España: Instituto de Estudios Financieros introduce tokenización de activos inmobiliarios

  • En España, el Instituto de Estudios Financieros (IEF) realizó una jornada denominada «Vespres Financers», en la que se introdujo la tokenización de activos inmobiliarios con tecnología Blockchain. Así lo informó El Mundo Financiero, el 15 de febrero.

    El artículo explicó que en la jornada estuvo presente Daniel Codina, Regional Chair en Barcelona de Fibree (Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise), para hacer esta introducción. «Se expusieron varios casos de éxito a nivel europeo y se anunció la primera STO (Security Tokens Offering) inmobiliaria española, que se lanzará con el nombre Barcelona Urban Token de mano de la startup Realfund, miembro de Alastria», detalló la publicación.

    «Codina explicó que la tokenización de activos permite convertir los derechos de los activos con valor económico en un token digital y que el valor económico de estos activos se puede repartir en muchos token digitales para poder intercambiarlos y también atraer otros inversores», añadieron luego en el artículo.

    Además, destacaron que se pueden encontrar muchos beneficios en la tokenización de activos, y citaron como ejemplos: «una mayor liquidez, nuevos modelos económicos en torno a la propiedad de activos, la diversificación del riesgo derivado de la propiedad, la eliminación de las barreras temporales y territoriales para los propietarios más activos para atraer inversiones y la reducción de gastos administrativos».

 

Sobre IEF

El Instituto de Estudios Financieros es una fundación privada creada en 1990 por entidades de crédito, con el objetivo de contribuir a la innovación, a la internacionalización ya la mejora del sector Financiero a través del conocimiento vía formación de los profesionales, divulgación y fomento de las competencias financieras de los ciudadanos. Su sede está en Barcelona, España.

 

Acuerdo con Alastria

Cointelegraph en Español informó el pasado 4 de febrero que FIBREE y Alastria habían firmado un convenio marco para establecer mecanismos de coordinación que ayuden a sumar esfuerzos para un mejor conocimiento y difusión de la tecnología blockchain/DLT en el sector inmobiliario español.

 

 

 

El Corte Inglés desbloquea su plan inmobiliario tras refinanciar su deuda

El grupo amplía plazos hasta 2025, sitúa el interés por debajo del 1% y logra luz verde para traspasar activos inmobiliarios a su unidad de ‘real estate’. El objetivo es rentabilizar su cartera.

El Corte Inglés cierra su acuerdo de refinanciación ampliando plazos, reduciendo costes y liberando garantías. El grupo de grandes almacenes ha alcanzado un pacto con una docena de entidades bancarias para refinanciar 2.000 millones de euros hasta el año 2025, con la posibilidad de extender el acuerdo otro ejercicio, más un segundo adicional, según señalan fuentes financieras.

La nueva financiación tendrá dos tramos: un préstamo a largo plazo de 900 millones de euros y una línea de crédito de 1.100 millones de euros para hacer frente a las necesidades de circulante. Los fondos obtenidos por la compañía servirán para reemplazar el préstamo sindicado de 2.050 millones firmado en enero de 2018. La generación de caja de la compañía ha propiciado que la cifra sea ahora 50 millones inferior a la acordada entonces.

El grupo de grandes almacenes presidido por Marta Álvarez pagará por ambos tramos un interés inferior al 1%. El primer tramo se situará en torno al 0,85% anual, mientras que el coste del segundo será cercano al 0,55%, según adelantó EXPANSIÓN el pasado 20 de enero.

Además, ambos tramos sufrirán una rebaja en su coste si El Corte Inglés cumple ciertos compromisos financieros y de sostenibilidad. Los intereses se reducirán al 0,6% y el 0,3%, respectivamente, si la ratio deuda/ebitda del grupo baja de 1,5 veces.

A partir de esas nuevas referencias se aplicaría el descuento por sostenibilidad, ligado a los avances de la compañía según el criterio ESG, lo que incluye objetivos de lucha contra el cambio climático, políticas sociales y buen gobierno, entre otros.

Los doce bancos con los que se ha sellado el acuerdo son Santander, CaixaBank, BBVA, Bankia, Sabadell, Goldman Sachs, Bank of America, Société Genérale, Crédit Agricole, JPMorgan, Unicredit y BNP.

El grupo y los bancos esperan firmar el pacto de forma inmediata. La intención es que El Corte Inglés pueda disponer de la nueva financiación antes del cierre de su ejercicio fiscal 2019, que finaliza el próximo 29 de febrero.

 

Plan inmobiliario

Una de las claves del nuevo acuerdo es que libera las garantías que pesaban sobre la anterior financiación, que estaba garantizada por los inmuebles de El Corte Inglés. De esta forma, el grupo de grandes almacenes logra luz verde de las entidades bancarias para lanzar su nueva estrategia inmobiliaria.

