La coyuntura inmobiliaria en España marca mínimos de 2014 y adelanta un gran cambio de tendencia

El coronavirus lleva al mercado inmobiliario en España está en su momento más delicado desde 2014, cuando el sector empezó a remontar el vuelo tras el pinchazo de la burbuja y la crisis económica y financiera.

Al menos, eso es lo que deja entrever el índice ‘European Real Estate Economy Index’ (REECOX) que elabora cada trimestre el banco especializado en inversión inmobiliaria Deutsche Hypo, y que sitúa la coyuntura del ‘real estate’ doméstico a cierre de marzo en 180,8 puntos. Se trata del nivel más bajo desde enero de 2014 y está un 12% por debajo de los máximos recientes alcanzados a finales de 2015 (207 enteros). Solo en los tres primeros meses del año la caída se acerca a los dos dígitos, en línea con la que se produjo en la tormenta económica de 2008.

Para llegar a estos números, la entidad toma como referencia la evolución de varias variables, como por ejemplo del principal indicador de la bolsa, los datos inmobiliarios, los tipos de interés o el clima económico de los principales países europeos. Además de España, también mide la coyuntura en Alemania, Francia o Gran Bretaña, y en todos ellos se ha producido un claro empeoramiento del escenario inmobiliario.

“Ante la recesión mundial que se prevé por las restricciones económicas provocadas por la pandemia del coronavirus, el índice REECOX ha cedido considerablemente en todos los países analizados. Más moderada, en términos comparativos, ha sido la evolución en Polonia (-6,7 % y 171,7 puntos) y Gran Bretaña (-6,8 % y 183,4 puntos). A estos países les siguen los Países Bajos (-9,0 % y 172,7 puntos), Francia (-9,4% y 216,8 puntos) y España (-9,4% y 180,8 pun­tos, por lo que vuelve a situarse por detrás de Gran Bretaña y solo supera a Polonia y Países Bajos). El mayor descenso se ha registrado en Alemania, con una caída de dos cifras: un 11,8 %. Hasta entonces, el mercado “siempre seguro” de Alemania solo había experimentado dos veces una evolución similar en la historia del índice REECOX: después de los atentados de Nueva York en septiembre de 2001 y en la crisis financiera de octubre de 2008. Y, ahora, con 268,4 puntos, Alemania ha vuelto a quedar por debajo de la marca de los 300 puntos”, aclara el estudio del banco alemán, que insiste en que “la última vez que experimentamos una dinámica similar fue durante la crisis financiera de 2008”.

Así, la tendencia del mercado inmobiliario rompe con el buen tono de los últimos trimestres y da un giro de 180 grados por la llegada del covid-19. Además, se espera una evolución parcialmente divergente en los mercados inmobiliarios de los paí­ses europeos, que no solo afecta a la evolución de la crisis, sino que también se reflejará en las distintas fases de recuperación de los mercados.

De hecho, María Teresa Linares Fernández, directora de la sucursal de Deutsche Hypo en Madrid, sostiene que la pandemia va a provocar una transformación de muchos activos inmobiliarios, lo que conllevará que tomen una dirección distinta a la que estaba prevista antes de la llegada de la crisis sanitaria.

En línea con las previsiones aseguran diferentes voces del sector, Deutsche Hypo sostiene que estos cambios se dejarán notar especialmente en los hoteles y el ‘retail’, mientras que para el sector de la logística la crisis del coronavirus supondrá todo un revulsivo.

“La pandemia del coronavirus ha afectado particularmente a España y tendrá también efectos visibles en la economía. Aunque la actividad se está retomando lentamente en algunos sectores, ya es previsible que algunas clases de activos inmobiliarios no se libren de las consecuencias de la pande­mia. No obstante, se observan grandes diferencias entre los distintos tipos de activos. Mientras que el sector hotelero y el comercio minorista son los sectores más afectados, el sector logístico es el que más se beneficiará de los efectos de la emergencia sanitaria por el aumento que se ha producido en las compras online y la mayor necesidad de superficie derivada de ello. En cuanto a las previsiones para los inmuebles destinados a oficinas, las opiniones están bastante divididas. Lo que está claro es que en las distintas clases de activos habrá una transformación que, en parte, seguirá una dirección distinta a la que se preveía antes de la pandemia”, concluye Fernández.

