Los activos inmobiliarios, objetivo inversor: dónde están las oportunidades en Europa

El volumen de inversión inmobiliaria comercial en Europa tocó máximo en los últimos doce meses

El sector inmobiliario se ha hecho un hueco más que importante como refugio contra la inflación, lo que explica, en gran medida, el interés de los inversores por esta clase de activos. A esto se suma, además, el ahorro reprimido durante la pandemia, que busca en este mercado una oportunidad de inversión. De hecho, el volumen de la inversión inmobiliaria comercial en Europa registró un nuevo máximo en los últimos doce meses.

Hay oportunidades en un mercado inmobiliario europeo que evoluciona favorablemente. Durante el primer trimestre de 2022, siguió repuntando y el inmobiliario comercial europeo alcanzó los 65.000 millones de euros de inversión, lo que supone un aumento del 53% en comparación con el mismo periodo de 2021.

En los últimos doce meses, el volumen de la inversión inmobiliaria comercial en Europa alcanzó un nuevo máximo, con 281.000 millones de euros a finales de marzo de 2022. El mercado de oficinas, que representa 125.000 millones de euros (un 30% más que su media a largo plazo), es con diferencia la clase de activos preferida. Impulsado por la expansión desenfrenada del comercio electrónico y el crecimiento previsto de los alquileres, también el espacio logístico y de industria ligera registraron un volumen de inversión récord de 67.000 millones de euros. Los activos comerciales y de ocio también repuntaron, con aumentos del 63% y el 3%, respectivamente, en doce meses.

Así lo destaca la directora de Análisis Inmobiliario e Inversión Sostenible de La Française Real Estate Managers, Virginie Wallut, que señala que «el hecho de que el sector inmobiliario sea un refugio contra la inflación explica en gran medida el interés de los inversores por esta clase de activos».

En general, los inversores están muy atentos a la solvencia de los inquilinos, un factor que es cada vez más importante dada la inflación y sus consecuencias en el ratio de rentabilidad. Por otro lado, considera que es difícil anticipar cómo los nuevos brotes de Covid en el cuarto trimestre de 2021, la guerra de Ucrania y las interrupciones de la cadena de suministro asociadas influirán en la actividad inmobiliaria comercial de 2022.

«Se espera que los cuellos de botella en la oferta ralenticen la ejecución de construcciones y hagan subir los precios de las promociones«, dice. Además, como se observó en 2021, los criterios medioambientales, sociales y de gobernanza (ASG) «deberían ganar importancia. De hecho, las nuevas normativas sobre ASG que entrarán en vigor harán que resulte económicamente inconcebible mantener bienes inmuebles obsoletos».

Geográficamente, Francia y Noruega registraron volúmenes récord en activos minoristas en el primer trimestre. Con el levantamiento de las restricciones a los viajes, España también experimentó un buen comienzo en el segmento del ocio. La inversión en sectores alternativos, como el residencial tutelado y el sanitario, se redujo en el primer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre del 2021, debido principalmente a la falta de oferta.

En cuanto a los rendimientos de los activos prime, se mantuvieron, en general, estables en toda Europa durante el pasado año, a pesar de un aumento del 1% y del 1,5%, respectivamente, en la tasa libre de riesgo y en el coste de la financiación. «Dada la subida de la tasa libre de riesgo, la prima de riesgo inmobiliaria media de la mayoría de los mercados europeos ha subido hasta los niveles de su media a largo plazo. No obstante, nuevas subidas de los tipos de interés podrían ejercer una presión al alza sobre los rendimientos inmobiliarios, cuyos efectos podrían verse parcialmente compensados por los alquileres indexados a la inflación».

IMPULSADO POR EL CRECIMIENTO DE LOS ALQUILERES

«El rendimiento global del sector inmobiliario se verá impulsado por el crecimiento de los alquileres, en contraposición a las ganancias de capital», apunta Wallut. Esto en un mercado inmobiliario que se mueve a dos velocidades.

Impulsada por la mejora de las cifras de desempleo, la contratación en toda Europa evolucionó positivamente. Por ejemplo, ciudades como Dublín, Lille y Londres registraron aumentos de más del 100% en la contratación, durante el primer trimestre de 2022. Mientras tanto, el mercado europeo de oficinas creció un 52% en los últimos doce meses. «A medida que ha aumentado la contratación y disminuido las ejecuciones, el stock se ha estabilizado. La misma tendencia se observa en la mayoría de los mercados inmobiliarios europeos de primera categoría: alta demanda en las ubicaciones prime y escasa demanda en las zonas periféricas«, añade.

