones de jugadores no con capacidades de gestión sino de acceso directo al cliente”, interpreta el socio de Corporate Finance de KPMG en España.

Borja Peñas distingue entre dos modelos de gestoras: las de gestión pasiva, con masa crítica y bajas comisiones; y las de gestión activa, con mayores precios siempre que sean capaces de aportar valor añadido (diversificación, rentabilidad) a sus clientes.

Sin riesgo de balance

España es un mercado todavía muy bancarizado pero en el que ha aumentado la presencia de inversores, como aseguradoras o entidades de private equity o capital privado, que recurrentemente muestran su interés por la industria de la gestión de activos y de patrimonios.

“El hecho de que al comprar gestoras no incurran en riesgo de balance, hace muy atractivas estas operaciones, pues es un negocio de comisiones. Y cuando se trata de un negocio no vinculado al balance, con una base de clientes amplia, las gestoras resultan muy atractivas para otros jugadores”, argumenta Borja Peñas. “Es un mercado atractivo para jugadores que no estaban presentes en el mundo de la gestión de activos”, insiste.

Eso explica que aseguradoras o fondos de capital privado hayan comprado en Europa y también en España negocios de gestión de activos, ya que diversifican su negocio sin riesgo de balance, llegan a nuevos clientes y aprovechando las oportunidades de venta cruzada a los actuales.

Esta fuerte demanda compradora ha llevado a un incremento de los precios, lo que también genera un efecto llamada en los vendedores. “No solo recibimos interés de inversores sino también de gestoras que, conscientes de los problemas de regulación y margen, deciden explorar mecanismos de integración con entidades mayores para defender su cuenta de resultados”, reconocen en KPMG. De esta manera se produce una conjunción entre la oferta y la demanda, que va a multiplicar las operaciones de adquisiciones de gestoras.

“En España en los últimos 18 meses se han incrementado los múltiplos de precio sobre activos, es decir, el precio medio pagado por estos negocios”, explican desde KPMG. “En 2019 ya vimos un incremento de las compras de gestoras por aseguradoras y firmas de private equity, y, ahora, por operaciones ya conocidas y por el interés que vemos, creemos que habrá un impulso de este proceso de concentración, con un mayor protagonismo de nuevos jugadores, como las compañías de seguros”, insisten en la consultora.

Fuente: elasesorfinanciero.com

 

 

Las inversiones más atractivas este año, a examen

Lanzarse a invertir este año no está siendo, desde luego, tarea sencilla. A las incertidumbres sanitarias se suman ahora los problemas económicos que amenazan con desestabilizar a buena parte de las economías del mundo. Pero lo cierto es que sigue habiendo opciones interesantes para invertir en estos tiempos que corren. A continuación, te presentamos algunas de ellas. ¡No te las puedes perder!

Las inversiones en divisas, opción interesante en escenarios de incertidumbre

La conocida como inversión forex / trade forex pone al alcance de todo el mundo la compra y la venta de monedas internacionales como el dólar, el euro, la libra, el yen o el franco suizo. Todos los días, este mercado registra movimientos por valor de nada más y nada menos que 5 billones de dólares. Y en esta enorme liquidez reside uno de sus principales atractivos. Este mercado nos permite apostar por un movimiento determinado de un par de divisas. Por ejemplo, vender euros y comprar dólares, si creemos en la fuerza del billete verde como sugieren algunas voces de analistas. En este caso operamos sobre una correlación entre dos activos respaldados en ambos casos por bancos centrales fuertes. Esto nos da una seguridad estratégica importante que no encontraremos en otro tipo de mercados financieros.

Los bienes inmuebles, un mercado que históricamente ha dado grandes rentabilidades

Estos últimos meses el mercado de bienes raíces ha registrado una desaceleración importante debido a las limitaciones impuestas por la pandemia. Los problemas derivados del turismo también se han dejado notar con fuerza en este sentido. Muchos han sido los dueños de propiedades vacacionales que ante la incertidumbre del momento han decidido poner a la venta sus inmuebles, provocando así un aumento importante de la oferta al mismo tiempo que se producía una contracción de la demanda. Históricamente, el valor de los inmuebles tiende al alza, por lo que explorar las opciones que ofrece este mercado podría ser una buena idea este año.