Fuente: Idealista

 

 

COVID-19, tasación de activos inmobiliarios e impacto en financiaciones inmobiliarias

En la situación actual de incertidumbre general en que nos encontramos como consecuencia de la crisis del COVID-19, es difícil pronosticar cuál va a ser el impacto real en la valoración de los activos inmobiliarios y si sus efectos serán transitorios o más prolongados en el tiempo, pero parece innegable que las valoraciones que se hagan en los próximos meses reflejarán cierto grado de deterioro en comparación con las valoraciones pre-COVID.

Hay dos factores que van a contribuir a ello: por un lado, la ausencia de transacciones inmobiliarias y, con ello, de testigos actualizados que permitan utilizar el método de comparación en las valoraciones; por otro, en activos en rentabilidad cuyos arrendatarios se han visto abocados al cierre, parece inevitable que los propietarios tendrán que acceder tarde o temprano a reducir o condonar las rentas durante todo el plazo que dure el cierre, e incluso a renegociar las rentas de cara al futuro para incluir o dar mayor peso a un componente variable ligado a la ocupación o a la facturación del negocio.

De ser esto así, se hace necesario analizar el impacto que estas correcciones tendrán en los contratos de financiación de los activos suscritos antes de la crisis.

Pues bien, como es sabido, los contratos de financiación de activos inmobiliarios suelen incluir una serie de covenants financieros, tales como el Loan to Value (LTV), el Interest Coverage Ratio (ICR) o el Leverage Ratio, que miden cada uno de ellos distintos parámetros y tienen en común que su incumplimiento faculta al acreedor a adoptar determinadas medidas, entre ellas, a resolver el contrato y exigir la amortización anticipada del importe financiado y ello aunque el deudor siga cumpliendo con normalidad con las obligaciones de pago.

Centrándonos en el LTV, mide la relación entre el saldo vivo de la financiación y el valor del activo subyacente. En consecuencia, la caída del valor del activo puede desembocar en un incumplimiento del covenant pactado con las negativas consecuencias para el deudor indicadas anteriormente.

Adicionalmente, los contratos de financiación de determinados activos inmobiliarios suelen incluir una cláusula denominada MAC (Material Adverse Change) en virtud de la cual cualquier cambio en la situación del prestatario o de los activos dados en garantía que pueda considerarse como material (concepto normalmente definido e incluso cuantificado en el contrato) y adverso, puede igualmente facultar al acreedor a resolver anticipadamente el contrato.

El derecho de los acreedores bajo derecho español a declarar vencida la financiación por un incumplimiento de los covenants o por la activación de la cláusula MAC es jurídicamente discutible, pero en todo caso se hace necesario que los deudores en este tipo de financiación revisen sus contratos para anticipar el impacto que la situación actual pueda tener en ellos y, a falta de soluciones legislativas que proporcionen mayor seguridad jurídica, comiencen a negociar los correspondientes waivers con sus acreedores.

Fuente: Diario Jurídico

 

 

El sector inmobiliario descarta que los inversores vayan a encontrar gangas en España

Mikel Echavarren, presidente de Colliers España; Jesús Silva, general manager de Cushman & Wakefield, y Cristina García-Peri, head of business de Azora, han descartado la posibilidad de que los inversores vayan a encontrar gangas en el mercado inmobiliario español por la crisis derivada del covid-19. Además, todos ellos abogan por recuperar operaciones estancadas por las pretensiones de un vendedor que ahora está más receptivo de cara a una venta.

Estas afirmaciones se han producido en un encuentro digital organizado por el IE Real Estate -en colaboración con Spotahome-, donde se ha debatido sobre la situación actual del mercado, además de las previsiones de futuro para este. Los tres expertos han coincidido en desligar la crisis del 2008 con la situación actual provocada por el coronavirus, aunque también son conscientes de que muchas cosas cambiarán a partir de ahora.

“Afectará a los precios, aumentará el riesgo y nos enfrentaremos a una evolución del mercado donde el último cuatrimestre será un momento frenético de inversores buscando gangas en España. Pero lo cierto es que el que venga con intenciones oportunistas no las va a encontrar, porque el mercado está mucho más saneado que en la crisis financiera de 2008. Ahora los grandes tenedores no tienen necesidad de vender porque los bancos no les aprietan”, afirma Echavarren.