El plan contempla el traspaso de activos inmobiliarios de la compañía -no se espera que sean todos- a su nueva unidad de negocio de real estate. El objetivo de la misma es lograr una mayor rentabilidad de la cartera inmobiliaria en manos del grupo, valorada en más de 17.000 millones de euros por la consultora Tinsa. No obstante, El Corte Inglés no ha explicado aún si su plan pasa por una venta de inmuebles u optar por otras fórmulas diferentes. Además, el grupo quiere aprovechar su experiencia para ofrecer servicios de promoción y gestión de activos inmobiliarios de terceros. Esta nueva unidad de negocio está liderada por Javier Catena, que se incorporó al grupo de grandes almacenes en marzo de 2019 procedente de la Socimi residencial Testa.

 

Grado de inversión

La mejora de las condiciones de la refinanciación, entre ellas la posibilidad de traspasar los activos inmobiliarios, ha sido posible porque el acuerdo contempla ya a El Corte Inglés como una empresa con grado de inversión, aunque el grupo no haya obtenido aún esta clasificación por parte de las agencias de ráting, explican las mismas fuentes financieras.

Su ráting se sitúa en la actualidad un escalón por debajo de investment grade -sus emisiones de bonos tienen en cambio ya esta nota- pero el mercado estaría descontando una subida del ráting del grupo en el corto plazo debido a la mejora de los resultados del mismo y a la reducción de sus ratios de apalancamiento.

El Corte Inglés ganó 258 millones de euros en su ejercicio 2018, un 28% más, mientras que en los seis primeros meses de 2019 alcanzó un ebitda de 386 millones, un 13,9% más, logrando su mejor resultado bruto de explotación en cinco años durante el primer semestre del año, según explicó la empresa.

La compañía presidida por Marta Álvarez ha sido además muy activa en los últimos cinco años en la venta de inmuebles no estratégicos, ingresando más de 650 millones de euros. También ha vendido dos filiales en apenas un año: Óptica2000, a GrandVision, por 90 millones; y la informática Iecisaal grupo francés de capital catarí Gfi, por 350 millones de euros.

Su deuda neta era de 3.114 millones a cierre de agosto de 2019, 538 millones menos que un año antes.Esta cifra no incluye la venta de su filial informática, cerrada en diciembre.

Además de la financiación bancaria, El Corte Inglés tiene emitidos bonos por 1.290 millones y ha elevado su programa de pagarés del MARF hasta 1.200 millones, tras completar el máximo de 750 millones en noviembre.

 

 

 

 

Las inversiones inmobiliarias no residenciales alcanzaron los 10.350 millones de euros en 2019

Las oficinas volvieron a liderar el ranking acaparando el 27% del total

El mercado inmobiliario terciario en España cerró el año con un total de 10.350 millones de euros en volumen de inversiones en activos inmobiliarios no residenciales. Por segmentos, las oficinas volvieron a liderar el ranking acaparando el 27% del total de las inversiones hasta los 2.794,5 millones de euros, por encima del ‘retail’, que en 2019 perdió su protagonismo habitual, pero acaparó un notable 26% (2.691 millones), según un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Laborde Marcet.

El segmento logístico, por su parte, cerró su año récord en España con un 24% del total de las inversiones (2.484 millones), y el hotelero ocupa la última posición del ranking con un 23% (2.380,5 millones).

Así, en comparación interanual, el volumen de operaciones inmobiliarias registrado el pasado año fue un 8,7% más bajo que en 2018, cuando se alcanzaron los 11.250 millones de euros en inversiones, un 16,9% inferior al de 2017 (12.100 millones) y un 7,6% más elevado que el volumen de inversiones registrado en 2016 (11.134 millones).

“2019 ha sido un año en el que el sector ha registrado cierta corrección en algunos indicadores y ha entrado en una fase de estabilización que pone fin al periodo alcista que se venía registrando desde el 2014. Es interesante observar la fluctuación positiva de ciertos segmentos como el logístico en detrimento del hotelero, que en años anteriores había acaparado gran parte de las operaciones y en estos momentos ya ha detenido su crecimiento exponencial. Por otra parte, las oficinas y el ‘retail’ siguieron registrando mucha actividad, especialmente en las grandes ciudades”, según Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet.

El mejor cuarto trimestre desde 2016

En el análisis trimestral, en el periodo octubre-diciembre se registraron un total de 2.850 millones de euros en operaciones inmobiliarias no residenciales, un 3,5% más que en el mismo trimestre de 2018 y un 12,3% más que en el de 2017. Hay que remontarse hasta 2016 para encontrar un cuarto trimestre mejor, con un total de 4.634 millones registrados, un 62,6% más que en el último trimestre de 2019.

