Los activos ‘living’ serán la estrella del inmobiliario en 2021, según JLL

Si 2019 y 2020 las palabras de moda en el inmobiliario fueron ‘activos alternativos, este año quedará destronada por ‘activos living’. Tras la sólida evolución del mercado de este tipo de activos a lo largo de 2020, con un volumen de negocio de 83.400 millones de euros al sector, este tipo de activos (que aglutinan cinco subsectores: alojamiento de estudiantes, viviendas de uso compartido, inmuebles multifamiliares, viviendas asequibles y activos de uso sanitario) serán la estrella del sector en 2021, según la encuesta Living Investor Survey, elaborada por JLL.

Los activos ‘living’ conformaron el 13% de la asignación de activos por parte de los participantes, un nivel que aumentará hasta el 21% si se cumplen por completo los ambiciosos objetivos de inversión. Dado que solo un 11% de los participantes buscan disminuir su asignación a los activos ‘living’, la búsqueda de activos aptos para la inversión está pasando a ser cada vez más competitiva.

El porcentaje de participantes que busca ampliar su asignación a activos ‘living’ se ha incrementado de forma estable desde la primera edición de la Living Investor Survey y ha pasado del 41% al 59%, y el efecto de la pandemia no ha hecho sino poner de manifiesto el potencial inversor en este sector.

Si bien solo el 8% de los participantes opera en los cinco subsectores de living, las previsiones de JLL apuntan a que esta cifra aumentará hasta el 27%. Resulta evidente que se está produciendo una gran transición hacia las inversiones con capacidad de diversificación en el sector ‘living’ y los inversores aumentarán sus capacidades operativas para cumplir estos objetivos. “No solo se trata de mayor variedad, sino que casi dos tercios (63%) de los encuestados afirmó estar buscando profundizar en al menos un mercado más”, explican desde la consultora.

Al abordar las barreras de entrada desde el prisma de la inversión, el 78% de los participantes identificó que la escasez de productos adecuados les impide invertir, lo que está fomentando que un número creciente de inversores busque oportunidades de acuerdos junto con promotoras de cara al futuro.

Esto queda reflejado en el hecho de que el 30% de la totalidad de la actividad de adquisición en 2020 se concentró en activos cuya construcción aún no había finalizado. Los participantes de la encuesta no creen que el equilibrio entre la oferta y la demanda de oportunidades con grado de inversión vaya a mejorar a corto plazo.

Tom Colthorpe, Senior Analyst for Living EMEA en JLL, afirmó que “dado que casi un tercio de la inversión en activos ‘living’ se dirigió a promociones, existe un ingente potencial para mejorar de forma significativa los estándares medioambientales. En vista de que el 85 % de los participantes ha establecido criterios medioambientales, sociales y de buen gobierno (ESG) para sus inversiones, esta nueva oleada de activos ‘living’ incorporará credenciales ecológicas y tendrá objetivos sociales integrados desde el principio. Asimismo, se logrará un mayor valor social a través de soluciones tecnológicas que otorguen un mayor control a los inquilinos y los clientes para optimizar su experiencia”.

Fuente: idealista.com

Bankinter rebaja a Merlin: «La incertidumbre es aún elevada en los activos inmobiliarios»

Baja el precio desde los 9,71 euros hasta los 9,47 euros y la recomendación a ‘neutral’ desde ‘compra’

La incertidumbre es todavía elevada sobre los activos inmobiliarios, sobre todo oficinas y centros comerciales». Es la razón por la que los analistas de Bankinter han rebajado tanto la recomendación, que pasa a ‘neutral’ desde ‘compra’, como el precio objetivo de Merlin Properties, que lo sitúan en los 9,47 euros por acción frente a los 9,71 euros anteriores.

A pesar de la recuperación del ciclo, el Covid-19 ha cambiado de forma estructural nuestra forma de trabajar y consumir, por ello, Bankinter baja su recomendación. «Aunque cotiza con un descuento del 40% frente a su valoración de activo, consideramos altamente probable que se revise a la baja«, explican, añadiendo que Merlin Properties se ha revalorizado un 16% en lo que va de año, «alcanzando niveles próximos a nuestro precio objetivo, que revisamos ligeramente a la baja».

