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El precio medio de la vivienda libre subió un 4,3% en el primer trimestre del año, hasta alcanzar los 1.865,8 euros/m2, según la estadística sobre el valor tasado de la vivienda publicada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Mientras, el precio de la vivienda libre ha experimentado una subida trimestral del 1,3%, alcanzando su valor más alto desde el primer trimestre de 2010, cuando se situó en 1.865,7 euros por metro cuadrado.

Por comunidades autónomas, 11 aumentaron sus precios más que la media nacional en tasa interanual. Así, la comunidad con un mayor incremento fue Baleares, donde el valor del suelo subió un 8,3%, hasta los 3.034,3 euros por metro cuadrado.

La segunda fue Cantabria, donde el precio del suelo aumentó un 7,2%, hasta los 1.612,2 euros, y en tercer lugar Canarias, donde los precios avanzaron un 7,1%, hasta los 1.789,1 euros. No obstante, el precio del suelo más alto se registró en la Comunidad de Madrid, con 3.116,7 euros por metro cuadrado (4,6%).

Ninguna comunidad autónoma presentó un reajuste de precios en tasa interanual, pero el menor incremento se registró en Extremadura, con un alza interanual del 0,9%, hasta los 888,3 euros. Esta misma autonomía fue la que registró el precio del suelo más bajo.

En la variación por provincias, destacan los aumentos en Teruel (10,1%), Santa Cruz de Tenerife (9,1%) y Málaga (8,1%), mientras que solo presentan contracciones en los precios Ourense (-2,5%), Palencia, Salamanca y Cáceres, con una caída del 1% en ambos casos, y Jaén (-0,1%).

El precio de la vivienda de más de 5 años sube más

El valor medio del metro cuadrado de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en los 2.199,3 euros por metro cuadrado hasta marzo, lo que supuso un avance del 4,1% en comparación al mismo periodo del año anterior.

No obstante, el precio de la vivienda libre de más de cinco años registró un incremento superior a esta primera, ya que avanzó un 4,4% en tasa interanual, hasta los 1.855,8 euros por metro cuadrado.

Por municipios de más de 25.000 habitantes, el más caro fue Santa Eulalia del Río, en Baleares, con 5.194,7 euros, y el más económico es Puertollano (Ciudad Real), con 607,1 euros.

En relación a la vivienda protegida en España, el precio medio del metro cuadrado en los primeros tres primeros meses del año el suelo alcanzó los 1.167,6 euros por metro cuadrado, un 0,3% más que en el mismo periodo del año anterior.

Por otro lado, el número de tasaciones inmobiliarias utilizadas para realizar el cálculo de los precios de la vivienda hasta marzo fue de 154.755 viviendas.

Analizan dónde hay más desajuste entre oferta y demanda y qué zonas están más equilibradas. En el conjunto del mercado la presión es alta.

La presión media ponderada del alquiler en España, que mide la relación entre la demanda de quienes buscan arrendar una vivienda sobre la oferta de inmuebles disponibles, se sitúo en el primer trimestre en 50, lo que indica que cada oferta de vivienda en alquiler recibió en un plazo de 10 días una media de 50 contactos para ocuparla.

Según se recoge en el primer ‘Barómetro del Alquiler’ elaborado por Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, este valor «alto» en el conjunto del mercado está formado por unos resultados muy diferentes en función de las provincias.

«El acceso a la vivienda es un problema que cada vez preocupa más entre la sociedad española. El desequilibrio entre una demanda pujante y una oferta escasa, que se ha reducido sustancialmente en los últimos años como consecuencia de la incertidumbre jurídica, empuja los precios al alza y expulsa a muchas personas del mercado. Sin embargo, la realidad es que se trata de un problema muy heterogéneo, que no afecta a todos los territorios por igual», explica el documento.

En concreto, más de la mitad del país se encuentra en el rango de presión normal, lo que demuestra que en gran parte de España la relación entre la oferta y la demanda está equilibrada. En concreto, 25 de las 50 provincias españolas y de las dos ciudades autónomas analizadas están en este segmento del barómetro.

El análisis se ha elaborado tomando datos de los últimos cinco años y establece una clasificación dividida en cinco segmentos que diferencia entre zonas de presión normal (1-15), en riesgo (15-30), elevada (30-45), alta (45-60) y muy alta (60-75 y más).

Y en base a los resultados, lugares como Barcelona, Baleares o Santa Cruz de Tenerife se enfrentan a una situación «muy complicada», con una oferta muy reducida que no es capaz de absorber el volumen de demanda, lo que hace «muy difícil» el acceso a una vivienda para muchas familias.