El mercado inmobiliario terciario español estuvo marcado el pasado 2019 por los movimientos y operaciones llevadas a cabo por los capitales privados, las socimi y los ‘family offices’ locales que operan en las grandes ciudades españolas, especialmente Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Bilbao y Palma.

Las claves de la evolución del sector seguirán girando en torno a la competitividad de los precios y al comportamiento de la oferta y la demanda, determinado en gran medida por la coyuntura económica, la estabilidad política en todos los niveles (local, autonómico, nacional e internacional), la calidad de los activos y la influencia real de la recesión económica global.

 

 

 

Suma y sigue en la desaceleración inmobiliaria: la compraventa de viviendas bajó un 9,3% interanual en noviembre

El descenso de las transacciones se concentra en las viviendas de segunda mano: entre enero y noviembre el retroceso en las compraventas fue de un 3,6%, pero las de pisos nuevos resistieron con una subida del 0,8%

Los síntomas de enfriamiento del mercado inmobiliario han sumado hoy un dato más: en noviembre se realizaron 38.680 compraventas de viviendas, registro que supone un descenso del 9,3% con respecto a un año antes, según datos del INE. Es el cuarto mes consecutivo de caídas en las transacciones de casas en comparación interanual.

Por comunidades autónomas, las caídas más importantes tuvieron lugar en La Rioja (-25,5%), Canarias y Madrid (-21%) o en Asturias (-19,2%). Sólo se incrementaron las compraventas de viviendas en cuatro autonomías: Extremadura (7%), Aragón (5,3%), en Andalucía (2,7%) y Murcia (1,2%).

Con ello, este noviembre es el peor desde el de 2016, cuando se vendieron 34.347 viviendas. La cifra de noviembre de 2018, cuando se transaccionaron 42.623 pisos, había sido la mejor desde noviembre de 2007, cuando el número de compraventas rozó las 56.200. Los noviembres de 2018 y 2017 fueron los únicos desde que estalló la crisis en que las transacciones inmobiliarias superaron las 40.000.

Las viviendas usadas fueron las que continuaron protagonizando la mayor parte de las transacciones: en el penúltimo mes de 2019, el 80,2% del total de las operaciones, algo más de 31.000, fueron de casas de segunda mano, pero también fueron éstas en las que se concentró el grueso de la caída de las operaciones: bajaron un 10,5% en noviembre en comparación con un año antes. Las compraventas de viviendas nuevas, las 7.672 restantes, bajaron un 3,6% en el penúltimo mes del año pasado.

Entre enero y noviembre de 2019: caídas a un ritmo del 3,6%

En términos acumulados, entre enero y noviembre de 2019, se realizaron 466.318 compraventas, lo que supone un descenso del 3,6% con respecto al mismo periodo del año anterior. Mientras el número de operaciones de viviendas nuevas registró un leve aumento del 0,8%, hasta las 86.280, en el caso de las viviendas usadas, las compraventas retrocedieron un 4,6%, hasta las 380.038.

Fernando Rodríguez de Acuña, de la consultora inmobiliaria RR Acuña y Asociados, comenta que esta mayor resistencia de las compraventas de viviendas nuevas obedece a que la oferta existente es mucho menor y que, por tanto, en el mercado inmobiliario «mandan» las viviendas usadas.

En el conjunto del año 2018 se realizaron casi 518.000 transacciones inmobiliarias, lo que supuso un incremento del 10% respecto a la cifra de 2017. En todo caso, estas operaciones fueron muy inferiores a las 775.000 de 2007. Todo parece indicar que el mercado inmobiliario español se va a parar mucho antes de recuperar las cifras del último boom inmobiliario.

Para Rodríguez de Acuña, la caída de las operaciones se debe, fundamentalmente, a la reducción de la demanda inversora, que ha visto que, con el transcurso de los meses, se reducían sus expectativas de evolución de los precios y de la rentabilidad que podían obtener con su inversión en el «ladrillo». A ese enfriamiento del interés inversor ahora se estaría sumando, según su opinión, el de la demanda final, el de los particulares, afectada por unas peores expectativas de crecimiento del empleo.

De acuerdo con Ferrán Font, de pisos.com, «con estos datos sigue el periodo a la baja iniciado en verano, causado, principalmente, por la nueva Ley Hipotecaria. Otros factores como la ralentización económica, la situación política en España o el próximo Brexit están afectando de manera clara al sector, que necesita de estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante».

Rodríguez de Acuña augura que el año 2020 podría ser igual o algo peor que 2019 en número de transacciones inmobiliarias, para estabilizarse el número de operaciones de compraventa en el entorno de las 400.000 anuales.

 

 

 

La inversión inmobiliaria superará los 10.000 millones de euros en el 2020

Los compradores, extranjeros en un 70%, se vuelcan en las oficinas

La inversión en el mercado inmobiliario español alcanzará este año los 10.200 millones de euros, impulsada por los inversores internacionales, según el informe Outlook 2020 presentado este martes por la consultora Cushman & Wakefield.