En un reciente informe, los analistas detallan que, en oficinas, que suponen el 50% de los activos de la compañía, el teletrabajo conlleva una menor demanda, que se traducirá en caídas de rentas y ocupaciones entre 2021 y 2022. En centros comerciales, el 17% de los activos, es previsible una caída de ocupaciones una vez finalicen los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) y las rebajas de alquileres. «La alternativa para mantener la ocupación sería perpetuar los incentivos«, afirman.

Por otro lado, el paso del Covid-19 dejará un nivel de rentas netas un 10% inferior a los niveles previos al virus. «Estimamos una generación de caja (FFO) de 251 millones de euros en 2021, un 22% menos frente a 2019, que debería estabilizarse a partir de 2022 en cerca de 300 millones de euros, un 8% menos que en 2019″, señalan. Además, consideran que el impacto de las menores rentas se ve mitigado por la entrada en explotación de nuevos activos, sobre todo logísticos, actualmente en fase de construcción.

En cuanto a la rentabilidad por dividendo, creen que se estabilizará cerca del 5%. La compañía distribuirá en los próximos meses 0,25 euros por acción con cargo a resultados de 2020, que implica una rentabilidad del 2,7%. «Prevemos que el de 2021 se incremente hasta los 0,39 euros por acción, un 4,3% de rentabilidad, y se estabilice en los 0,46 euros por acción, un 5,1% de rentabilidad, a partir de 2022.

Fuente: bolsamania.com

Las socimis suben la apuesta por la vivienda en alquiler: invierten 24 millones en apenas cuatro días

Fuente: Idealista.com

Madrid, Barcelona y Valencia ofrecen las mejores oportunidades de inversión en vivienda

Fuente: El Economista

La pandemia provoca una pérdida de valor del 8% de los centros comerciales

La pandemia y la crisis no solo ha pasado factura a la vivienda en España. Otros activos inmobiliarios también han visto cómo su valor ha caído en el último año por culpa del coronavirus y las restricciones adoptadas para intentar frenar la expansión del virus.

Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, logístico y residencial multifamily consiguieron cerrar 2020 con una variación positiva en la valoración de sus activos, mientras que los activos pertenecientes a retail y oficinas experimentaron un ajuste a la baja en sus valoraciones, según muestran los datos relativos al cuarto trimestre del informe Índice_CBRE, primer índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE.

El ajuste en oficinas fue del -2,19%, mientras que logística aumentó su valor un 4%.

Así, según el Índice_CBRE, que muestra la evolución de las valoraciones de activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE, y que representan el 46,5% de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (IBEX35, Mercado Continuo y MAB), el ajuste anual del valor de los inmuebles del sector retail fue del -8,23%, mientras que en oficinas fue del -2,19%.

Con un comportamiento positivo en el cierre del 2020, destacan los activos del sector inmologístico, uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, que incrementaron su valor un 4%, y los del segmento residencial Multifamily (0,69%), también muy resiliente durante la pandemia.

Para este ejercicio, el área de Valuation & Advisory Services CBRE ha analizado cerca de 285 inmuebles con un valor agregado superior a los 10.000 millones de euros. Las valoraciones de los 84 activos inmologísticos analizados (que suman más de 3,2 millones de m 2 de superficie y un valor agregado de 2.200 millones de cbre.es euros) arroja una revalorización anual del 4%.

Esta evolución en el año se manifiesta también en los datos del cuarto trimestre, con una variación trimestral del 2%. “El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en los próximos meses se incremente el interés por parte de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback”, explica Fernando Fuente MRICS, Senior Director VAS CBRE España.

En el segmento del residencial Multifamily, uno de los sectores más resilientes y que ha mostrado una gran fortaleza en la recta final del año, el análisis de 128 activos valorados en cerca de 2.300 millones de euros muestra una revalorización anual del 0,69%, y de un 1,8% trimestral. “El buen comportamiento del residencial en rentabilidad durante 2020 y las perspectivas positivas para este año, con una previsión de demanda en crecimiento y un elevado interés del inversor institucional en este segmento, explica que en el índice el Multifamily haya cerrado el año en positivo”, comenta Fuente.

