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La autoridad que vigila el mercado inmobiliario advierte de que los precios han llegado a un punto de equilibrio y de que a partir de ahora se debe vigilar su evolución

Presionado por Bruselas, el Gobierno se vio en la obligación de constituir una autoridad que prevenga del riesgo de otra burbuja, lo que en la jerga se conoce como un organismo macroprudencial. El Ejecutivo del PP lo pospuso. Pero, bajo el mandato de Nadia Calviño, el Ministerio de Economía aprobó su creación en marzo de 2019. Está compuesta por el Banco de España, la propia Economía y la Comisión Nacional del Mercado de Valores. La nueva autoridad macroprudencial consta de una comisión de trabajos técnicos y un consejo en el que se sientan, entre otros, el gobernador del Banco de España, la titular de Economía y el presidente de la CNMV. El pasado 1 de abril, el consejo celebró su primera reunión. En ella se analizaron los indicadores de crédito, y se concluyó que no era necesario publicar ninguna alerta. El BCE ha avalado este diagnóstico al revisarlo y no pedir un endurecimiento del acceso al crédito. Bajo este mismo esquema de supervisión de desequilibrios, otros países sí que han decidido tomar medidas para frenar el aumento del crédito.

De esta reunión no hay actas públicas, pero sí que se conocen los trabajos preparatorios publicados por el Banco de España en su informe de estabilidad financiera. “En su conjunto los precios medios de la vivienda acumulan un crecimiento del 22% en términos reales desde su nivel mínimo a principios de 2014, si bien permanecen un 31% por debajo de los niveles máximos alcanzados en el tercer trimestre de 2007”, sostiene el supervisor. Y añade que los datos “no evidencian indicios generalizados de sobrevaloración”. Si bien matiza que los precios ya se sitúan muy cerca de su nivel de equilibrio, esto es: no están ni sobrevalorados ni infravalorados. Y por tanto apunta que habría que empezar a vigilarlos, igual que ya dijo el FMI.

A continuación, cita una ristra de indicadores para justificar que la actividad inmobiliaria permanece en registros muy inferiores a los de la burbuja. El número de compraventas alcanzó en 2018 las 550.000 frente a las 885.000 anuales que se daban entre 2004 y 2017. La cifra de visados para construcción supuso el año pasado solo el 10% del pico de la burbuja. Mientras que antes de la crisis los bancos prestaban más del 100% de lo que costaba la vivienda en la mitad de las hipotecas concedidas, ahora solo dan más del 100% en el 10%. Lo cual certifica, según el Banco de España, que entre las entidades rige “una política crediticia más prudente”.

Además, la formación de hogares y la oferta de vivienda avanzan ahora a un ritmo “más acompasado”, remacha. Es decir, no se construye más de lo que en principio se necesitaría como ocurrió durante la burbuja. No obstante, admite una elevada disparidad regional en los precios. Y reconoce que el alquiler ha experimentado incrementos significativos que acusan sobre todo los jóvenes. “Habrá que esperar a la recepción de nuevos datos de precios de la vivienda para confirmar que su desaceleración reciente se mantiene y no se produce una sobrevaloración”, concluye. Es decir, insiste en la necesidad de un seguimiento.

Por su parte, el Ministerio de Economía también ha defendido que no existe una burbuja. En su programa de estabilidad enviado a Bruselas, afirma: “Al contrario que en etapas anteriores, el crecimiento no se sustenta en fenómenos insostenibles (crecimiento excesivo del crédito, sobredimensionamiento del sector inmobiliario, déficit excesivo de balanza de pagos por cuenta corriente y necesidad de financiación frente al exterior), sino que cuenta con fundamentos más sólidos”.