Destaca que las tasas medias de desocupación siguen ocultando importantes discrepancias entre los mercados primarios y secundarios. Las tasas de desocupación de los activos ubicados en el centro de los mercados inmobiliarios prime, donde la demanda se centra en los activos de nueva generación, siguen siendo bajas y respaldan los valores de los alquileres. «Por ejemplo, en el primer trimestre de 2022, Berlín, Londres, Edimburgo y París registraron aumentos en los valores de los alquileres de más del 10% en comparación con el período anterior al Covid. Alemania experimentó el mayor incremento, mientras que España e Italia sufrieron debido a un stock excesivo u obsoleto».

Mientras, los ingresos sobre los activos secundarios, en todos los mercados, han alcanzado nuevos récords. «La demanda se centra cada vez más en los activos que cumplen los criterios ASG. De hecho, las empresas están optando por espacios de oficina más eficientes desde el punto de vista energético para reducir su huella de carbono global», menciona.

UN ‘BOOM’ CON VISTAS

A nivel mundial, los inversores que buscaban diversificar su cartera en un contexto de tipos bajos recurrieron al sector inmobiliario en busca de rentabilidad. Y «el sector inmobiliario sigue proporcionando cierta protección frente a la subida de precios, mientras que los bajos niveles de oferta de propiedades comerciales y la fuerte demanda hacen que no esperemos ver una caída de las valoraciones durante el próximo año», dice, por su parte, Stéphane Monier, Chief Investment Officer de Lombard Odier, sobre las perspectivas del sector inmobiliario a nivel global.

Asegura que prefieren Europa, especialmente el sector logístico comercial y el residencial, «porque gran parte del mercado está indexado a la inflación. Mientras que en lo que va de año las acciones de los inmuebles europeos cotizados en logística, oficinas y residencial han bajado, el sector minorista registró una ganancia de más del 5%».

Los precios de los inmuebles residenciales han subido desde la pandemia gracias a su limitada disponibilidad, y las compañías inmobiliarias que cotizan en bolsa lo hacen con un mayor descuento sobre su valor neto de los activos (NAV) que en el pasado. «Esto deja margen para ponerse al día», opina Monier. «Dentro de los diferentes sectores inmobiliarios europeos, las oficinas y los locales comerciales cotizan actualmente con descuentos de alrededor del 25% sobre el NAV, considerablemente superiores a su media de los últimos 15 años».

Explica que los mercados inmobiliarios en Francia, Alemania, Reino Unido y Suiza han mostrado características similares tras la pandemia, registrando una falta de oferta de viviendas, en parte creada por la escasez de mano de obra y de materiales de construcción, siendo la demanda históricamente alta tras la pandemia y con tasas de vacantes en descenso. «Estas no son las condiciones de una burbuja inmobiliaria clásica», asegura.

Cree que «si la inflación aumenta los alquileres y favorece las inversiones inmobiliarias, dependerá de la capacidad de los propietarios para trasladar esos mayores costes a los inquilinos. Dado que algunas economías y empresas siguen fomentando el trabajo desde casa, las tasas de ocupación de oficinas no han vuelto a sus niveles anteriores a la pandemia».

Fuente: cincodias.elpais.com

¿En qué activos entrar tras las caídas de los bonos?

El descuento que hay en el mercado de deuda empieza a ser muy atractivo. Lo más recomendado en renta fija: las duraciones cortas

Con mucha prudencia, pero las gestoras empiezan a dar mensajes positivos en relación con la renta fija. Buena parte de ellas piensan que tras los mínimos, ahora podrían empezar a brillar de nuevo los activos de deuda.

Por ejemplo, Mohammed Kazmi, estratega macro y gestor de carteras de Union Bancaire Privée (UBP), cree que gran parte del endurecimiento de las condiciones financieras son necesarias para que la inflación se modere a medio plazo. “Puede haber pasado ya, incluso si los bancos centrales continúan con sus respectivos planes de endurecimiento. Esto sugeriría que las subidas que ya se han descontado están proporcionando un punto de entrada atractivo en la renta fija de los mercados desarrollados”.

“Aunque siguen existiendo riesgos, la oportunidad de valoración parece más atractiva”, asegura Stefan Isaacs, director de inversión adjunto del equipo de renta fija pública en M&G Investments. Además de los bonos de alto rendimiento y de grado de inversión, “las estrategias de tipo variable con duraciones cortas, que suponen una menor exposición al riesgo de tipos, también merecen tenerse en cuenta en el actual entorno inflacionista”, apunta.