“El impacto de la pandemia en el sector retail, con un ajuste anual del valor de los inmuebles del -8,23%, se ha traducido en un incremento generalizado de las rentabilidades y una bajada en rentas de mercado, sobre todo en High Street, provocando una bajada en valores agudizada por los descuentos a corto plazo que ha demandado el sector”, explica el Senior Director VAS CBRE España.

Por su parte, el ajuste experimentado en el valor de los activos del mercado de oficinas en el 2020 ha sido de -2,19%. Si bien, según CBRE las previsiones para este 2021 son que el sector alcance mejores cifras tanto de absorción como de inversión.

Evolución de la capitalización de las socimis

En cuanto a la evolución de la capitalización de las socimis en el BME Growth (76 SOCIMI) y la capitalización de las cuatro en el IBEX y el Continuo frente a la evolución del IBEX 35 – en España no hay un índice bursátil inmobiliario por lo que se ha construido la evolución de un índice inmobiliario de renta variable en base a la evolución de la capitalización de las sociedades inmobiliarias cotizadas que comparamos contra el IBEX 35, que es el índice de referencia de la renta variable española- se observa cómo desde febrero de 2020 el sector socimi del BME Growth ha tenido una caída en la capitalización del 4% hasta la fecha actual (debido al poco free float de este mercado), mientras que la suma de las capitalizaciones de las 4 SOCIMI del IBEX y el Continuo ha caído un 33% desde febrero de 2020 (llegaron a caer un 48% en marzo 2020) frente a una caída del IBEX 35 de un 17% desde febrero de 2020 (si bien llegaron a caer un 38% en marzo 2020).

La conclusión de este análisis para Daniel Zubillaga, Senior Director Advisory – Director Nacional de Consultoría CBRE España es que “el mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las cuatro socimis del IBEX y el Continuo han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el IBEX 35 desde febrero 2020”.

Las socimis han caído el doble que el Ibex y cotizan con doble descuento que las europeas

Por otro lado, en lo referente a las cotizaciones respecto al NAV (net asset value), la suma de las cuatro socimis cotiza con un descuento del 41% a cierre de 2020 (a cierre de 2019 el descuento era del 12%) frente al Developed Europe Index de EPRA que cotizaba con un descuento sobre NAV del 20,5% en enero de 2021. De este modo, las socimi españolas del IBEX y el Continuo cotizan con un descuento sobre NAV del doble que la media de las socimi europeas.

“El hecho de que las socimi del IBEX y del Continuo hayan tenido una caída de valor del doble que el IBEX en el último año y coticen al doble de descuento sobre NAV respecto a cómo cotizan las inmobiliarias en Europa no está correlacionado con la evolución del valor de sus activos inmobiliarios analizada en nuestro Índice”, concluye Zubillaga. Índice_CBRE

El Índice_CBRE, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE, llegó al mercado español hace unos meses como una nueva herramienta de seguimiento trimestral de las valoraciones a nivel global en España para cada tipología de activo inmobiliario (oficinas, retail, inmologístico y residencial Multifamily) y cuya metodología se basa en el análisis de la información agregada de las más de 49.000 valoraciones que realiza al año CBRE.

Este índice es una herramienta digital dinámica, de alta representatividad y que, en el futuro, incorporará también el seguimiento a valoraciones del segmento hotelero. “La transparencia en el sector inmobiliario es fundamental para la generación de credibilidad y confianza. Y, en este sentido, el mercado español ha estado estigmatizado por su opacidad. Desde CBRE, con más de 45 años de experiencia en el ámbito de valoraciones, creemos que el lanzamiento de esta herramienta dotará de mayor visibilidad a la evolución de los indicadores principales de los sectores comerciales”, explica Javier Kindelan, CEO CBRE Valuation & Advisory Services Europa Continental y vicepresidente de CBRE España.

Y añade que “mercados de referencia, como Londres, Nueva York o Tokio, ya disponen de índices similares y, a partir de ahora, se podrán establecer comparaciones, lo que aportará mayor madurez al mercado español y contribuyendo a despejar la incertidumbre que ha creado la crisis pandémica”.