En esta misma línea se muestra García-Peri. “Queremos seguir en el mercado. Somos inversores a medio plazo y creo que lo que está pasando no altera nuestra visión de futuro. Existe una corrección de precios, pero creemos que la transaccionalidad va a volver. Ahora lo que existe es una parada para ver qué impacto tiene la crisis en el precio de los activos”, explica la head of business de Azora.

Durante la charla también se ha debatido sobre si la crisis del coronavirus cambiará la manera de invertir en el sector inmobiliario. En este sentido, los ponentes han señalado a la inversión indirecta como la gran beneficiaria de esta situación. “En todas las crisis es importante entrar con caja y esta premisa ha sido más sencilla de cumplir para los inversores que han invertido su capital a través de algún vehículo, en vez de hacerlo de manera directa en el activo. Ha reducido sus riesgos y ahora se encuentra en una posición más cómoda”, explica el CEO de Colliers.

Teoría que secunda García-Peri: “En activos hoteleros o residencial de alquiler es mejor realizar inversiones a través de compañías que entiendan este tipo de mercados. Se han dado inversiones directas en estos segmentos con operadores con un menor músculo financiero y ahora estas inversiones están sufriendo iliquidez”.

La situación generada por el covid-19 también atraerá a inversores que hasta ahora no se podían permitir entrar en el mercado español. “Interés y liquidez existen en el mercado. Las alternativas de inversión siguen estando muy penalizadas como la renta variable o el mercado de deuda. El inmobiliario es muy atractivo para estas inversiones que no han podido entrar hasta ahora en el mercado español debido a los tipos de equity”, asevera Jesús Silva.

Además, Echavarren no sólo apoya esta teoría, sino que también explica que se podrán recuperar operaciones que habían quedado en el olvido. “Nosotros estamos poniendo mucho esfuerzo en recuperar operaciones que estaban estacadas por las pretensiones del vendedor y que ahora podrían desatascarse por tener una mayor disposición a transaccionar el activo antes de que se devalúe más”, afirma el máximo responsable de Colliers.

Por último, los tres expertos han valorado la financiación a corto, medio y largo plazo del sector inmobiliario. Las buenas sensaciones en este contexto son la tónica general, aunque con matices y diferencias entre los panelistas. “La banca española va a ayudar a las empresas del sector inmobiliario y del conjunto de la sociedad”, explica Echevarren. “Yo creo que seguirá habiendo financiación, pero más cara. Se abrirán oportunidades para otras fórmulas de financiación como los fondos de deuda”, matiza Silva. “No va a haber un problema de financiación. Los bancos centrales van a inyectar mucha liquidez. Los avales ayudan a corto plazo, pero tiene que haber ayudas a las empresas y una reactivación de la economía lo más ordenada posible”, concluye García-Peri.

Fuente: idealista.com

 

 

Julián Salcedo: «Es previsible que la producción de vivienda se desplome un 30%, hasta las 75.000 unidades»

El presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios cree que la venta de viviendas caerá un 25%-30% hasta las 425.000-450.000 unidades en 2019.

Julián Salcedo, presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios analiza para elEconomista Inmobiliaria el momento actual que atraviesa el sector inmobiliario y nos dibuja el escenario al que se enfrentará después de la crisis sanitaria.

¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus en el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario en España se estaba desacelerando desde antes de la aparición del coronavirus. Los grandes operadores ya advertían que los cambios que se esperaban desincentivarían las nuevas inversiones e incluso acelerarían la salida de muchos de ellos del mercado, algo que también afectaba a los pequeños tenedores de vivienda particulares. Los inmuebles constituyen normalmente un «valor refugio», pero no es menos cierto que son ilíquidos por definición y en una situación excepcional como la que vivimos en todo el mundo, en la que no sabemos cuánto va a durar, ni que intensidad y duración tendrá, lo normal es primar la liquidez, por lo que no tengo ninguna duda de que muchos intentarán deshacer posiciones en inversiones inmobiliarias y situarse en liquidez. La paralización del sector resulta inevitable, no solo por las medidas de confinamiento aprobadas en el decreto del estado de alarma y la falta de inversiones, sobre todo será por la falta de materiales, y por la paralización de la demanda de vivienda nueva.

Desde Foro de Economistas ¿manejan algunas cifras económicas ante la paralización de la actividad empresarial del país?