Respecto a los bonos ligados a la inflación, en DPAM “tenemos una menor convicción”

Por su parte, Sam Vereecke, director de inversiones de renta fija de DPAM, explica que ante la subida de tipos de interés, han reducido la duración de las carteras, y en cuanto a los bonos ligados a la inflación, que “nos han protegido contra el alza de precios durante este último año, ahora mismo tenemos una menor convicción”.

“No sabemos si hemos tocado fondo, pero seguramente los precios y la valoración a largo plazo son ahora más interesantes que en el pasado, y es prudente empezar a aumentar las posiciones”, opina Paolo Bernardelli, responsable de renta fija de Eurizon, que remarca que ya no estamos en un mundo de rentabilidades negativas en los mercados de bonos soberanos, “por lo que aumentar el riesgo en la deuda pública es ahora más interesante”.

Sin embargo, Jacques Sudre, gestor del fondo Sextant Bond Picking de Amiral Gestion, considera poco halagüeñas las perspectivas de los bonos soberanos. Por el contrario, los bonos corporativos de alto rendimiento “han recuperado su atractivo, ya que sus diferenciales de crédito se sitúan ahora en las medias históricas o por encima de ellas, incluidas las de calidad”.

No obstante, este experto alerta de que en esta clase de activos es necesario ser muy selectivos, “ya que los emisores más frágiles se enfrentan a un destino incierto”.

Desde Amiral Gestion creen en el atractivo de los corporativos de alto rendimiento

Owen Murfin, gestor de carteras institucionales para MFS Investment Management, considera que ante un escenario de posible recesión económica, “hay algunas áreas en los mercados de crédito, como los bonos con grado de inversión y los mercados emergentes, que ofrecen un valor y precio creciente”. Y añade que, aunque el cambio de tono del BCE ha afectado al sentimiento hacia el crédito europeo y los países de la periferia, “somos relativamente favorables a los bonos europeos con grado de inversión en la actualidad”.

Para Howard Cunningham, gestor de Newton, división de BNY Mellon IM, el mercado de grado de inversión está en una situación mejor que el de los bonos de alto rendimiento. No obstante, “el mercado de nuevas emisiones en high yield sigue siendo muy limitado”.

CAUTELA ANTE EL RIESGO

Visión. En Allianz Global Investors, en cambio, se muestran precavidos y aun prefiriendo los segmentos de renta fija de menor duración, “actualmente somos bastante cautelosos con respecto a los diferenciales entre la periferia soberana de la zona euro, dado el cambio de dirección de la política del BCE. También seguimos siendo cautelosos, por ahora, con los activos de riesgo en general, incluidos los créditos y el alto rendimiento”. ¿La razón? Según la gestora, que los cambios de las condiciones monetarias y de los tipos de interés “suelen ir seguidos de un endurecimiento de las condiciones financieras con retraso”.

Fuente: cincodias.elpais.com

Los activos inmobiliarios en España se revalorizarán en el primer semestre de 2022, según CBRE

Las valoraciones de los activos inmobiliarios mantendrán una tendencia positiva durante el primer semestre de 2022, según los datos del informe ‘Valuation Market Trends’ elaborado por la firma de consultoría y servicios inmobiliarios CBRE, que recoge la valoración y previsión sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales como de activos operacionales o alternativos.

En concreto, se espera que el mercado logístico continúe su escalada, «volviendo a ser el tipo de activo que tendrá una mayor revalorización». Por otro lado, el suelo residencial mantendrá su valor pese al incremento de las materias primas y los costes de construcción, y los edificios de oficina superarán los valores previos a la pandemia. Mientras, el segmento hotelero mantendrá una evolución estable.

Respecto al mercado logístico, se prevé una revalorización semestral superior al 10%, y acumulada del 30% respecto al período prepandemia, en los activos de Madrid o Barcelona. En otras ciudades como Valencia o Zaragoza, la revalorización esperada para este primer semestre de 2022 es de un 10% y 9%, respectivamente.

«Para el cierre de 2022 esperamos que el volumen de inversión en el mercado logístico se sitúe en torno a los 2.000 millones de euros, ligeramente por debajo de la cifra de 2021», ha señalado el vicepresidente de CBRE en España, Javier Kindelan.

Por su parte, el mercado del producto residencial en alquiler podría cerrar el primer semestre de 2022 con una apreciación del 7%, lo que situaría su valoración un 11% por encima de los valores prepandemia.