Fuente: elconfidencial.com

Expectativas en el sector inmobiliario

A pesar de la incertidumbre que asedia a la economía, hay indicios que nos indican que el mercado inmobiliario seguirá siendo una alternativa rentable y segura para la inversión, sobre todo a partir del segundo semestre del 2021.

 

Ahora bien, dentro del ámbito inmobiliario, no todos los sectores funcionarán igual, y eso lo saben bien los diferentes actores que participan en el juego del real estate. Si nos enfocamos en el residencial, hay que hacer una distinción determinante en función de si hablamos de un cliente finalista, o de un cliente institucional, ya que no juegan en el mismo tablero y, por tanto, su visión del mercado es muy diferente. Para el primero, la compra de su vivienda es una decisión muy meditada en la que intervienen, a parte del presupuesto de cada cuál, muchos condicionantes personales, que pesan más que los puramente racionales, que buscan una rentabilidad concreta. Y ello por un principio muy básico, pero no siempre muy presente: la vivienda particular no opera como una inversión en tanto vivimos en ella. En cualquier caso, los bajos tipos de las hipotecas (sobre todo a plazo fijo), pueden ayudar también a la recuperación de este sector.

Los tipos bajos de las hipotecas (sobre todo a plazo fijo) ayudarán a la recuperación

En cuanto al inversor institucional, toda vez definidos los parámetros y el perfil de activo que prioriza a la hora de realizar su inversión, su decisión viene determinada por una hoja de Excel. Y esta premisa se cumple en todos los institucionales, con independencia del tipo de activo inmobiliario en el que inviertan. Es bien sabido que hay mucha liquidez en el mercado, fruto de los últimos años de bonanza, y que duda cabe que habrá quien busque precios de derribo, pero salvo situaciones muy concretas, nada apunta a que sean fáciles de encontrar, porque la situación actual es muy distinta a la crisis del 2007-2008.

Antes del inicio de la pandemia e, incluso inmersos en ella, había un auge por el build to rent, pero esta tendencia parece haber dado un pequeño giro, porque ha cambiado la situación actual de los jóvenes, que son en una gran mayoría el mercado natural de estos activos. Entre los motivos del cambio de tendencia podríamos apuntar a los confinamientos, las restricciones sanitarias, el crecimiento del paro, así como la falta de movilidad internacional (ya sea por motivos laborales o estudiantiles), o la gran inestabilidad económica, y la conversión de los alquileres vacacionales en alquileres tradicionales. Habrá que estar atentos en este 2021 para comprobar cómo se desarrolla este ámbito del inmobiliario y cuales son las consecuencias de estos cambios de tendencia.

Por otro lado, nos encontramos que uno de los sectores que más ha sufrido (junto con el hotelero), es el retail tradicional, sobre todo ante el auge del ecommerce, que ha disparado sus ventas alrededor de un 10% durante los confinamientos. A pesar de estos datos, la inversión en retail, se situó en 1.100 millones de euros en el pasado ejercicio, de los cuales una parte significativa pertenecen a las operaciones realizadas a principios de año por la venta de Intu Asturias e Intu Puerto Venecia, en Zaragoza.

En los denominados High Sreet, la tendencia fue negativa durante el primer y segundo trimestre, si bien luego repuntó en unos 10 puntos básicos, y se espera que repunten en torno a otros 10 puntos a lo largo del 2021.

Es evidente que no es el mejor momento para este sector, pero todo apunta a que los locales que hoy se encuentran vacíos, en un futuro, no muy lejano, se reconvertirán con otros usos, puede ser que alejados del comercio tradicional. Al fin y al cabo, no dejan de ser metros cuadrados con más o menos metros lineales de fachada y que, en función de la distribución de la planta, pueden ser muy atractivos para por ejemplo, último punto de almacenamiento dentro de las ciudades. Esto exigirá que, muchos Ayuntamientos y áreas de distrito, se tengan que replantear una mayor flexibilidad a la hora de autorizar estos cambios de uso y de la tramitación de las licencias si quieren facilitar la recuperación de este sector de la economía.