Entre los datos de crédito analizados por la autoridad macroprudencial, se presta especial atención a cuánto crece este en relación al PIB, una variable que no da señales de calentamiento. También se da mucha importancia a la balanza por cuenta corriente, que mide cuánto se toma prestado de fuera y que en 2007 alcanzó un déficit anual de unos 100.000 millones de euros. En estos momentos, “si bien continúa en superávit, se observa una tendencia decreciente en el saldo de la balanza por cuenta corriente”, advierte el informe de estabilidad. Por último, el Banco de España destaca que con las últimas informaciones “la probabilidad de subidas de tipos en un horizonte próximo es muy reducida”, un factor que facilita el pago de las deudas y que, en consecuencia, permite soportar precios más elevados.

El cambio de manos de estos últimos años de deuda y activos inmobiliarios (fundamentalmente en modo carteras), servicers (Solvia ha sido el último ejemplo), promotoras inmobiliarias y grandes patrimonialistas de terciario a favor de grandes fondos internacionales, institucionales e incluso soberanos, ha configurado un panorama inmobiliario en España nunca antes visto. Gran parte de los inversores nos ha traído un modus operandis de terminología anglosajona a la que rápidamente nos hemos adaptado y una toma de decisiones, en general, más ágil y pragmática. Estos últimos 3-4 años se han caracterizado por la carencia de suelo finalista, por la sequía urbanizadora de la crisis; la lenta digestión de grandes bloques de viviendas que provienen de los excesos de los años en que se iniciaban 700-800.000 viviendas; la gran subida de los alquileres de vivienda en los grandes centros urbanos, grandes márgenes en operaciones terciarias y residenciales de opportunity, etc. En un entorno de tipos de interés bajo mínimos si el mercado y sus agentes, que en definitiva somos todos, son capaces de que los precios inmobiliarios del suelo, vivienda y terciario se moderen y nos acostumbremos a menores márgenes en operaciones a corto y medio plazo, si se estabilizan los precios del mercado de alquiler y se sigue invirtiendo en infraestructuras, turismo, rehabilitación y reurbanización, tendremos garantizados años de estabilidad inmobiliaria en España.

Los extranjeros adquieren más pisos que nunca en España, según el Colegio de Registradores, que niega que exista una burbuja en el mercado.

No hay ningún riesgo de burbuja inmobiliaria. Es el mensaje que ha querido transmitir este lunes el Colegio de Registradores, que ha presentado su Anuario Inmobiliario de 2018 en Madrid. Una radiografía del mercado de la vivienda que muestra datos como que el año pasado se cerraron 516.680 operaciones, un 11% más. Entre ellas, el 82,5% fueron pisos usados y el 17,5% vivienda nueva.

Dentro de estas compraventas, solo el 12,8% estuvieron protagonizadas por personas jurídicas. La cifra, que llega hasta el 18% en Canarias, refleja que el mercado nacional sigue monopolizado por los particulares, que aglutinan hasta el 87,82% de las transacciones. Una posición que contradice las tesis de Podemos, que ha alertado en los últimos meses del papel que estaban desempeñando en la subida de los precios de la vivienda entidades como las socimis y los fondos buitre.

«Es un dato sano», ha destacado el director de relaciones institucionales, Fernando Acedo, durante la presentación del informe. Para el Colegio, existen otras muestras de que el crecimiento del mercado es «sostenido», como el tiempo medio de posesión de una vivienda, que según el anuario se establece en 14 años y ocho meses, máximo de la serie histórica. Para Acedo, esto demuestra que «la vivienda se compra para ser usada». Y aunque desde el Colegio admiten que un alto porcentaje de estas adquisiciones se destinan al alquiler, consideran que esta también «es una forma de crear riqueza».

La estadística de los Registradores también hace referencia al mercado hipotecario, que alcanzó los 346.366 préstamos en 2018, un 11,5% más que el año anterior. Pese a ello, la estadística (que no se ha visto afectada los vaivenes jurídicos del Supremos con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) supone una cuarta parte de las 1.316.262 hipotecas que se concedieron en 2006. «Tras seis años de crecimiento, percibimos que el aumento sigue siendo progresivo y paulatino», ha apuntado Acedo,

Eso sí, el estancamiento de los sueldos producido en los últimos años ha provocado que el pago de este préstamo se coma cada vez más porcentaje del sueldo. En 2018, el pago de la hipoteca representaba el 30% del salario de los españoles. En Baleares, sin embargo, esta cuota se disparó hasta el 45%.

