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No todo vale: la venta de varios edificios ‘prime’ se tuerce por sus elevados precios

El enorme optimismo que se experimenta en torno al mercado inmobiliario en Madrid ha inflado las expectativas de numerosos propietarios con activos a la venta

Uno y hasta dos años a la venta sin lograr encontrar comprador. El enorme optimismo que se experimenta en torno al mercado inmobiliario en Madrid hainflado las expectativas de numerosos propietarios con activos a la venta con precios que, a pesar de situarse en ubicaciones ‘prime’, se encuentran completamente fuera del mercado y disparados, según coinciden en señalar varios expertos a El Confidencial.

Orellana 1, Velázquez 70, Velázquez 21, Hermanos Bécquer 8 o plaza de la Independencia 8 son solo algunos de los ejemplos de edificios residencialesque salieron a la venta hace más de un año pero que no han encontrado comprador, a pesar de su buena ubicación, debido a las elevadas expectativas económicas de sus propietarios. Por el primero de ellos, de uso residencial, sus propietarios, una familia hotelera de Tenerife —Adrián Hoteles—, esperaban conseguir unos 30 millones de euros a principios de años. Una cifra, según los expertos consultados, muy alejada de lo que el mercado está dispuesto a pagar.

Orellana 1, Velázquez 70, Velázquez 21, Hermanos Bécquer 8 o plaza de la Independencia 8 llevan en venta más de un año por su elevado precioEstas mismas fuentes explican a este diario que los actuales dueños compraron el edificio en 2006-2007 a la familia Rato en pleno ‘boom’, justo el año antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria, lo que explicaría un elevado precio que les permita recuperar parte de la enorme inversión —o al menos no perder dinero— que tuvieron que realizar hace más de una década. Entonces pagaron por el inmueble unos 28 millones de euros.

E. SANZ

No obstante, la transacción no está siendo sencilla. La cadena hotelera lleva más de un año intentando vender el edificio, que requiere gestión puesto que debe ser rehabilitado completamente. A principios de año, según ha podido saber El Confidencial, dio el mandato de venta a la consultora JLL, quien, en marzo, tras la primera ronda de contacto con potenciales compradores, no recibió ninguna oferta por el inmueble. En una segunda vuelta, por el contrario, se habrían recibido cinco ofertas, pero ninguna de ellas llegaría a 20 millones de euros, es decir, 10 millones por debajo de las expectativas del vendedor. «Se trata de un activo complicado para los promotores, ya que necesita gestión y se encuentra dentro de Madrid Central, lo que estaría dificultando, junto a su elevado precio, su comercialización», apuntan fuentes del mercado. Desde la consultora, no han querido realizar comentarios al respecto.

No es el único activo en dificultades para ser vendido por su elevado precio. Casi dos años es el tiempo que lleva a la venta el edificio situado en la calle Velázquez 21, un inmueble que pertenece a una rica familia de tapiceros, los Gancedo, dueños de la zona comercial de la planta baja y primera planta, mientras que el resto del edificio, la parte residencial, pertenece a una veintena de herederos —dueños de las viviendas—.

La venta arrancó en julio de 2017, tal y como adelantó El Confidencial, y aún no se ha conseguido cerrar la operación. La consultora Aguirre Newman —antes de su fusión con Savills— fue la firma elegida por los Gancedo para encontrar un comprador para la parte comercial del inmueble, mientras que CBRE se encarga de la parte residencial, lo que está dificultando la operación, ya que si un inversor quisiera hacerse con todo el edificio, debería abonar más de 50 millones de euros.

Precios inflados en un 20%

La ubicación del edificio es inmejorable, y la posibilidad de levantar viviendas de lujo también resulta, a primera vista, bastante apetecible. Sin embargo, han sido varios los factores que desde el principio han dificultado su venta. Por un lado, su elevado precio. La cifra que se está manejando de la zona comercial se mueve en torno a 19-20 millones de euros. Según datos del Catastro, estaríamos hablando de poco más de 2.000 metros cuadrados, lo que arrojaría cifras de más de 9.000 euros por metro cuadrado.