Se debe flexibilizar la autorización de cambios de uso en los locales comerciales

Por último, la pandemia tampoco le ha sentado bien al sector de las oficinas. Tras el derrumbe del primer y segundo trimestre, en el que los cierres de negocios y las revisiones de renta eran constantes, en el tercer trimestre se pudieron ver las consecuencias positivas de la flexibilización de las restricciones y confinamientos. Se contrataron entre Madrid y Barcelona 128.000 metros cuadrados, lo que supuso una inversión cercana a los 520 millones de euros en total. Obviamente, no todos los activos han sufrido por igual los efectos de la pandemia, y aquellos que ofrecían características muy singulares y que estaban situados en los centros financieros de las ciudades, han respondido mejor que el resto.

En cualquier caso, y sea cual sea el tipo de activo que podamos analizar, una de las principales consecuencias que ha traído la aparición del Covid ha sido la renegociación de las rentas, cuando no el desistimiento unilateral por parte de los inquilinos. En un primer caso, las alternativas han sido muchas y han ido desde la condonación de rentas por un periodo pactado, a las prórrogas del pago de las mismas por un periodo concreto, o el establecimiento de clausulas condicionales para la recuperación prorrateada de la misma dentro de un calendario fijado.

En cuanto a aquellos contratos que fueron rescindidos de forma unilateral por el arrendatario, el escenario que se ha encontrado el arrendador en la mayoría de los casos ha sido una bajada importante respecto de las rentas que cobraba pocos meses atrás.

Por tanto, y a riesgo de poder equivocarnos, pensamos que a pesar de todo el inmobiliario jugará un papel fundamental en la recuperación de nuestra economía en el próximo año, y cuyos efectos más inmediatos darán sus frutos a partir del segundo semestre del presente.

Fuente: eleconomista.es

Las condiciones que exige el sector inmobiliario a la Administración para impulsar el alquiler asequible

Pide una normativa clara y estable que evite sobrerregular el mercado de la vivienda

El mercado inmobiliario sigue siendo una opción atractiva para los grandes inversores, aunque la pandemia del covid-19 ha alterado el tipo de activo que despierta más interés, así como las ciudades en las que ven más oportunidades.

Esta es una de las conclusiones que se extrae del informe de tendencias inmobiliarias que han elaborado la consultora PwC y Land Urban Institute, basado en encuestas a casi un millar de actores del sector de toda Europa, entre ellos promotoras, fondos de inversión, empresas patrimonialistas y firmas especializadas en el ‘asset management’.

Y todos creen que la evolución de la pandemia sanitaria será la que marque el rumbo inmobiliario en 2021, eclipsando a otros factores que han tenido más importancia en los últimos años (como el Brexit o la guerra comercial entre EEUU y China). A pesar de que  hay mucha liquidez en el mercado, consideran que el capital inmobiliario, al igual que la economía, está en pausa.

La buena noticia es que los activos inmobiliarios se mantendrán como un valor refugio en tiempos de crisis, sobre todo los relacionados con la logística, la digitalización y el alquiler de viviendas, así como las residencias de estudiantes o de mayores, o el ‘coliving’. De hecho, entre las 10 tipologías inmobiliarias que despiertan más interés este año están los centros de datos, las torres de telecomunicaciones, los logísticos, los sanitarios y varios relacionados con la vivienda: la vivienda social y la vivienda de alquiler asequible. Una tendencia que empezó a fraguarse el año pasado y que irá cogiendo impulso en los próximos meses.

“Son activos rentables, resilientes y flexibles, que ofrecen rentabilidades moderadas a largo plazo y donde la gestión es clave”, según Antonio Sánchez Recio, socio responsable del área de Construcción y Servicios de PwC.

De hecho, los expertos que han participado en la presentación del informe han mostrado su interés por el mercado de la vivienda, a través de la colaboración con la Administración, aunque siempre y cuando el sector público cumpla una serie de condiciones. Entre ellas, la puesta en marcha incentivos fiscales y ayudas y que el suelo se venda a un precio competitivo que permita al sector conseguir una rentabilidad anual razonable sin renunciar a las viviendas de calidad. Aunque la más nombrada es la necesidad de que se desarrolle una normativa de vivienda clara y estable en el tiempo y alejada de la sobrerregulación, sobre todo en un momento en el que se espera que los proyectos de desarrollo de viviendas de alquiler se multipliquen en los próximos años.