En cuanto al suelo, este resiste el aumento de los costes de construcción. «El mercado de suelo presenta una evolución estable en los últimos trimestres, con una perspectiva positiva y estable de cara a los próximos meses», ha explicado el director de de valoración de CREB en España, Fernando Fuente.

Por otro lado, las previsiones a cierre del segundo trimestre de este año en las valoraciones de los activos de oficinas serán asimétricas en función de las ubicaciones. Así, se prevé que la valoración de las oficinas en «zona prime» en Madrid y Barcelona supere en el primer semestre de este año los valores prepandemia, con una apreciación entorno al 2,5%.

En el caso de las oficinas en zonas secundarias, su valoración aún se situará ligeramente por debajo de los valores prepandemia, con un descenso del 2,44%, y las situadas en zonas periféricas aún registrarán una reducción cercana al 8% respecto a los valores prepandemia.

EVOLUCIÓN ESTABLE DEL SECTOR HOTELERO

El segmento hotelero mantiene una evolución estable marcada por el incremento de la ocupación, junto al de los costes operacionales. En el valor de los activos no se prevé una variación en comparación con el cierre de 2021.

«Nuestra previsión en cuanto a la evolución del valor de los activos hoteleros es de estabilidad, ya que ha de constatarse la materialización de las reservas para este próximo verano y que realmente la demanda internacional vuelva a nuestro país en el corto plazo», ha subrayado Fuente.

«Si la situación sanitaria sigue su curso favorable, esperamos que este año sea el punto de inflexión en cuanto a valores hoteleros, que podrían recuperar sus niveles prepandemia antes del final del presente ejercicio», ha añadido.

DATA CENTERS Y AGRIBUSINESS, NUEVOS SECTORES DE INVERSIÓN

El informe elaborado por CBRE incluye también el análisis de otros sectores como Data Centres y Agribussines, que están despertando «un gran interés» entre los inversores.

El desarrollo de Data Centers manifiesta un crecimiento exponencial debido a la transformación digital y como consecuencia de factores como el ‘e-commerce’, la tecnología en la nube o el teletrabajo.

Mientras que entre los años 2015 y 2020 la inversión media se situaba entorno a los 200 millones de euros anuales, el ejercicio 2021 multiplicó por 5 esta cifra, superando el billón de euros.

«Actualmente con los proyectos en construcción estimamos que la inversión directa en España y Portugal se sitúa en torno a los 1.000 millones de euros y podría ascender hasta los 1.800 millones de euros», ha explicado Fernando Fuente.

Respecto al sector Agribusiness, este «sigue ganando protagonismo en el sector inmobiliario español y continúa exhibiendo su potencial».

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Fuente: europapress.es

La compra de vivienda por extranjeros en la segunda mitad de 2021 vuelve a cifras prepandémicas

Representan un 18,6% de todas las transacciones, en línea con el periodo 2012-2019

Los británicos lideran las operaciones foráneas con casi un 12% de cuota

El mercado inmobiliario español sigue dejando atrás el parón producido por el Covid-19 y volviendo a las cifras tradicionales de los años previos a la crisis sanitaria y económica. Quienes juegan un importante papel en esta recuperación son los compradores extranjeros, que en el segundo semestre del año 2021 aumentaron sus transacciones de vivienda en casi un 42% interanual y volvieron a ocupar su cuota de mercado habitual en España.

Así lo corroboran los datos presentados este martes por el Consejo General del Notariado. Los notarios reconocen que este incremento, como no podía ser de otra forma, está «muy condicionado» por las caídas registradas en la segunda mitad del año 2020. Sin embargo, al poner las cifras en perspectiva, el avance de este tipo de operaciones arroja una vuelta a los años previos a la pandemia. Así, las operaciones efectuadas por extranjeros representaron un 18,6% del total de compraventas a nivel nacional, en línea con el promedio anotado entre 2012 y 2019 (18,7%).

Entre julio y diciembre del año pasado, la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros se
incrementó exactamente un 41,9% interanual, hasta las 63.934 operaciones. El mercado venía del parón registrado en la primera mitad (-37,3%) y la segunda mitad (-10,8%) del año 2020.

Los extranjeros residentes, explican los notarios, realizaron el 54,8% de las compraventas, aumentando en un 27,4% interanual, mientras que el restante 45,2% de las operaciones fueron de no residentes, elevándose un 64,5%.