El Brexit pasa de largo

Respecto al papel de los extranjeros en el mercado, el Colegio apunta que estos alcanzaron cifras récord en 2018, cuando alcanzaron las 65.400 operaciones, el 12,7% del total. En regiones como Baleares y Canarias, no obstante, su presencia crece hasta el 30%.

Los británicos siguen siendo los grandes protagonistas en este segmento, representando el 15,% de las operaciones acometidas por extranjeros. Por detrás se sitúan los alemanes (7,5%), franceses (7,4%), belgas (6,3%) y suecos (5,8%). «No hemos percibido un impacto en el mercado tras el Brexit», ha destacado el director de relaciones institucionales del Colegio.

Los compradores foráneos también registran un resultado récord en el mercado hipotecario, donde alcanzan las 23.000 operaciones, máximos de la última década. A nivel nacional, supone un 6,7% del total, pero en regiones costeras este porcentaje crece hasta el 10%.

La compleja tarea de elaborar un índice del alquiler

El Colegio de Registradores también ha hecho referencia a la posibilidad de elaborar un índice oficial sobre el mercado del alquiler, un ambicioso plan que se ha puesto como objetivo el Gobierno en un plazo de ocho meses. «Es un proceso difícil y complejo. Primero tenemos que ver qué consideramos alquiler de vivienda y luego escoger bien las fuentes», han destacado desde el organismo.

Fuente www.abc.es: Los fondos de inversión solo protagonizan el 12% de las compras de vivienda

Madrid, capital del Reino, centro administrativo del Estado, ciudad de negocios, de ocio, finanzas, sede las principales multinacionales españolas y de grandes compañías extranjeras, capital cultural del Estado, ciudad cosmopolita y bullanguera, moderna y a la vez provinciana, futbolera, ludópata, gastronómica y lujuriosa, donde los madrileños pasean con las manos en los bolsillos como nadie en el mundo y por la noche se duerme poco y se baila mucho, ciudad acogedora por excelencia, Madrid bien merece una misa. Centro de Castilla, poblachón manchego, ombligo del mundo, lugar de tránsito de tres continentes, donde todos quieren tener un sitio para disfrutar de los pequeños placeres de la vida; un caldo, unos huevos rotos, unas porras, un cuadro, un partido de tenis o de fútbol, una ópera, un beso en el Retiro sabe mejor, las campanadas, las fuentes, un paseo en barca… En Madrid las crisis se pasan menos mal, el bullicio se traslada a la calle, el consumo se reprime menos, la vida se disfruta de otra manera, el lugar de España donde todos los forasteros quieren tener una casa, donde la soledad no tiene término medio, donde suena un bolero y se quiebra una voz, ciudad de niños y viejos, estudiantes e inmigrantes que se hacen chelis, donde anidan las aves migratorias y se esconden pájaros de toda calaña. A pesar de estos últimos y de los políticos que no la quieren, Madrid les sobrevivirá, nos sobrevivirá, es un valor refugio, una inversión segura. Los precios de la vivienda suben, apenas hay obra nueva y los jubilados se desesperan, se rehabilita más y hay que darse prisa porque viene mucha más gente para acá, Madrid citta aperta, tiene recorrido de siglos, ya lo decían Lope y Cervantes o si no nos lo inventamos, hay que invertir en Madrid.