De no hacerlo, España corre el riesgo de perder interés de cara a los inversores, como le está sucediendo a Barcelona. Al igual que sucedió en 2019, la capital catalana no está en la lista de las 10 ciudades europeas más atractivas para invertir en inmobiliario este año (ocupa el puesto 13), como consecuencia “del intervencionismo regulatorio y la inestabilidad política”, aclara el socio de la consultora. Madrid, en cambio, sí logra colarse en la clasificación (ocupa el puesto 8), que este año está liderada por Berlín (gracias a la estabilidad de su mercado de oficinas y a la respuesta del Gobierno alemán para luchar contra la pandemia), seguida de Londres y París (gracias a que son mercados muy líquidos).

Por ejemplo, Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda, ha criticado que “España es el único país que protege a los okupas” y que exista una normativa que ‘hiperregula’ el mercado de la vivienda. “El capital extranjero nos considera un mercado interesante, pero somos un país que penaliza la innovación y el alquiler, que penaliza a los que tienen más de 10 viviendas en cartera y que pone al mismo nivel a un deudor hipotecario o del alquiler que a un okupa, lo que es preocupante”.

En su opinión, el modelo de construir viviendas destinadas al alquiler, el famoso ‘build to rent’, “tiene unas posibilidades enormes de desarrollo, aunque es necesario que exista un marco estable”. En cambio, un mercado muy regulado “no ayuda, sino que va en contra del objetivo de aumentar la oferta, y lo que va a conseguir es crear un mercado de alquiler paralelo (en b) y que haya un aluvión de demandas por la vulneración del derecho de uso de los inmuebles por parte de los propietarios”.

Según Mendiluce, la única vía posible para aumentar el parque de viviendas destinadas al alquiler asequible, pasa por la necesidad de que sector público y privado se sienten a estudiar y negociar alternativas para aumentar la oferta, ya que España necesita desarrollar en torno a dos millones de viviendas en alquiler en un plazo de 15 años para poder situarse en línea con los principales países europeos en términos de stock.

Esa misma posición la comparte Gonzalo Ortiz, cofundador y presidente de la promotora Tectum, que tiene varios proyectos de viviendas de alquiler asequible, quien defiende que “hay unas oportunidades tremendas” en este segmento del mercado, aunque es necesario que “las reglas de juego sean justas y que exista claridad a largo plazo”. Ortiz también considera clave que el sector público brinde facilidades al privado a la hora de adquirir la materia prima inmobiliaria. “El suelo debe tener unos precios que permitan al sector privado (inversor, promotora…) poner las viviendas a precios competitivos, porque es imposible comprar suelo libre para hacer una promoción de alquiler asequible. Sin suelo no hay nada que hacer en residencial”, sentencia.

Según el confundador y presidente de Tectum, el sector inmobiliario tiene “la responsabilidad de desarrollar viviendas de calidad (no solo los inmuebles, sino también con servicios extra como internet de alta velocidad, servicio de paquetería o conserje) y de hacerlo en un plazo razonable, pero es necesario conseguir una rentabilidad. No hablamos de pelotazos, sino de un 5% anual que creo que es algo razonable”, aclara.

Mendiluce también considera necesario que el sector público ponga en marcha incentivos fiscales, ayudas directas para el pago del alquiler a los colectivos más desfavorecidos y bonificaciones, como han hecho en otros países como Portugal o Francia. “Hay muchos ejemplos y aunque siempre son mejorables, en Francia se ha construido medio millón de viviendas asequibles”, explica. Y defiende otra propuesta: utilizar los fondos europeos para financiar promociones, siempre y cuando se trate de inmuebles asequibles.

Por otro lado, Marta Cladera, managing director y head en Iberia de Nuveengestora estadounidense centrada hasta ahora en el ‘retail’, los centros comerciales y la logística, pero que está invirtiendo también en residencial dada la demanda latente de vivienda en Españaasegura que otra de las claves para asegurar el buen funcionamiento del mercado es la gestión. Una fórmula que permite al sector reducir costes, aumentar la transparencia y dar un mejor servicio.

Su argumento también lo defiende el cofundador y presidente de Tectum, quien sostiene que “los bancos cada vez van a ser más proclives a financiar proyectos de viviendas de alquiler, aunque para ello es necesario que el sector inmobiliario cumpla los plazos previstos y esté bien gestionado”.