Esta cifra confirma la fortaleza del sector inmobiliario español pero será un 14% inferior a la del 2019, cuando alcanzó los 11.900 millones de euros, año en que ya fue un 10% inferior a la del 2018. El consejero delegado de la consultora, Oriol Barrachina, explicó que “tenemos un problema de falta de producto, por lo que no podemos atender las demandas de los inversores y eso limita las operaciones”.

En el 2019 el 70% de las compras inmobiliarias en España ha correspondido a inversores internacionales, entre los que la consultora incluye las grandes socimis como Merlin y Colonial porque sus accionistas son mayoritariamente extranjeros. Entre los inversores nacionales destacan aseguradoras, como Catalana Occidente, y family offices, pero menos que otros años porque a juicio de Barrachina “están apostando por tomar participaciones en inmobiliarias”. Esta tendencia incluye desde participaciones financieras como las de Puig, accionista de referencia ahora en Colonial, o vehículos no cotizados como Metropolis o Teleno, que permiten diversificar las inversiones.

El informe de la consultora destaca que el 50% de la inversión se destinó el año pasado al mercado de oficinas, atraída por la fuerza de este mercado, donde prácticamente no hay disponibilidad y las rentas crecen con fuerza (un 6% en Madrid y un 13,3% en Barcelona el año pasado). Igualmente las oficinas se benefician de las dificultades de otros mercados de inversión, como el hotelero, especialmente en Barcelona, donde la moratoria del Ayuntamiento ha disparado los precios.

Apenas hay oficinas vacías y los alquileres suben con fuerza: un 6% en Madrid y un 13,3% en Barcelona.

También ha bajado la inversión en locales y, sobre todo, en centros comerciales, un 50%. “Los inversores son más prudentes por el impacto del comercio online y los cambios de hábitos de la población, que ahora tiene otras formas de ocio”, reconoce Barrachina. Así, la afluencia a centros comerciales bajó el año pasado un 1,4%, pese a que han aumentado las ventas. En los locales comerciales las ventas también crecen impulsadas por el récord de visitas turísticas.

Barrachina señala que las grandes firmas de moda, principales ocupantes de espacio comercial, están reestructurando su red de tiendas, cerrando en las peores ubicaciones y apostando por grandes establecimientos que tienen un efecto de promoción, pero también de experiencia y de asesorar al cliente, que en muchos casos compra luego por internet. “Hay un efecto halo, que hace que hasta el 50% de la venta online venga impulsada por la tienda física”, asegura.

El interés de los inversores por las oficinas se ve impulsado por la fuerza de la contratación de espacio: en Madrid, el 8,6% de las oficinas están desocupadas pero en Barcelona sólo un 4,1%, y en las zonas prime apenas el 1%. Cushman & Wakefield prevé que la contratación de oficinas crezca este año, hasta 410.000 m2 desde los 401.000 m2 del 2019, mientras bajará en Madrid, de los 610.000 m2 en el 2019 a unos 550.000 m2 este año. Además, destaca Barrachina, el 25% de la contratación en Madrid es de espacio nuevo, no de traslados, mientras que en Barcelona el 35% del total es de nueva ocupación.

Esto ha impulsado operaciones “de riesgo” como compras y alquileres de edificios antes de estar acabados, así como operaciones de suelo por parte de fondos: en el 22@ Mitsubishi Estate promoverá 3.000 m2 de oficinas, mientras Acciona y el fondo Episo 5 de la gestora Tristan Capital Partners promoverán un complejo de cuatro edificios de 31.000 m2.

Menos espacio de oficinas para cada trabajador

La contratación de oficinas no crece al mismo ritmo que en la anterior recuperación económica porque las empresas han reducido el espacio que destinan a cada trabajador: ahora es de 10 m2, cuando hace quince años era un 50% superior, de 15 m2. Los nuevos hábitos de trabajo colaborativo, con pocos despachos, y flexible, con empleados que teletrabajan y que a veces no tienen mesa fija, así como los coworkings , llevan a oficinas más pobladas. El coworking, señala la consultora, crece pero sólo es el 0,3% de las oficinas en Barcelona y el 0,2% en Madrid.

 

 

 

Madrid supera en 2,5 veces la inversión en ladrillo de Barcelona: 18.000M vs. 7.000M

La capital de España acapara el 72% de la inversión —17.982 millones de euros—, duplicando la cifra de la Ciudad Condal —6.788 millones—, según los datos recogidos por Addmeet.

El año que acabamos de despedir ha batido todos los registros en cuanto a inversión inmobiliaria, que ha alcanzado en España los 35.000 millones de euros, una cifra que se concentra principalmente en Madrid y Barcelona (el 70% del total), ya que entre las dos ciudades suman casi 25.000 millones.

