- Colonial es la única que ha sabido resurgir de sus cenizas, a diferencia de Quabit
- Aedas Homes ostenta el mejor consejo de ‘compra’ de todo el sector
Releer doce años después lo que significó el sector inmobiliario y promotor español se puede resumir en solo una idea: era, básica y primariamente, un mundo de excesos, en el que se llegó a servir paella para 20.000 comensales en Central Park a cuenta de Enrique Bañuelos, el creador y, después, enterrador, de Astroc.
Hasta que toda la industria se desplomó como un castillo de naipes cuando estalló la crisis en 2007 y los bancos cerraron el grifo de la financiación. Aún sorprende cómo aquellos empresarios forjados a golpe de espátula y ladrillo fueron capaces de convencer a los inversores utilizando trucos de magia de principiantes. Hoy, los herederos del inmobiliario español han cambiado el juego de trileros por hojas de Excel de datos financieros, que avalan sus planes de negocio para defender un mercado bursátil que vale hoy 15.000 millones de euros en bolsa, menos de un tercio de los cerca de 50.000 millones de euros que llegó a capitalizar antes de que explotara la primera burbuja nacional. El epicentro de aquella crisis fue Astroc, que hoy cotiza -lo que queda de ella, entre fusiones y reestructuraciones- bajo el nombre de Quabit.
Enrique Bañuelos fue el gran mago del ladrillo. Logró en 2006 sacar a bolsa una compañía desconocida, que llegó a subir un 1.000 por cien en el mercado meses después -hasta los 8.800 millones de euros de capitalización- sin el seguimiento de ningún analista, ni siquiera de quienes se habían encargado de su colocación.
Bañuelos, propietario del 51% del capital de la firma, compartió la lista Forbes de las personas más ricas del mundo con el mismísimo Amancio Ortega en el año 2007, quien tenía un 5% de Astroc a través de Pontegadea -todavía hoy su sociedad de inversión inmobiliaria-. De hecho, Bañuelos le utilizó para calmar a los inversores cuando la confianza flaqueaba y la acción comenzaba a tambalearse hasta hacer de Astroc el primer gigante con pies de barro en caer. Las cuentas no estaban claras, tampoco la honestidad de Bañuelos, y la deuda, esa variable a la que antes ni se consideraba como tal, terminó por devorar a la compañía.
«Cualquier inversión que nos planteamos carece de límite financiero. El dinero no es un problema«, decía airosamente Luis del Rivero, presidente de Sacyr Vallehermoso, cuando la deuda del grupo -que hacía desde infraestructuras hasta casas- multiplicaba por ocho su ebitda en 2006, hasta los 8.000 millones de euros. Hoy, de media, las tres promotoras cotizadas -Neinor, Aedas y Metrovacesa- presentan una deuda sobre ebitda media de 1,5 veces para 2020. «Los bancos saben que para nosotros es fácil devolver el dinero prestado», decía. Pero no lo fue, ni en su caso, ni en la inmensa mayoría, y acabaron en manos de las entidades acreedoras. Metrovacesa -la originaria– es un buen ejemplo. Joaquín Rivero logró que su compañía fuera la mayor inmobiliaria de la bolsa española y objeto también de una de las opas que calentaron más si cabe al sector inmobiliario en el mercado. En su caso, fue la familia Sanahuja -propietaria de Sacresa- la que intentó quedarse con parte de la compañía, para luego acabar cambiando su parte por una condonación de la deuda cuando Sacyr Vallehermoso entró en concurso, como otras tantas.
Fernando Martín (Martinsa) tras comprar Fadesa a Manuel Jove reconocería que se sintió «engañado»
Reyal Urbis fue fruto también de las operaciones corporativas que se reprodujeron en el sector ante la barra libre de dinero que daban los bancos. Antes de que explotara Astroc -en un principio, sin motivo aparente, según Bañuelos-, Urbis había subido un 233% en bolsa en los últimos tres años. Lo mismo que Metrovacesa, que se había disparado desde 2004 otro 256%; un 335% en el caso de Montebalito; Colonial, otro 205%, y el caso más astronómico fue el de Urbas, con un 1.155% de ganancias en bolsa. Otras, como Fadesa habían subido en el trienio previo al boom del ladrillo un 151%, entre otros motivos, porque en 2006 Martinsa lanzó una opa sobre la inmobiliaria. Fernando Martín se metió en un enorme lío por culpa, en gran parte, de las ansias de los bancos de inversión al comprar a Manuel Jove su participación. Se libró dos años más tarde de ser el responsable del mayor concurso de acreedores declarado en España hasta la fecha: 7.000 millones de euros de deuda. Años más tarde, Martín reconocería que se sintió «engañado». Y Jove, por su parte, ahora ha querido volver, en principio, imitando el modus operandi de los nuevos empresarios del ladrillo: ha ido comprando suelos baratos en tiempos de vacas flacas y se lanza a la promoción, al timón de Avantespacia, su inmobiliaria.