En definitiva, concluye Jordi Argemí, deputy CEO y CFO de Neinor Homes, “los bancos van a mantener en los próximos meses unas políticas de financiación conservadoras y solo van a conceder préstamos a empresas solventes y diversificadas”.

Fuente: idealista.com

Inversiones en activos inmobiliarios en España

El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

Fuente: inmobiliare.com

El inmobiliario ofrecerá oportunidades, pero con paciencia

Madrid. Una de las reacciones más destacables tras el anuncio de las vacunas fue el repunte de los activos inmobiliarios cotizados. Gilles Seurat, de La Française, destaca el ascenso de firmas francesas como Unibal o Klepierre. Pero el inversor, además de optar por acciones del sector, puede plantearse comprar activos inmobiliarios físicos. En los últimos meses, el INE recoge una recuperación irregular de las compraventas de viviendas (de bajar más de un 50% interanual en mayo han pasado a recortar apenas un 1,1% en septiembre y para volver a bajar a dos dígitos en octubre). Al tiempo, también se ha producido una caída de precios que, en las capitales, según Tinsa, roza el 3% desde el estallido de la pandemia, pero que la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias eleva al 5% y otras fuentes incluso al 10%. Si bien también hay quien opina que en 2020 los precios han estado contenidos y será en 2021 cuando bajen de verdad.

Por eso, pese a los ajustes que se han producido, aún puede ser pronto para comprar. Ferrán Font, de pisos.com, cree que 2021 puede ser un buen año para estar atento al surgimiento de oportunidades, puesto que anticipa que muchos propietarios van a verse obligados a bajar los precios para poder vender su inmueble si la operación les urge. Pero añade que si el objeto de la inversión es el alquiler, hay que ser consciente de que la capacidad de pago de los inquilinos puede deteriorarse por el aumento del paro. Las rentas ya están bajando, lo que hace prever que la rentabilidad del alquiler se reducirá.

A juicio de Fernando Rodríguez de Acuña, de la consultora RR Acuña, el mejor momento para entrar en el mercado será el segundo trimestre, sobre todo en vivienda turística, cuando se observe una cierta estabilización en España y en los mercados emisores de visitantes, como Francia, Países Bajos, Alemania y el Reino Unido. Este experto considera que la campaña de verano de 2021 será mejor que la de 2020, pero sin alcanzar la normalización, por lo que el alquiler en la costa puede estar funcionando ya a medio gas.

En las primeras residencias, recomienda esperar algo más: si bien a lo largo de 2021 el precio de los pisos puede caer más, el mercado del alquiler no se recuperará rápido. Las cicatrices de la crisis en el empleo seguirán estando presentes y buscar retornos vía revalorización del activo llevará aún cierto tiempo.

Fuente: diariosur.es

Los inversores levantan el castigo a la deuda de alto riesgo europea

La rentabilidad de los bonos ‘high yield’ cae a niveles previos a la crisis. El apoyo de los bancos centrales ha sido decisivo

El mayor apetito por el riesgo ante las expectativas generadas por la vacuna no solo tuvo su efecto en las Bolsas, también la deuda de alto riesgo ha sacado partido del renovado optimismo. Esa es la conclusión que se extrae del índice Bloomberg Barclays de deuda high yield europea cuya rentabilidad se sitúa en el 3,44%, niveles previos al estallido de la crisis y lejos del 10,6% que llegó a marcar a finales de marzo.

Varias son las razones que explican esta mejora, pero al igual que lo ocurrido en la deuda pública y los bonos corporativos en grado de inversión, el papel jugado por los bancos centrales ha sido decisivo. “El estrechamiento que ha vivido el crédito high yield se debe a las masivas compras de bonos por parte de los bancos centrales, que han ido expulsando a los inversores hacia niveles de subordinación y calidad crediticia cada vez más bajos en busca de rentabilidad”, afirma Ignacio Fuertes, director de inversiones de Rentamarkets.

El experto considera que uno de los puntos de inflexión fue la decisión de la Reserva Federal de EE UU de incluir estos activos en su programa de compras. El BCE no ha seguido los pasos, pero en abril acordó aceptar bonos basura como colateral para aliviar la presión sobre Italia.