El oro, valor refugio en tiempos de incertidumbre

Los valores refugio se perfilan como opciones de inversión excelentes en tiempos complejos como estos. Además, los mercados dan buena fe de ello. El rally del oro sigue con fuerza debido a que las tasas reales de los bancos hacen que sea poco atractivo mantener el dinero en divisa fiat. Las turbulencias que se registran en los mercados financieros también están contribuyendo en buena medida al auge del rey de los metales preciosos. Y si a todo esto le sumamos que a los grandes inversores les gusta aumentar su exposición al oro en sus carteras en tiempos inciertos, tenemos la receta de su éxito este 2020.

Compraventa de divisas, de inmuebles o de oro son tres opciones que merece la pena explorar a la hora de capear el temporal financiero que se ha desatado este año. Brindan la posibilidad de sacar rendimiento a nuestros ahorros en tiempos de tipos de interés bancarios prácticamente negativos y podrían darnos más de una alegría. ¿Con cuál de ellas de quedas? ¿Tienes algún mercado más en mente?

Fuente: Diario 16

 

 

El Covid dispara el peso de los activos inmobiliarios en la riqueza de los hogares

La vivienda alcanza en marzo el 78% de la riqueza de las familias

Los activos inmobiliarios no habían logrado tener tanto peso en la riqueza neta de las familias españolas desde hace más de un lustro. Según los datos actualizados del Banco de España, a cierre del primer trimestre de 2020, la proporción de los activos inmobiliarios sobre el total de la riqueza de los hogares alcanzó la cota del 78,4%, una cifra no vista desde hace siete años, en septiembre de 2013 (79,2%). Así, de los 7,063 billones de euros que conformaban la riqueza neta a cierre del pasado mes de marzo, algo más de 5,536 billones procedían de estos activos, que en la estadística analizada “incluyen solo vivienda”, detalla el organismo que dirige Pablo Hernández de Cos. Supone casi el 711% de la renta bruta disponible de las familias.

Las consecuencias económicas derivadas de la crisis del coronavirus Covid-19 explican este cambio de tendencia, ya que desde finales de 2013 al cierre de 2019 el peso de la vivienda en el total de la riqueza había oscilado siempre entre el 75% y el 77%. Al final del primer trimestre de 2020, explica el profesor y catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José Garcia Montalvo, “el efecto del Covid se empieza a percibir ya en los activos financieros, con una fuerte caída de la Bolsa, pero no en el sector inmobiliario”.

Así, mientras que en el primer trimestre del año, con las últimas semanas de marzo sumidas ya en el estado de alarma, la riqueza neta cayó un 0,85%, los activos financieros retrocedieron un 4,53% y los pasivos lo hicieron un 0,81%, los activos inmobiliarios, los únicos con crecimiento positivo, se alzaron un 0,76%, aumentando su protagonismo en el cómputo total.

Los efectos de la pandemia, al menos los que atañen al corto plazo, relata el presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas y vicedecano del Colegio de Economistas de Málaga, Antonio Pedraza, han apuntalado la tendencia típica de España de recurrir “al sector inmobiliario como fuente de riqueza estable en el tiempo.”

La vivienda, aunque en lo relativo a su papel en la renta de las familias siempre se ha movido en cotas cercanas al 80%, ha ido perdiendo importancia en la serie histórica en beneficio de los activos financieros. Ahora, recalca, y teniendo en cuenta la incidencia directa e inicial de la pandemia, la situación ha variado. Lo que toca ver en este momento es si este cambio de rumbo se sostendrá a medio y largo plazo, o si volverá a mutar tras la recuperación económica.

Es complicado predecir, explican García Montalvo y Pedraza, qué va a suceder. Lo que está claro, insisten, es que la evolución del mercado inmobiliario determinará el resultado final. Se trata de esclarecer, señala García Montalvo, “si se va a repetir el patrón de bajada que hubo tras la anterior crisis, o si por el contrario el sector se mantendrá estable”.

Los datos, recuerda García Montalvo, evidencian que entre 2005 y 2008 la riqueza neta de las familias aumentó a gran velocidad arropada por el peso de los activos inmobiliarios, para hundirse de forma sostenida al mismo ritmo que la vivienda hasta 2014. Desde entonces, y junto a los activos inmobiliarios, la renta se ha recuperado paulatinamente para caer sustancialmente en el primer trimestre de 2020. La duda, mantiene el docente, es si tras esta crisis el mercado inmobiliario volverá a comportarse como en 2008.