La capital de España acapara el 72% de la inversión —17.982 millones de euros—, duplicando la cifra de la Ciudad Condal —6.788 millones—, según los datos recogidos por el algoritmo DAO del portal de subastas inmobiliarias y ventas privadas ‘online’ Addmeet, que detecta todas las operaciones inmobiliarias de más de tres millones de euros, así como los partícipes en las transacciones, en todos los sectores del ‘real estate’ profesional.

En concreto, en toda la provincia de Madrid, la inversión inmobiliaria ha rozado los 18.000 millones de euros, la cifra más alta de la historia de la ciudad: se sitúa muy por encima de los 10.000 millones de 2008 y bate asimismo los 15.000 millones de inversión registrados en 2018. Además, supone multiplicar por siete las cifras de 2010 y 2012, ejercicios en los que se alcanzaron los 2.600 y 2.500 millones de euros, respectivamente, las cifras más baja de su historia.

El sector de oficinas ha sido el gran protagonista del año, al acaparar el 61% de la inversión total, es decir, 11.000 millones de euros. La mayor operación en este segmento fue la venta de la Ciudad Financiera del Santander, un auténtico culebrón inmobiliario que terminó con final feliz, precisamente, para el Banco Santander, quien 11 años después de habérsela vendido a Marme Inversiones, conseguía recuperar su propiedad.

Firmada durante el verano, ha sido el ‘deal’ inmobiliario del año y, muy posiblemente, de la historia del mercado español. Tanto por importe —3.157 millones de euros— como por las características del activo transaccionado —250 hectáreas, 400.000 metros cuadrados construidos y 5.000 plazas de aparcamiento—

Otra de las grandes transacciones en Madrid fue el traspaso del Parque Empresarial de La Finca a la socimi de la familia Cereceda —La Finca Global Assets— y el fondo de capital estadounidense Värde por un valor de 423 millones de euros. También en la capital se firmó otro de los grandes ‘deals’ inmobiliarios de 2019, la compra, por parte de Allianz Real Estate, de Castellana 200, un activo situado entre los números 198 y 206 del paseo de la Castellana, compuesto por dos edificios de oficinas que suman más de 20.000 metros cuadrados y un centro comercial de 6.500 metros y que hasta hace unos meses era propiedad de la socimi Silvercode, cuyo principal accionista está controlado por PSP Investments y Drago Capital.

Por este activo, la aseguradora pagó 250 millones de euros. De hecho, esta transacción ha sido uno de los grandes pelotazos del año, ya que ha permitido a la parte vendedora conseguir unas plusvalías del 74%. Un porcentaje llamativo, aunque por debajo del 200% que logró la socimi Lar con la venta de Eloy Gonzalo 27 por 40 millones de euros a Swiss Life.

Fuente: Addmeet.

También ha ganado impulso la inversión residencial, que ha acaparado el 11% de la inversión: 2.000 millones de euros, en un momento de pleno auge de proyectos ‘build to rent’, es decir, viviendas destinadas al alquiler, que duplican las cifras de hace un año. Un segmento en el que han irrumpido socimis y fondos de inversión con decenas de proyectos llave en mano. También el segmento de centros comerciales ha sumado una cantidad similar a la residencial, al acaparar el 11,5% del dinero invertido.

Fuente: Addmeet.

Barcelona bate récords, a pesar del ‘procés’

La provincia de Barcelona también ha registrado cifras récord de inversión inmobiliaria. A pesar de situarse muy por debajo de las cifras de Madrid —menos de la mitad—, los casi 7.000 millones de euros invertidos suponen casi duplicar las cifras de 2008, cuando se alcanzaron máximos durante el ‘boom’, y permite superar los 5.600 millones de hace dos años, mejor ejercicio tras el estallido de la crisis y que no pudo ser superado por 2018 debido a las incertidumbres generadas tras el desafío independentista tras el 1-O de 2017, que también frenó la inversión en la recta final de aquel año.

Fuente: Addmeet.

Ahora, dos años después, los datos de Addmeet revelan cómo la incertidumbre política que llegó a paralizar las transacciones en la Ciudad Condal ha quedado en un segundo plano. De hecho, muchas de las operaciones frustradas se retomaron en los meses posteriores al referéndum y el mercado volvió a la normalidad apenas unos meses después del 1 de octubre gracias, en gran medida, al sector de oficinas que, al igual que en Madrid, ha acaparado casi la mitad (46%) de la inversión inmobiliaria, con más de 3.100 millones de euros.

El segmento de centros comerciales ha ocupado una posición destacada en cuanto a la atracción de capital, con el 11,5% de la inversión —780 millones de euros—, mientras que el hotelero ha conseguido atraer casi 1.000 millones de euros «el 14% del total— y el residencial apenas 500 millones, tres veces menos que en toda la provincia de Madrid.