Por nacionalidad, los extranjeros que más viviendas adquirieron fueron los británicos, el grupo que tradicionalmente se encuentra en primera posición en España. Acapararon el 11,8% de las operaciones totales foráneas, un total de 7.560. Tras ellos se posicionaron los alemanes (10,4%) y franceses (8,3%). El grupo de nacionalidades que engloba al resto de extranjeros de fuera de la UE supuso el 11,4%. Aumentaron las compraventas efectuadas por los extranjeros de todas las nacionalidades, pero lo hicieron con mayor intensidad por parte de los holandeses (104,1% interanual), irlandeses (99,3%) y alemanes (84,9%).

En paralelo, los mayores precios promedio por metro cuadrado fueron abonados por los compradores de Suecia (2.752 euros el metro cuadrado ), Dinamarca (2.750 euros), Alemania (2.741 euros ), EE UU (2.601 euros) y Suiza, con 2.479 por metro cuadrado. También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (situado en 2.016 euros por metro cuadrado) los compradores de Noruega, Países Bajos, Rusia, Francia, Italia y Bélgica.

Los menores precios fueron pagados por marroquíes (688 euros el metro cuadrado), rumanos (990 euros) y ecuatorianos (1.087 euros).

Separando por un criterio de residencia y autonomía, se observó que los franceses lideraron la cuota de compraventas entre extranjeros no residentes en las dos Castillas, Aragón, Cataluña, Extremadura, País Vasco y Navarra. Los alemanes fueron los principales compradores en los archipiélagos, Cantabria y Galicia , los británicos en Andalucía , Murcia y Comunidad Valenciana, los argentinos en Asturias y los estadounidenses en La Rioja y Comunidad de Madrid. Entre los residentes, los nacionales de Marruecos y Rumanía fueron los principales compradores en casi todo el país, salvo en Galicia , los archipiélagos y la Comunidad Valenciana.

Con todo, todas las regiones del país registraron incrementos interanuales en las operaciones foráneas. Baleares se situó a la cabeza, con un repunte del 81,5%, seguido de Canarias (57%), Andalucía (55%), Cantabria (50,5%) y Comunidad Valenciana (44,9%). Por debajo de la media nacional (41,9%) se registraron incrementos en Cataluña, Asturias, Navarra, Murcia, Madrid, Castilla-La Mancha, Aragón, País Vasco, La Rioja y Extremadura. Finalmente, por debajo del 10% crecieron Castilla y León y Galicia.

El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por estos clientes e situó en los 2.016 euros, lo que supone un incremento de los precios del 14,3% interanual. Los extranjeros no residentes volvieron a pagar mayores importes por sus viviendas (2.481 euros por metro cuadrado) que los residentes (1.567 euros por metro cuadrado) y los nacionales (1.503 euros por metro cuadrado).

Fuente: cincodias.elpais.com

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Fuente: idealista.com

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Fuente: elpais.com

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Fuente: Murcia.com

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Fuente: CincoDias

La logística y el residencial de alquiler lideran la revalorización de los activos inmobiliarios en 2021

Cada vez son más valiosos. Los activos inmobiliarios de los sectores logístico, residencial multifamily (living), retail y oficinas han cerrado el cuarto trimestre de 2021 con una variación positiva en su valoración. Así se desprende del Índice CBRE, que corona a la logística como la más resiliente. De hecho, se ha revalorizado un 6,64% respecto al trimestre anterior.

 

Por su parte, el valor de los activos multifamily ha aumentado un 2,23%, seguido de los sectores retail y oficinas, cuyo valor ha mejorado un 1,02% y un 0,7%, respectivamente.

Aunque todavía no se alcanzan los niveles previos a la pandemia, CBRE califica 2021 como un año de alto impacto positivo y de consolidación en el sector inmobiliario español. «El sector del real estate aún tiene un recorrido hasta alcanzar los niveles prepandémicos, pero ha sido un año bastante estable y de consolidación en el sector inmobiliario, basado en los buenos resultados que se han cosechado en todos los indicadores», asegura  Daniel Zubillaga, Senior Director OPRE Valuation CBRE España.

El Índice_CBRE muestra la evolución de las valoraciones de activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE, y que representan el 46,5% de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (IBEX35, Mercado Continuo y MAB)

La logística bate récords

Respecto al sector logístico, este continúa arrojando datos muy positivos en cuanto a niveles de inversión y comprensiones de rentabilidades. Durante el último trimestre de 2021 se han invertido 487,5 millones de euros en el mismo, y la compresión de la rentabilidad prime se encuentra en 3,90%, y la consultora inmobiliaria prevé que en 2022 esta compresión continúe.

«El sector logístico bate récords de contratación e inversión en España durante 2021»

Fuente: El Economista.es

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Fuente: Idealista.com