Al menos por ahora, todo parece indicar que el sector inmobiliario no sufrirá un declive como el de entonces. “Caerá la segunda vivienda por la presión vendedora, ya que aumentará la oferta pero no así la demanda, y crecerá la vivienda de obra nueva, que no parece que vaya a sufrir fuertes consecuencias por la crisis”, señala Pedraza. A esto se le añade, recuerda García Montalvo, la tendencia de devaluación de los precios de la vivienda, que se inició en las grandes ciudades españolas antes de la aparición del Covid-19, y que se irá replicando poco a poco en el resto de municipios, “ya que Madrid, Barcelona o Málaga suelen ser indicadores adelantados”.

Lo que cabe esperar por todo ello, dicen los expertos, es que se produzca una especie de moderación en el peso de los activos inmobiliarios que, junto al aplanamiento sostenido de los activos financieros y los pasivos, derive en una estabilización de la riqueza neta de los hogares en la que el sector inmobiliario seguirá marcando buena parte del rumbo. Los datos de venta de vivienda hasta junio, que empiezan a recuperar el parón de los meses de confinamiento, parecen indicar el camino, recalcan los expertos.

Fuente: Cinco Dias

 

 

Las socimis, claves para el control de los precios de la viviendal Banco de España prevé mayor control de precios de la vivienda

La creciente presencia de las sociedades de inversión en el mercado de alquiler debería causar un freno en los precios de venta, según el servicio de estudios

El servicio de estudios del Banco de España prevé que la mayor inversión de las socimis en el mercado inmobiliario residencial debería llevar a un aumento de la oferta de vivienda de alquiler y la moderación general de los precios. Según el útimo informe de la institución, aunque las inversiones de las socimi se han concentrado en los últimos años en el segmento comercial, «en los últimos años se ha observado un aumento del peso del negocio residencial, especialmente en las grandes áreas metropolitanas». Como consecuencia, el informe concluye que «en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años, lo que podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda».

Las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas de trato fiscal ventajoso cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. El capital social mínimo debe ser de cinco millones de euros, el 80% de la cartera de activos debe estar formada por inmuebles para alquiler y deben estar en cartera tres años como mínimo, y el reparto de beneficios entre los pártícipes (un mínimo de 50) debe provenir en un 80% de las rentas del alquiler.

El informe del Banco de España se muestra favorable al desarrollo de las socimis, al ensalzar que «han contribuido a ampliar la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. En particular, estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles, en términos de diversificación de riesgos (por la posibilidad de invertir en carteras con distintos inmuebles), profesionalización de la gestión y escalabilidad».

Según el informe, los datos apuntan a que los riesgos financieros para el sistema por la participación de las socimis son «limitados», al entender que «la exposición directa de los bancos españoles (a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos) a las socimis es reducida, tanto en valores absolutos como en términos de su peso en los balances bancarios». Además destaca que su estructura empresarial es más sólida que la de los fondos de inversión inmobiliaria frente a crissi bursátiles o de sector, «ya que las socimis no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman». Esto impide que en una situación de pánico inversor o caída de precios inmobiliarios puedan retirarse fondos de manera rápida como en el caso de los fondos o los depósitos bancarios.

Según el informe del Banco de España, el volumen de activos de las socimis se ha ampliado desde 100 millones de euros en el 2013 a 46.000 millones al cierre del 2019. Del mismo modo, la capitalización bursátil ha experimentado un incremento muy significativo, aumentando en 27.000 millones de euros durante el mismo periodo, lo que equivale al 2% del PIB. La capitalización bursátil de las socimis españolas en relación con el PIB se situaba a finales del 2019 por encima de la observada en Alemania o Italia para instrumentos similares, si bien aún se encuentra por debajo de los niveles de Estados Unidos, Bélgica, Reino Unido, Japón o Países Bajos.

El sector de las Socimi españolas está profundamente concentrado en unos pocos vehículos de gran tamaño que coexisten con un nutrido grupo de pequeñas sociedades. En términos de capitalización bursátil, a finales del 2019 las cinco mayores Socimi representaban el 65% del valor bursátil total de estas sociedades (y concentraban también alrededor del 65% de los activos inmobiliarios del sector), y tenían un tamaño medio 32 veces superior al de las 85 sociedades restantes (3,5 millones de euros, frente a 110 millones de euros).

 

 

Fuente: El Periódico