Fuente: Addmeet.

En la Ciudad Condal, también se han cerrado algunas de las grandes operaciones del año. Es el caso, por ejemplo, de la venta, por parte de Telefónica, de su torre corporativa Diagonal 00 por 150 millones de euros al magnate filipino Andrew L. Tan, a través de su Grupo Emperador, también dueño de Torre Espacio, en Madrid. La operadora también vendió el año pasado su sede histórica en la plaza Catalunya de Barcelona al multimillonario vasco afincado en Suiza Daniel Maté por 100 millones de euros.

 

 

 

 

Los precios de la vivienda de la periferia de Madrid y Barcelona aún podrían subir más de un 5% en 2020

  • Aunque en el 54% de los municipios más poblados de España se estabilizará el precio

¿Cómo será el próximo 2020 para el sector inmobiliario? ¿Se estabilizará el precio de la vivienda o seguirá subiendo? En general el mercado residencial en España encara el próximo año con previsiones de moderación en el crecimiento de los precios de la vivienda, aunque con excepciones.

Según el análisis de la variación del precio de la vivienda prevista para el próximo año en las capitales y municipios españoles con una población superior a los 50.000 habitantes elaborado por Tinsa Digital en el 54% de los 147 municipios analizados la vivienda registrará variaciones de precios inferiores al 2% en los próximos 12 meses. En otro 27% estima un incremento moderado de entre el 2% y el 5%, mientras que solo uno de cada cinco municipios (19%) registrará subidas medias anuales de más de un 5% en el próximo año.

¿Qué pasa en las ciudades dormitorio?

Madrid y Barcelona, donde la vivienda se ha encarecido más intensamente en los últimos años, se ubican en este grupo de municipios donde los precios se van a estabilizar o incluso podrían registrar ligeros descensos puntuales. El valor medio de la vivienda se ha incrementado un 49% en Madrid y un 53% en Barcelona desde sus respectivos mínimos en la crisis, frente al 17% que se ha revalorizado de media la vivienda en España desde su punto más bajo en la última década.

El precio de los alquileres ya muestra agotamiento: ¿qué desafíos deberá enfrentar la vivienda en 2020?

¿Qué desafíos deberá enfrentar la vivienda el próximo año?

El análisis de las previsiones para el próximo año en aquellos municipios que no son capitales de provincia pero que cuentan con una población superior a 50.000 habitantes refleja que en un 33% de ellos el precio de la vivienda experimentará crecimientos superiores al 5%, una proporción que casi duplica el 17% de capitales que se encuentran en este escenario. «Los municipios de la periferia de los núcleos urbanos de Madrid (Pozuelo de Alarcón, Torrejón de Ardoz, Coslada, Parla, Majadahonda, Leganés, Arganda del Rey) y de Barcelona (Cornellá de Llobregat, Badalona, Santa Coloma, El Prat de Llobregat, Terrassa, Granollers, Castelldefels, Manresa, Mataró) aún tendrían margen de crecimiento de valores por encima de un 5%, algo que también podría suceder en ciertos mercados de la costa mediterránea, tales como Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos, Motril u Orihuela», explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

El 54% de los municipios más poblados de España estabilizará el precio de la vivienda en 2020

«En general, se espera un escenario de moderación en el crecimiento de precios extendido por todo el territorio. Se reducen los incrementos esperados en 2020, no superando apenas la media española un 3% en un escenario conservador. El grueso de las principales ciudades del país anotaría incrementos no superiores a un 5%, pudiendo ser virtualmente nulos en determinados mercados con fuerte encarecimiento reciente», afirma Rafael Gil.

Jóvenes sin acceso a vivienda: la mitad de capitales de provincias son prohibitivas incluso para compartir piso

Los precios en la mitad de capitales de provincia son prohibitivos incluso para compartir piso

Centrando el análisis exclusivamente en las capitales de provincia, el indicador prevé para 2020 una revalorización de la vivienda superior al 5% en sólo nueve de ellos: Ceuta, Huesca, Logroño, Melilla, Oviedo. Palma, Pamplona, Santander y Soria. La estabilización de precios, con variaciones inferiores al 2%, es el escenario más probable en el 58% de las capitales de provincia españolas. En otro 25%, se prevén subidas moderadas de entre el 2% y el 5%.



Fuente: El Economista

 

 

 

Ibercaja cumple ya con los nuevos requisitos de capital del BCE para 2020

Ibercaja ha informado de que sus actuales ratios de capital se encuentran por encima de los requerimientos regulatorios que el Banco Central Europeo (BCE) le ha comunicado que deberá cumplir a partir de 2020.

En concreto, Ibercaja Banco tendrá que mantener en 2020 una ratio de Common Equity Tier 1 phase in (CET1) del 9,0% y una ratio de Capital Total ‘phase in’ del 12,5%.