Existen estudios rigurosos, elaborados por economistas de prestigio, que estiman en un 12-13% la caída del PIB en 2020, analizando de forma ponderada la tasa de inactividad para cada una de las 15 ramas o sectores de producción, lo que se traduciría en una caída de 162.000 millones de euros, si el período de ralentización fuera de tres meses, y si la paralización es completa, como personalmente creo que se producirá, la caída será del entorno del 18% del PIB, en torno a 250.000 millones, y tardaremos varios años en recuperar el tamaño que teníamos en 2019 El paro se disparará hasta los 4,5 millones de desempleados, como consecuencia de la paralización de las actividades, los ERTE y ERE en marcha. El déficit se situará en 2020 en el entorno del 5%, puede que incluso algo superior, y resultará determinante la flexibilidad que aplique la UE. Por último, la deuda pública, quedará desbordado el límite simbólico del 100% del PIB, y su nivel vendrá dado por las ayudas y estímulos reales que finalmente el Gobierno ponga encima de la mesa, que indudablemente tendrán que ir mucho más allá de los teóricos 200.000 millones que están anunciados.

«El sector caerá durante el año 2021 y no se estabilizará hasta 2023. En 2025 podremos hablar de consolidación»

¿Las medidas aprobadas por el Gobierno resolverán los problemas con la vivienda? 

Son bastante exiguas y de alcance muy limitado. En lo que respecta a la moratoria del pago de las cuotas de las hipotecas es solo por un mes de aplazamiento sí reúnes todos los requisitos por lo que es absolutamente insuficiente. Y los paganos serán las entidades financieras. Tendrán que ser ampliadas, con generosidad. Ya los privados, grandes y medianos inversores inmobiliarios, han ofrecido moratorias más amplias, pero no se les puede dejar solos, el Gobierno tiene que arbitrar medidas para compensarles su esfuerzo, ya sea vía reducción de impuestos, aplazamientos de pago, bonificaciones y deducciones fiscales, en proporción a su contribución. Tenemos el ejemplo de la Comunidad de Madrid que ya ha anunciado medidas fiscales.

¿Y respecto a las medidas en el alquiler?

Este martes conocimos las últimas medidas aprobadas por el Gobierno: una moratoria para los alquileres, absolutamente necesaria, pero suspender por un período de 6 meses los desahucios y conceder una prórroga extraordinaria también de 6 meses de los contratos de arrendamiento, que introducen un gran desequilibrio entre las partes, suponiendo en la práctica una privación temporal de la propiedad privada. Los microcréditos por el ICO a los arrendatarios que no puedan hacer frente a las deudas por alquiler, a interés cero y por un plazo de 6 años, ampliable hasta 10, contribuirá a resolver algunas situaciones, pero lanza un mensaje de impunidad, al garantizar el Estado que se hará cargo de las que no sean devueltas. La diferenciación entre los pequeños y grandes propietarios resulta totalmente inapropiada y discriminatoria, al darles a estos últimos dos alternativas: aceptar una quita del 50% o reestructurar la deuda concediendo 3 años de aplazamiento.

¿Se deberían haber parado las obras de construcción antes? 

La paralización absoluta de las obras de edificación y de rehabilitación debería haberse adoptado antes. El Gobierno finalmente tomó el 29 de marzo la decisión de cerrar todas las actividades no esenciales durante dos semanas (8 días laborables), las obras entre ellas. Era una decisión inevitable no solo por responsabilidad social y para impedir que se propague el contagio, sino porque el suministro de materiales cesará o se ralentizará, los obreros causarán baja laboral y que se paren no es un daño irreparable en el 99% de los casos ya que los promotores y constructores tienen cláusulas de cobertura en sus contratos que amparan el retraso en la entrega por circunstancias sobrevenidas, no digamos por fuerza mayor, como es el caso.

«Los precios bajarán significativamente. No todos, ni en todas las zonas igual, pero en conjunto todos bajarán»

¿Qué escenario se dibuja para el sector en los próximos años? 