El estudio asegura que las provincias con mayor desajuste entre oferta y demanda en el mercado del arrendamiento son Islas Baleares (142), Santa Cruz de Tenerife (104) o Barcelona (101), donde las cifras alertan de una situación «muy preocupante», seguidas de Valencia (63), Madrid (63), Vizcaya (61), Las Palmas (51), Guipúzcoa (50), Álava (35) y Navarra (34).

Todo lo contrario que en provincias como Palencia o Badajoz, donde la presión es de 8 contactos por vivienda en alquiler a lo largo de 10 días, lo que significa que menos de una persona se interesa en un día por una vivienda en alquiler.

El ‘top 10’ de provincias con presión en el alquiler (lo que significa que el mercado está más equilibrado) está formado por Ourense, Teruel, Castellón, Soria, Huesca y Luego (todas ellas con 9 contactos en 10 días), Cáceres y Burgos (10).

Tendencia al alza

Por otro lado, el estudio de Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos muestra de igual manera que existe una tendencia generalizada hacia una mayor presión, que se explica sobre todo por «la reducción en la oferta de inmuebles disponibles y la incertidumbre a la que hacen frente los propietarios».

Algunos casos significativos se encuentran en la provincia de Málaga, donde la presión en 2019 era de 18, una situación de riesgo, según la clasificación, pero al cierre de 2023 alcanzó los 67 (presión muy alta), aunque en el primer trimestre de este año se ha moderado hasta 31, es decir, una presión elevada.

Otros lugares como Santa Cruz de Tenerife o Valencia también experimentaron subidas muy acusadas. En el caso de la provincia canaria, pasó de una presión elevada de 35 en 2019 a la cifra muy alta de 104 en el primer trimestre del año. En cuanto a Valencia, hace cinco años estaba en 11, es decir, presión normal, y en el primer trimestre del año se sitúo en 63, una presión muy alta.

«Son las provincias más pobladas y aquellas donde el turismo ejerce una mayor tensión las que registran las presiones más descompensadas», destaca el estudio.

Observatorio del Alquiler

Este barómetro es el primer estudio con el que arranca el Observatorio del Alquiler en España que han lanzado la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos, Un centro de investigación y estudios que busca ofrecer datos e información sobre el mercado del alquiler y promover la transparencia en el sector.

«El Observatorio nace con la vocación de facilitar la comprensión de las dinámicas del mercado de la vivienda en alquiler para garantizar el acceso a viviendas asequibles, promover la igualdad de oportunidades y fomentar el desarrollo sostenible. Esta iniciativa desempeña un papel crucial para ofrecer información valiosa tanto para la toma de decisiones empresariales como para la formulación de políticas públicas, contribuyendo así a mejorar la calidad de vida y el bienestar de la sociedad en su conjunto», concluyen la fundación y la universidad.

Evolución histórica del euríbor a 12 meses

El euríbor a 12 meses sigue sin dar tregua a miles de hipotecados. En marzo, el indicador de referencia para la mayoría de los préstamos variables para la compra de vivienda ha vuelto a subir y registra una media mensual provisional del 3,71%. Es el segundo incremento mensual consecutivo y el nivel más alto desde el pasado noviembre.

Tras este resultado, quienes tengan contratada una hipoteca variable y una revisión anual de las condiciones, volverán a experimentar un encarecimiento de las cuotas, ya que en marzo de 2023 el euríbor se situaba en el 3,647%. No obstante, el aumento será leve: de apenas un euros al mes.

En cambio, en el caso de las hipotecas con revisiones semestrales, sí que se producirá un ahorro en las cuotas mensuales, puesto que en septiembre del año pasado el indicador estaba por encima del 4%. Será el tercer mes consecutivo de bajadas de las cuotas en estos casos.

El euríbor, pendiente del BCE

A corto plazo, la cotización del euríbor anticipa que en abril podría producirse la ansiada bajada de las cuotas mensuales para las hipotecas variables con revisiones anuales. Y es que, en las últimas sesiones del tercer mes del año, el indicador se ha movido por debajo del 3,7% en tasa diaria.

Sin embargo, los expertos piden no lanzar campanas al vuelo e insisten en que el índice de referencia no registrará grandes movimientos hasta que el Banco Central Europeo (BCE) empiece a bajar los tipos de interés. Será entonces cuando previsiblemente se materialice la tendencia a la baja del euríbor.

La autoridad monetaria mantuvo el precio del dinero en el 4,5% en su reunión de principios de marzo por cuarta ocasión consecutiva, y ha dejado entrever que los recortes no llegarán al menos hasta junio. Buena parte del mercado cree que será entonces cuando empiecen a bajar los tipos de interés, aunque también hay quienes apuntan a que la decisión podría aplazarse hasta septiembre. Este es el caso de Bankinter, cuyo equipo de análisis cree que la inflación repuntará en este trimestre y que el Guardián del euro no querrá correr riesgos y esperará a confirmar que la subida es temporal, y a que la Reserva Federal, su homólogo en EEUU, inicie la senda de los recortes en julio.