Esta ratio de capital total incluye el mínimo exigido por Pilar 1, del 4,5% para CET1 y del 8% de capital total. Asimismo, el requisito de Pilar 2 deberá colocarse en el 2% y el colchón de conservación de capital en el 2,5%.

A 30 de septiembre, la entidad contaba con una ratio de Common Equity Tier 1 (CET1) ‘phased-in’ del 12,29% y una ratio de Capital Total del 16,36% (11,38% y 15,46%, respectivamente, en términos ‘fully-loaded’).

De este modo, una vez conocidos los resultados del Proceso de Revisión y Evaluación Supervisora (PRES) y tras recibir la comunicación del BCE, Ibercaja no estaría limitado por la activación de ninguna restricción o limitación regulatoria.

 

 

 

Fondos y promotoras se alían para dar salida a las grandes carteras de suelo

  • Las grandes gestoras necesitan las estructuras de gestión de las inmobiliarias
  • Con estas alianzas se aseguran suelo para los próximos ejercicios a menor coste

 

El tándem fondo y promotora ha llegado a España para quedarse. Las grandes gestoras de capital, que en los últimos años se han convertido en los principales accionistas de las inmobiliarias, necesitan ahora a estas empresas para dar liquidez a las inmensas bolsas de suelo que han ido engullendo al hacerse con el ladrillo tóxico de la banca.

Con las compras de multimillonarias cartas de REOs y NPL los fondos se han posicionado como grandes tenedores de suelo en nuestro país, si bien, una gran parte de estos terrenos no son finalistas, lo que significa que necesitan un proceso de planificación y gestión antes de estar listos para construir algo sobre ellos.

Es en esta tarea donde el papel de una promotora se torna casi fundamental. Así lo asegura Mikel Echavarren, consejero Delegado de Colliers International Spain, que apunta que «estos dos actores forman la simbiosis perfecta. Los fondos necesitan a las promotoras y a su estructura para la gestión del suelo y, para ellas, esta alianza, en la que ponen una parte reducida del capital, se convierte en una vía alternativa para acceder a nuevos suelos a un precio más bajo y tener ventaja competitiva en tres o cuatro años». Se trata de un negocio incipiente, «que dentro de dos o tres años tendrá mucha actividad», concreta Echavarren.

Según las estimaciones de Luis Ferrero, director de Urbanismo de CBRE, «un suelo con el planeamiento aprobado puede revalorizarse entre un 30% y un 35% en la fase de gestión, eso si, hay que seleccionar bien el terreno sobre el que se va a trabajar», explica el directivo, que señala que «no todo vale». «Muchos propietarios se entramparon al comprar suelos para hacer desarrollos que ahora se ha visto que eran inviables. Además, hay que tener en cuenta los costes de urbanización y de gestión de la Junta de Compensación durante los años que dura el proceso», explica Ferrero.

En este sentido, Miguel Jiménez Senovilla, director de Desarrollo de Negocio Suelo de Altamira Asset Management, que gestiona grandes carteras de suelo para más de 15 clientes, que abarcan cerca de 20.000 fincas, apuntan que el periodo para poder desarrollar la gestión de un suelo depende de múltiples factores como la «colaboración y apoyo de las administraciones públicas, la agilidad en la tramitación urbanística y sectorial, porcentaje en el sector y compromiso de los propietarios para desarrollar el suelo y pagar los costes de urbanización». Como punto de referencia, «la media suele estar en 24-36 meses para los planeamientos de desarrollo, en 12-18 meses para los proyectos de reparcelación urbanización y, para un sector de tamaño medio, 24 meses para la ejecución de la obra de urbanización», concreta Jiménez.

Acuerdo estratégico

Aedas Homes fue la primera en cerrar un gran acuerdo marco con un fondo para entrar en la compra de suelo no finalista. La promotora selló esta alianza con el que es su principal accionista, Castlelake, con el objetivo de asegurarse el suministro de terrenos para unas 2.500 viviendas en los próximos años. Sergio Gálvez, director de Estrategia e Inversiones de Aedas Homes, apunta que «siguen existiendo oportunidades atractivas en las zonas con mayor actividad y demanda, especialmente en operaciones fuera de mercado». Si bien, el directivo reconoce que hemos entrado ya en una fase en la que «necesitamos que tanto la iniciativa privada como la pública acelere los procesos de transformación de suelo -fundamentalmente, de urbanizable a urbano- de forma que siga llegando al mercado más cantidad de suelo finalista».