Tendremos que pasar por tres fases: contención de la caída (mínimo hasta 2021), estabilización (2023) y consolidación (2025). Siempre en función de la importancia de la recesión que sufran las economías desarrolladas. La caída de las ventas de viviendas me atrevo a estimar que será del 25-30% alcanzando cerca de las 450.000 unidades en 2020, unas 120.000 unidades menos que en 2019, caída que no se detendría hasta mediados de 2021, dependiendo de cuál sea la tasa de desempleo y la caída final de la economía. Respecto de la producción de vivienda nueva, es previsible que se desplome un 30-40%, situándose en unas 75.000 unidades.

¿Cree que bajarán los precios?

La desaceleración ya se había producido antes de la crisis sanitaria y en condiciones normales el siguiente paso hubiera sido la estabilización de precios. La crisis lo va a trastocar todo: la paralización de las ventas -tanto de vivienda nueva como usada-, hará bajar los precios, pero con el riesgo de aparición de un grave problema, que ya vivimos en la anterior crisis: si se frenan las transacciones la caída de los precios puede que no sirva para mucho, pues nadie querrá comprar a ningún precio. Claro está, aparecerán los oportunistas, compras de saldo, porque habrá gente que la única solución que encontrará es realizar alguna venta de sus propiedades. Nuevamente, el efecto riqueza de los españoles, materializado de forma mayoritaria en inmuebles, sufrirá una bajada importante. Los precios bajarán significativamente. No todos, ni en todas las zonas, ni todas las tipologías. Actualmente no hay un solo mercado, sino múltiples, cada uno evolucionará a un ritmo, pero, en conjunto, todos a la baja.

¿Qué medidas se tendrían que dar para que no se resienta el sector inmobiliario? 

Las primeras medidas pasan por contener los efectos que se van a producir: impagos de hipotecas, de alquileres, ayudas para consumos. Mi propuesta pasa por suspender la ejecución de hipotecas por impago, así como el lanzamiento de los inquilinos por impago de rentas, por un período generoso, mínimo tres meses, prorrogable por otros tres si fuera necesario, pudiendo llegar en casos excepcionales a un año, en función de las circunstancias de los afectados, colectivos vulnerables y arbitrando medidas de equilibrio para las dos partes, como pueden ser créditos para aplazar los pagos, subvenciones o deducciones fiscales, etc. También suspender el pago de consumos a las compañías -luz, gas, agua, teléfono- por un período extenso -seis meses/un año- para quien lo necesite y acredite la necesidad. Nadie puede ser expulsado por esta crisis. Es una cuestión de justicia social, de responsabilidad y de necesidad para evitar una quiebra social.

Fuente: eleconomista.es

 

 

El coronavirus obliga a posponer el mayor evento inmobiliario en España: SIMA se celebrará en noviembre

La organización cambia las fechas previstas para mayo a la segunda semana de noviembre.

La crisis del coronavirus afecta también al mercado inmobiliario español. Según confirman distintas fuentes del sector a elEconomista, la feria de referencia inmobiliaria en España que se organiza en Madrid, SIMA, se cancela para las fechas previstas entre los días 7 y 10 del próximo mes de mayo.

El organizador del evento, Planner ha anunciado que las ediciones 2020 de SIMA y SIMAPRO, el evento B2B más importante del sector, cambian su fecha de celebración a la segunda semana de noviembre. En concreto, SIMAPRO tendrá lugar del 11 al 13 de noviembre, mientras que SIMA lo hará del 12 al 15 del mismo mes.

Planner ha optado por esta medida ante la creciente preocupación motivada por la epidemia de coronavirus (Covid-19), que podría afectar el normal desarrollo de estas dos citas que acogen una importante presencia de compradores particulares y de profesionales españoles e internacionales.

«El aplazamiento de SIMA y SIMAPRO es la opción más responsable y que mejor preserva los intereses de patrocinadores, expositores, partners, colaboradores y visitantes», apunta Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions.

Con la decisión de posponer el evento, SIMA sigue los pasos de Mipim, la gran feria inmobiliaria europea que se celebra  todos los años en Cannes (Francia), que a principio de mes fue cancelada y pospuesta al próximo 2 de junio. La organización de este evento, que estaba previsto para los días 10,11,12 y 13 de marzo, tomo esta decisión después de que importantes firmas de referencia en el sector anunciaran que no asistirían a la feria debido al virus.

Asistencia al SIMA

A finales del pasado mes de febrero ya habían confirmado su asistencia al evento de SIMA en mayo 154 marcas. El 49% de ellas se dedican a la promoción residencial como su actividad principal. La segunda actividad más frecuente es la comercialización e intermediación, con el 20% de los expositores. Con ligeras variaciones, son cifras similares a las de 2019.