Si bien los estímulos monetarios y fiscales aprobados en los últimos meses han sido decisivos para la supervivencia del mayor número de empresas, el equipo de gestión de Dunas Capital señala que las expectativas generadas por las vacunas han sido “un empujón importantísimo”. Al apoyo continuado de los bancos centrales se ha añadido en los últimos meses las expectativas de mejora de los fundamentales de las compañías y de la economía, todos ellos ingredientes que “revertirán en un mejora de los diferenciales de crédito en general para los activos, incluidos los de mayor riesgo”, explica Jesús Sáez, responsable de mercado de capitales de Natixis en España. Con la deuda pública en mínimos históricos e incluso en terreno negativo, los inversores han tenido que elevar el riesgo en sus carteras para poder cumplir o aproximarse a sus objetivos de rendimiento. “Los activos high yield o de más subordinación han recibido flujos de demanda de manera activa, que hace que sus rentabilidades sean cada vez menores”, señala Sáez. Una idea en la que coincide Guillermo Uriol, responsable del fondo Ibercaja High Yield, que señala que la liquidez inyectada por los bancos centrales ha contribuido a que los diferenciales para la deuda de alto riesgo se hayan contraído al entorno de los 250-260 puntos básicos, niveles de febrero.

Con el año a punto de acabar son muchos los inversores que se preguntan qué cabe esperar en 2021 después de la fuerte caída de las rentabilidades y su consiguiente subida de los precios este ejercicio. Joan Bonet, director de estrategia de mercados de Banca March, se muestra optimista y defiende que en un entorno de prolongación de los estímulos por parte de los bancos centrales –el BCE ha ampliado el programa de compras frente a la pandemia en 500.000 millones hasta marzo de 2022– desde su equipo mantienen su exposición a la deuda high yield. “Si el próximo año se llegara a producir una mejora de las expectativas de crecimiento y se anticipara un paulatino y lento proceso de normalización, la deuda de alto riesgo global ofrece capacidad de absorción del impacto negativo de los tipos”, añade. Así, para la primera mitad de 2021 el gestor se decanta por los sectores más cíclicos y vinculados a las materias primas y economías emergentes.

Desde Dunas Capital apuestan por la cautela y aunque ven probable que en el corto plazo siga mejorando, no descartan que a lo largo del año se produzca un aumento de empresas que presenten problemas para seguir operando y pagar su deuda. “Hay que ser muy selectivo a la hora de invertir en estos bonos en los próximos meses”, añaden.

Rafael Valera, gestor de Buy & Hold, señala que en un entorno de mejora económica y de aumento de la movilidad, los sectores que más han sufrido podrían despegar. El experto señala que las perspectivas de las aerolíneas son positivas, pues muchas ya han hecho refuerzos con ampliaciones de capital como IAG o rescates por parte de los Gobiernos. No obstante, aconseja ser muy selectivo. Una idea que también comparte Uriol, que recomienda evitar las empresas más apalancadas.

LA FED INCLUYE DEUDA ‘HIGH YIELD’ EN SUS COMPRAS

Estímulos. El papel jugado por los bancos centrales ha sido esencial para devolver cierta estabilidad a la deuda de alto riesgo. Una de las medidas más impactantes ha corrido a cargo de la Fed, que decidió incluir en sus compras de deuda corporativa a los ángeles caídos, emisores con grado de inversión que pudieran perderlo por la crisis. Más moderada fue la actitud del BCE, que en abril acordó aceptar deuda de baja calidad como garantía en las operaciones de préstamo al sector financiero. El organismo que preside Christine Lagarde admite todos los activos que a fecha del 7 de abril tuvieran grado de inversión. Joan Bonet considera que la excepcionalidad de las medidas se debe a la inusual situación generada por la crisis. “En las tres últimas recesiones, el pico de quiebras del segmento high yield se alcanzó entre los 11 y 24 meses posteriores al inicio de la recesión. En el ciclo actual, el movimiento ha sido mucho más exagerado. El momento de máximo estrés se alcanzó en poco más de un mes”, añade.

Fuente: cincodias/elpais.com