Neinor dio el paso de entrar en el mercado de suelo no finalista a principios de 2018 con una operación por importe de 117 millones de euros en los que levantará unas 800 viviendas. La compañía, que ha cerrado más adquisiciones de este tipo, sigue buscando oportunidades en este segmento, tal y como lo explica el director general de Negocio de la promotora, Gabriel Sánchez Cassinello, que apunta que «en nuestro caso, estudiamos suelos con planeamiento aprobado». «La entrada a la compra de suelo no finalista es un paso natural para una promotora como nosotros» y «por tanto, estamos mirando las grandes bolsas de suelo no finalista disponibles en nuestros ámbitos de actuación», apunta Cassinello.

En un mercado en el que existe escasez de suelo finalista es una gran ventaja disponer de una cartera que nos permite tener visibilidad para ejecutar nuestro plan

La situación de Metrovacesa es totalmente distinta a la de Aedas y Neinor, ya que aproximadamente un 20% de su cartera de suelo -en términos de valor- está pendiente de gestiones urbanísticas. «El objetivo es conseguir que la mayor parte de este suelo se complete el proceso en los próximos tres o cuatro años», explica Miguel Díaz Batanero, director de Suelo de Metrovacesa, que asegura que «en un mercado en el que existe escasez de suelo finalista es una gran ventaja disponer de una cartera que nos permite tener visibilidad para ejecutar nuestro plan de negocio durante los próximos cinco-ocho años, sin necesidad de comprar más suelo».

Tensión en los precios

En la misma línea, Javier M. Prieto, director general de Quabit, que cuenta con más de 50 programas de actuación desarrollados y alrededor de 40 millones de metros cuadrados, apunta que «la gestión de suelo es una línea de negocio tradicional de la compañía, además de formar parte de nuestro actual plan estratégico», si bien, «es verdad que ahora tiene un sentido más amplio por las tensiones de precios que se están dando en el mercado por la escasez de suelo finalista«.

Concretamente, «el precio del suelo está tensionado en aquellos núcleos urbanos donde los fundamentales actuales son sólidos y menos inelásticos ante tensiones económicas, y, por tanto, la demanda sigue siendo muy potente para la oferta disponible, como puede ser Madrid capital o el área metropolitana de Barcelona», apunta Sánchez Cassinello, de Neinor. En este sentido, el director de Desarrollo de Negocio Suelo de Altamira Asset Management señala que en líneas generales «en el tercer trimestre de 2019, los precios de repercusión de vivienda libre siguen moderadamente al alza, aunque se suavizan los incrementos, que se sitúan por debajo del 4% interanual».

Según explica M. Prieto, Quabit cuenta actualmente con más de dos millones de metros cuadrados que ahora mismo están en diferentes fases de transformación del suelo y el plan de la promotora a la hora de gestionar suelo pasa por un doble objetivo. «Por un lado, aprovisionar suelo finalista en mejores condiciones, ya que vamos a desarrollar más del 25% de nuestras necesidades de suelo a partir de 2022, y por otro mantener la actividad de venta de suelo finalista a terceros de forma recurrente», explica el directivo.

En el caso de Gestilar, Raúl Guerrero Juanes, director general de la promotora, explica que la gestión de suelo «no es nuestro objetivo principal, pero suelos en desarrollo con un grado de avance importante, con riesgo de planeamiento reducido y en los que el porcentaje de propiedad nos permita llevar la iniciativa del desarrollo, no los descartamos. En estos casos las estructuras de pago deben estar vinculadas a hitos, pero aun así el gran hándicap es la financiación de este tipo de suelos y el coste de su desarrollo, que es prácticamente inexistente a nivel bancario y dificulta mucho estas operaciones».

Así, Guerrero detalla que en la compañía cuentan con un equipo con «mucha experiencia en desarrollo urbanístico, trabajo que realizamos para nosotros mismos y para terceros, pero no con el objetivo único de gestionar urbanísticamente un ámbito, sino que suele ir acompañado de un interés o acuerdo de adquisición de propiedad en ese ámbito»:

 

 

 

Izilend financia más de 75 millones de euros en proyectos inmobiliarios en España

La firma de financiación alternativa de FS Capital he cerrado 27 operaciones y prevé alcanzar la cifra de 100 millones de euros financiados a finales de 2019.

Izilend financia 75 millones de euros en proyectos inmobiliarios. La firma creada por FS Capital en 2018 ha realizado a cierre de noviembre 27 operaciones, y prevé alcanzar 100 millones de euros financiados a cierre del año. A través de Izilend se gestionan un total de 500 millones de euros de inversiones institucionales.

FS Capital creó Izilend con el objetivo de ofrecer financiación alternativa a la banca tradicional desde un millón de euros. Su modelo de negocio se centra en ampliar la oferta de servicios de financiación existentes en España y Portugal, los mercados en los que opera hasta el momento.

En sus primeros doce meses de actividad, Izilend ha financiado operaciones inmobiliarias ubicadas en distintas regiones del país como Madrid, Cataluña, Levante, Baleares y Andalucía, y planea expandirse por el norte de España.

Fuente: Ejeprime