En cualquier caso, el consenso apuesta por unas tres bajadas de los tipos de interés este año, lo que impedirá que el euríbor baje con fuerza. Tanto Bankinter como BBVA Research, la ‘fintech’ Ebury de Grupo Santander y el Panel de Funcas descartan que el indicador baje del 3% a lo largo del año.

Con este escenario sobre la mesa, los expertos creen que la caída de las cuotas de las hipotecas variables con revisión podría empezar en este segundo trimestre, aunque serán más lentas y leves de lo que se esperaba hace unos meses.

En el caso de aquellas familias hipotecadas a tipo variable, el retraso de las bajadas de los tipos de interés «acarreará que las revisiones de sus cuotas a la baja se demoren hasta en un año, mientras que la situación es mejor para aquellas familias que buscan un préstamo hipotecario en estos momentos, ya que la competencia entre entidades ha provocado que se hayan reducido los diferenciales para nuevas hipotecas en este inicio del año y es previsible sigan la misma tendencia durante el resto del ejercicio”, explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.

Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), se suma a esta previsión y afirma que, en el caso de las hipotecas que se revisan anualmente, la rebaja de las cuotas mensuales  «no sucederá hasta abril o mayo, teniendo en cuenta que el préstamo se actualizará conforme al valor de referencia del índice de uno o dos meses antes del periodo de revisión».

En esa misma línea, la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN) apunta a que los descensos de las cuotas de las hipotecas «serán más intensos cuando avance el año, especialmente en los meses de julio y septiembre», cuando el euríbor se encontraba por encima del 4%.

El mercado de la vivienda sigue en números rojos. Según el INE, la compraventa de viviendas acumula su novena caída mensual consecutiva, tras retroceder en octubre.

En el décimo mes del año se inscribieron en los registros 45.903 transacciones en toda España, un 11,1% menos interanual y la cifra más baja en este mes desde 2019. Además, esta nueva caída deja el balance en lo que va de año en un -8,7%.

La buena noticia es que los datos del organismo de estadísticas dejan entrever una moderación del descenso interanual de las ventas de viviendas, que en septiembre se desplomaron un 23,7% respecto al año anterior, como también han constatado los notarios, así como un leve crecimiento del mercado de la obra nueva.

Por primera vez desde junio, aumentan las transacciones de viviendas de nueva construcción, con un alza interanual del 0,8% y 8.847 operaciones, mientras que las de viviendas usadas han retrocedido un 13,5%, tras registrar 37.056 unidades.

Otra lectura positiva es que en tasa intermensual (octubre sobre septiembre), la compraventa de viviendas subió un 4,1%, su mayor alza en un mes de octubre desde 2019.

El 92,8% de las viviendas transmitidas por compraventa en octubre fueron viviendas libres y el 7,2%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres bajó un 10,4% interanual, hasta las 42.578 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas retrocedió un 19%, hasta sumar 3.325 transacciones.

Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “no hay grandes sorpresas en la estadística pública conocida hoy, que sigue mostrando caídas importantes en relación a las operaciones de 2022 y cierta estabilización en el volumen de compraventas actual, que sigue en niveles parecidos a los registrados antes de la pandemia. La falta de oferta parece estar siendo uno de los principales factores de estas caídas tras un 2022 de récord, por encima del impacto del encarecimiento de la financiación. El efecto escalón podría seguir mostrándose durante las próximas actualizaciones de la estadística del INE, pero posiblemente veamos cómo las variaciones tienden a aplanarse durante los primeros meses de 2024”.

Caídas en más de la mitad del país

SI miramos los datos por CCAA, descubrimos que seis regiones han registrado un avance interanual de las ventas de viviendas registradas en octubre. Navarra lidera los aumentos, con un alza del 10,1%; seguida de Extremadura (6,7%) y Asturias (3,4%). También en positivo, aunque con incrementos más moderados, se encuentran Castilla-La Mancha (3%), Murcia (2,5%) y Galicia (1,3%). Al otro lado de la tabla se encuentran las islas y Cantabria, donde las transacciones han bajado más de un 20%.

También con caídas superiores a la media se encuentran Andalucía, La Rioja, País Vasco, Cataluña y Comunidad Valenciana. En Madrid, en cambio, la caída se ha situado en un 9,1% y en Castilla y León, un 7,3%. Aragón es la autonomía con el menor descenso, de apenas un 0,2%.

Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes son Comunidad Valenciana (172), Murcia (150) y Andalucía (130).

La consultora Colliers asegura que España se va a convertir en el mercado líder en Europa de este segmento de residencial de lujo