Los incrementos respecto a la edición pasada se registran en el resto de las actividades, sobre todo las especializadas en gestión de activos inmobiliarios, que ya suponen el 23% de las empresas que han contratado espacio.

Por su parte, las cooperativas y gestoras de cooperativas, con un 12%, prosiguen ganando cuota en la oferta de SIMA. A continuación, con un 8% se sitúan constructoras; con un 5% financieras, fondos de inversión inmobiliaria y aseguradoras (5%); con un 4% estudios de arquitectura y urbanismo; y con un 3% tasadoras, patrimonialistas, asesoras legales e ingenierías (3%). Por debajo de este último porcentaje, hasta un total de 9 actividades más.

El SIMA es una más de las ferias que se están cancelando o posponiendo en todos los ámbitos empresariales. El Mobile World Congress (MWC) de Barcelona, fue la primera gran exposición comercial en ser cancelada y a esta le siguieron muchas más a lo largo de todo el mundo.

Fuente: El Economista

 

 

 

La gran operación de Cerberus y BBVA en el sector inmobiliario

El banco cierra la compra del negocio inmobiliario de la entidad por 2.800 millones.

BBVA y Cerberus han establecido los términos definitivos de la operación que anunciaron hace más de dos años, en noviembre de 2017, para la adquisición por parte del fondo estadounidense del grueso del negocio inmobiliario de BBVA. Los dos socios han creado una compañía conjunta, Divarian, en la que Cerberus controla el 80% del capital y BBVA, el 20% restante.

«La operación inicialmente prevista comprendía activos inmobiliarios por un valor bruto contable de 13.000 millones de euros, junto a los activos y empleados necesarios para la gestión de la actividad de forma autónoma. Dicho acuerdo valoraba el negocio en 5.000 millones de euros, por lo que el importe de venta del 80% de las acciones ascendería a 4.000 millones», señalan las cuentas anuales de 2018 de Divarian, últimas cifras públicas disponibles.

Ajustes

El precio definitivo de la transacción, no obstante, vendría marcado por el volumen final de activos efectivamente traspasados a la sociedad. Éste podía variar, entre otros, por las ventas realizadas por BBVA entre el anuncio del pacto y la firma del acuerdo.

«El perímetro definitivo quedó fijado el 3 de octubre de 2018, adquiriendo Promontoria Marina [sociedad de Cerberus] el 80% del accionariado y cerrándose el perímetro de la aportación en 61.944 activos y el importe de venta del 80% de las acciones en 3.047 millones de euros», indica el informe anual.

Además de por el menor volumen de activos traspasados, el precio de venta también se ha «corregido» por los ingresos y gastos asignados a los activos, y por costes de personal. A cierre de 2018, Divarian tenía una plantilla de 365 empleados.

En conjunto, los distintos ajustes aplicados habrían situado el desembolso final realizado por Cerberus en torno a 2.800 millones de euros, según fuentes financieras.

A su vez, BBVA ha pactado con Cerberus una opción para venderle la participación del 20% que conserva en la compañía. El plazo de ejecución de este derecho se inicia el 10 de octubre de 2021 y vence doce meses después, en octubre de 2022.

«El precio [de la opción de venta] ha quedado fijado en el acuerdo de accionistas, correspondiéndose con el 97% del valor inicial de la sociedad [3.400 millones], corregido, principalmente, por las aportaciones de activos realizadas por el Grupo BBVA y por los dividendos repartidos por Divarian hasta su enajenación», explican las cuentas.

El acuerdo de socios regula las funciones del consejo, la alta dirección y la política de retribución de dividendos. Tras la constitución de la sociedad, la junta de accionistas ya ha acordado el reparto de dos abonos. El primero se repartió el 7 de febrero de 2019 por 7,99 millones de euros con cargo a la prima de emisión. Un mes después, el 7 de marzo, se acordó un segundo abono por 28,26 millones.

Financiación

El pacto también prevé que Haya Real Estate, propiedad de Cerberus, gestionará en exclusiva los activos inmobiliarios que BBVA conserve en balance por un periodo de diez años (ver información adjunta).