Las socimis y el alquiler
El renovado sector inmobiliario aspira a que España alcance una velocidad de crucero de venta de viviendas de obra nueva de entre las 120.000 y 140.000 al año, a partir de 2020-2021. De lograrlo, esta cantidad supone una cuarta parte de la cifra máxima que se alcanzó en 2007, en casi los 480.000 inmuebles. Pero existen dudas, basadas, primordialmente, en la baja o nula capacidad de ahorro de las generaciones más jóvenes, que se suma a que los bancos hoy no conceden hipotecas del 100% o, incluso por encima, como sí se hacía en los años de la burbuja. Y, de ahí, que el nuevo empresariado nacional buscara fórmulas alternativas como el alquiler. Así, en 2014 llegaron a España los denominados REITs, lo que se conoce aquí como socimis. Un año antes, Ismael Clemente fue conocido por el gran público cuando todavía era el responsable del fondo Magic Real Estate. Concedió lo que por entonces se consideró una polémica entrevista en televisión -para otros, quizás, fue más bien una encerrona- cuando España todavía adolecía de los excesos del inmobiliario. Ese fondo fue quien llevó a Merlin Properties a la bolsa en junio de 2014.
Lar España, firma especializada en centros comerciales, abrió la veda en febrero de ese año; le siguió Hispania en marzo -adquirida el año pasado por Blackstone-; luego Merlin y, por último, en julio llegaría Axiare -hoy propiedad de Inmobiliaria Colonial, que hace dos años cambió su régimen fiscal para reconvertirse también en socimi-. Los fondos de inversión que las llevaron a bolsa -mayoritariamente de capital extranjero- habían estado comprando durante los años de crisis, cuando aquí no le quedaba un duro a nadie y los inmobiliarios nacionales estaban arruinados.
Merlin Properties, firma especializada en el alquiler de oficinas y de logística, se ha convertido en la mayor compañía del nuevo inmobiliario en nuestro país, con 5.600 millones de euros de capitalización. La segunda en el ranking es Inmobiliaria Colonial, con 5.000 millones, de las pocas que ha seguido cotizando desde la crisis y la única que ha sabido recuperarse, algo que ni Quabit ni Inmobiliaria del Sur han conseguido. Hoy su valor en bolsa está todavía 2.000 millones de euros por debajo del pico que tocó en 2006, en los 7.000 millones, pero es la única que puede sacar pecho, al cotizar al mismo valor de los activos que tiene en cartera.
Pere Viñolas, coautor del libro Principios de valoración de empresas, junto a Xavier Adserà -mano derecha de Bañuelos-, asumió el liderazgo de Colonial en 2008. Diez años después, dio el paso de promotora a socimi y hoy cuenta con una cartera de activos repartida entre París, Barcelona y Madrid. Es la única que ha perdido el consejo de compra por parte de los analistas, pero lo hace después de anotarse una subida del 20% en el año y cuando el resto del sector cotiza con importantes descuentos sobre su NAV. Del 20% en el caso de Merlin y de hasta el 40% para Lar España, aunque lo suyo es algo particular del retail a nivel global -muy castigado en bolsa- y de la amenaza que suponen las ventas por Internet.
Al frente de Lar lleva toda una vida Miguel Pereda que ya compraba suelos en España cuando arrancó el siglo de la mano del sexto duque de Westminster, Gerald Grovesnor, considerado el británico más rico de su país, y con el que gestionaba al 50% el Grupo Lar Grovesnor, hasta su disolución en 2005.
Y los herederos de la promoción
Las nuevas promotoras inmobiliarias sí han tenido que desquitarse del fantasma -y de la mala fama- del ladrillo español. La nueva Metrovacesa, con Jorge Pérez de Leza al frente, se hartó de explicar a los inversores su cartera de activos en el momento de salir a bolsa en febrero del año pasado. Los problemas eran, básicamente, dos: el origen de sus suelos y la tipología y distribución geográfica, que nada tenía que ver con Aedas Homes y Neinor Homes, las dos firmas que habían llegado nuevas a la bolsa meses atrás. Éstas eran propiedad de dos fondos extranjeros, Castlelake y Lone Star, respectivamente, que se hicieron con suelo de primera calidad en las grandes capitales y luego las pusieron en mercado para poder abandonar el capital. Pero, paradójicamente, ha sido Neinor la única que ha reconocido ya dos profit warnings sobre su plan de negocio en el último año.
Y el miedo al ladrillo volvió, cuando todo hacía intuir un tercer boom hasta que el apetito inversor desapareció el verano pasado, entre otros, por temor a que sus objetivos sean demasiado ambiciosos. Sólo Aedas cuenta con un respaldo mayoritario de los expertos, aunque no logra escapar del castigo en bolsa.
La capitalización de las promotoras refleja, de media, el 60% de lo que valen sus carteras de activos. Un descuento que era algo «incomprensible» para personajes de la talla de Luis del Rivero hace una década.
Fuente: www.eleconomista.es