Vinieron para quedarse cuando la prima de riesgo superaba los 600 puntos básicos y nos acercábamos al abismo, cuando Europa rescataba las primeras Cajas de Ahorro y nos invitaba a crear la Sareb. Los Bancos y Cajas, sobre todos estas últimas, se quedaban noqueados en la lona de la quiebra técnica, enladrillados con unas tasas de mora que ni en sus peores escenarios hubieran imaginado y, mientras pensaban que qué había pasado, se quedaban con la mirada perdida sin saber muy bien qué hacer. El sistema financiero había quedado tocado para siempre. El pesimismo se instalaba inexorablemente y al calor del desplome del mercado inmobiliario que había tocado techo en 2007 llegaban a España Fondos inmobiliarios dispuestos a invertir su dinero con nombres de árboles o estrellas de los que nunca antes habíamos oído hablar. Y la verdad es que venían bien asesorados, esto es Europa, España es un país amable, se come bien, tiene mucho sol, rodeado de mar y buenas playas, grandes infraestructuras, deportistas o cantantes internacionales triunfadores, equipos de fútbol que lo ganan todo, un país tradicional con 500 años de antigüedad, la gente es vividora, le gusta la calle, es emprendedora y tiene ganas de trabajar. Y la verdad es que acertaron. Trajeron su liquidez cuando más la necesitábamos, han ganado dinero, bastante a decir verdad, porque a eso venían, y encima se están divirtiendo. Y la verdad es que hay que decir que gracias a ellos el sector inmobiliario, al albur de la economía, se ha revitalizado, ha vuelto a resurgir. Y lo mejor de todo es que han comprado casi toda la deuda inmobiliaria que estaba en manos de los Bancos, zapatero a tus zapatos, y les quedan como mínimo unos 5 años para gestionarla y sacarle la TIR que tenían prevista. Y lo gestionan de otra forma, con mayor pragmatismo, a otra velocidad, echándole todas las horas que sean necesarias, más intensidad y a veces con más imaginación. Tampoco exageremos porque no todo es bueno, ya tendremos ocasión de hablar de ello. Pero el balance es, en todo caso, mucho más positivo que negativo. En este entorno Athlanta se hace acreedor de esa forma de trabajar y la hace suya; con pragmatismo, velocidad, intensidad, creatividad y experiencia.

Cuando nace un proyecto que ya es una realidad, no sabemos si perdurará, trascenderá, morirá de éxito o de aburrimiento en el metro de Moscú, como decía un conocido político hace ya muchos años. Pero lo que es cierto es que nace con ilusión, con empuje, robando horas al día, buscando los mejores asesores y compañeros de viaje, el mejor emplazamiento y los mejores clientes. Lo hace con esfuerzo, porque si eso no hay nada, con tesón, los proyectos son de los cabezotas, con ideas, con la confianza que te dan las relaciones, al final que no son otra cosa que las personas, y con la experiencia que te da un sector al que te tienes que apasionar: el inmobiliario. Recuerdo hace unos años que un alto directivo de un gran Banco hablaba de este sector como el de las piedras. Qué mal me sentaba, ese hombre no había entendido nada, creo que ahora se dedica a la tecnología, a la nube y eso. No, no. Prefiero mucho más que se hable del ladrillo, he visto constructores que abandonaban el cóctel de entrega y dejaban la alfombra y se iban a pisar la obra, el barro, promotores que cuando visionaban un suelo que estaban comprando se quedaban por un momento fuera de sí imaginando sus casas ya terminadas, inmobiliarios puros y duros que van por la calle más que viendo oliendo los edificios ordenándolos en su cabeza como un monopoly, urbanistas que toman el lápiz mágico y te dibujan la ciudad en cuadrícula de Mileto por el campo, pero es que la ciudad siempre crece por el campo y a este no se le puede poner puertas, algunos no se enteran, arquitectos que se rompen la cabeza para distribuir viviendas imposibles. En la cabeza de todos ellos he visto la pasión por lo inmobiliario, por un sector cuya materia prima está a nuestro alrededor todos los días y a todas horas. Porque cuando compramos o alquilamos una vivienda, pasamos por una carretera o tomamos un autobús, decenas de personas pensaron, trabajaron, planearon, le echaron horas con aquellos proyectos que ahora son realidad. Así nace Athlanta como una pasión por un sector que es el inmobiliario que perdurará siempre y que sólo los que lo conocen bien saben de lo que estamos hablando. Alea jacta est.