Velázquez 21 (izquierda) y Velázquez 23 (derecha).
Velázquez 21 (izquierda) y Velázquez 23 (derecha).

Por su parte, por los cerca de 4.500 metros cuadrados de superficie residencial, se están manejando cifras en torno a los 8.000 euros el metro cuadrado, o lo que es lo mismo, unos 35 millones de euros. Ambos precios, según los expertos consultados, son «muy elevados, incluso para una zona como Velázquez. Además, no podemos olvidar que el inminente cambio de ciclo ha llegado a la promoción de lujo«, explica un pequeño inversor. El edificio situado justo enfrente, en el número 23, se vendió en noviembre de 2016 por 40 millones de euros.

Estamos viendo valoraciones muy infladas, en torno a un 20% por encima de lo que los inversores están dispuestos a pagar

Por otro lado, el edificio tiene un nivel muy alto de protección, mientras que tampoco ha facilitado la transacción el hecho de que el edificio tenga varios propietarios. «Lo ideal es que quien compre la parte residencial compre también la zona comercial y viceversa. Especialmente desde el punto de vista de rehabilitación del edificio», señalaban hace unos meses varios expertos inmobiliarios. Asimismo, se trata de un activo que no tiene plazas de garaje, lo que limitaría su atractivo para una futura promoción de pisos de lujo.

«Muchos propietarios se han venido arriba y por encima de 10.000 euros el metro cuadrado es muy difícil vender. Obra nueva, por encima de esos precios, solamente encuentra comprador en Salamanca, Recoletos o Jerónimos», explica Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid.

«Comprar a 7.000 u 8.000 euros el metro cuadrado de repercusión implica vender a 15.000, y a esos precios, no se vende. Muchos inversores están pensando en el comprador venezolano, pero este está ya de retirada, deben pensar más en el mexicano, que esperamos entre con fuerza en Madrid en el último trimestre del año», añade Larrea quien, no obstante, sigue mostrándose bastante optimista respecto al comportamiento del mercado inmobiliario en España. No en vano, la agencia especializada en la venta de viviendas de lujo ha puesto en marcha un fondo de más de 200 millones para invertir en residencial, logístico, terciario y de ‘coworking’, entre otros sectores en España.

Varios números más arriba, en Velázquez 70, se encuentra otro inmueble que ha estado a la venta hasta en tres ocasiones y en manos de diferentes comercializadoras, desde CBRE hasta Savills. Salió a la venta por 28 millones de euros, si bien los propietarios han rebajado sus expectativas y se estaría ofreciendo actualmente al mercado por 24. «En general, estamos viendo valoraciones muy infladas, en torno a un 20% por encima de lo que los inversores están dispuestos a pagar. El mercado está muy caro y, a pesar de que las ubicaciones son muy buenas, lo cierto es que el posible cambio de ciclo está dificultando mucho su venta».

E. SANZ

Otro edificio residencial con muy buena ubicación pero que tampoco consigue comprador se encuentra situado en el número 8 de la calle Hermanos Bécquer. Un inmueble propiedad de la familia Franco, que lleva meses intentando venderlo sin éxito. Según las fuentes consultadas, los nietos del dictador están pidiendo 45 millones de euros por un edificio que, según esas mismas fuentes, tendría un precio actual de mercado en torno a los 30 millones.

Por último, hay un activo que ha estado a la venta pero que ha pasado muy desapercibido, ya que se trata de una operación fuera de mercado. Hablamos de plaza de la Independencia 8 —o Alcalá 58—, frente al parque del Retiro. Un edificio con múltiples propietarios —la mayoría de ellos, herederos—, todos de la familia Bustamante, que lo han estado ofreciendo a potenciales compradores, inicialmente por 70 millones, y finalmente por la cifra histórica de 100 millones de euros, «después de que se extendieran los rumores de que Amancio Ortega, Cristiano Ronaldo o Sergio Ramos podrían tener interés en el edificio», concluyen las fuentes consultadas.

Fuente: www.elconfidencial.com

 

 

 

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