En el marco de la operación, Promontoria Marina, la sociedad de Cerberus, ha suscrito un préstamo dividido en dos tramos con varias entidades financieras. El primero de ellos, con Morgan Stanley. Vence en 2023, con un límite de 1.264 millones de euros. Tiene un tipo de interés de euribor mensual (-0,46 actualmente) más un diferencial del 3,5%.

En el segundo tramo participa Deutsche Bank. También vence en 2023 y tiene un límite de 1.175 millones. El tipo nominal es euribor más un 2,75%. De los 2.440 millones habilitados, se habían dispuesto 1.642 millones hasta cierre de 2019.

El banco agente del préstamo en Mount Street Mortgage. La financiación está garantizada, entre otros, con prenda sobre la participación del 80% en Divarian. También con los derechos de crédito de cuentas bancarias abiertas por Promontoria en BBVA y Sabadell.

Fuente: Expansión

 

 

 

España: Instituto de Estudios Financieros introduce tokenización de activos inmobiliarios

  • En España, el Instituto de Estudios Financieros (IEF) realizó una jornada denominada «Vespres Financers», en la que se introdujo la tokenización de activos inmobiliarios con tecnología Blockchain. Así lo informó El Mundo Financiero, el 15 de febrero.

    El artículo explicó que en la jornada estuvo presente Daniel Codina, Regional Chair en Barcelona de Fibree (Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise), para hacer esta introducción. «Se expusieron varios casos de éxito a nivel europeo y se anunció la primera STO (Security Tokens Offering) inmobiliaria española, que se lanzará con el nombre Barcelona Urban Token de mano de la startup Realfund, miembro de Alastria», detalló la publicación.

    «Codina explicó que la tokenización de activos permite convertir los derechos de los activos con valor económico en un token digital y que el valor económico de estos activos se puede repartir en muchos token digitales para poder intercambiarlos y también atraer otros inversores», añadieron luego en el artículo.

    Además, destacaron que se pueden encontrar muchos beneficios en la tokenización de activos, y citaron como ejemplos: «una mayor liquidez, nuevos modelos económicos en torno a la propiedad de activos, la diversificación del riesgo derivado de la propiedad, la eliminación de las barreras temporales y territoriales para los propietarios más activos para atraer inversiones y la reducción de gastos administrativos».

 

Sobre IEF

El Instituto de Estudios Financieros es una fundación privada creada en 1990 por entidades de crédito, con el objetivo de contribuir a la innovación, a la internacionalización ya la mejora del sector Financiero a través del conocimiento vía formación de los profesionales, divulgación y fomento de las competencias financieras de los ciudadanos. Su sede está en Barcelona, España.

 

Acuerdo con Alastria

Cointelegraph en Español informó el pasado 4 de febrero que FIBREE y Alastria habían firmado un convenio marco para establecer mecanismos de coordinación que ayuden a sumar esfuerzos para un mejor conocimiento y difusión de la tecnología blockchain/DLT en el sector inmobiliario español.

Fuente: Cointelegraph

 

 

 

El Corte Inglés desbloquea su plan inmobiliario tras refinanciar su deuda

El grupo amplía plazos hasta 2025, sitúa el interés por debajo del 1% y logra luz verde para traspasar activos inmobiliarios a su unidad de ‘real estate’. El objetivo es rentabilizar su cartera.

El Corte Inglés cierra su acuerdo de refinanciación ampliando plazos, reduciendo costes y liberando garantías. El grupo de grandes almacenes ha alcanzado un pacto con una docena de entidades bancarias para refinanciar 2.000 millones de euros hasta el año 2025, con la posibilidad de extender el acuerdo otro ejercicio, más un segundo adicional, según señalan fuentes financieras.

La nueva financiación tendrá dos tramos: un préstamo a largo plazo de 900 millones de euros y una línea de crédito de 1.100 millones de euros para hacer frente a las necesidades de circulante. Los fondos obtenidos por la compañía servirán para reemplazar el préstamo sindicado de 2.050 millones firmado en enero de 2018. La generación de caja de la compañía ha propiciado que la cifra sea ahora 50 millones inferior a la acordada entonces.

El grupo de grandes almacenes presidido por Marta Álvarez pagará por ambos tramos un interés inferior al 1%. El primer tramo se situará en torno al 0,85% anual, mientras que el coste del segundo será cercano al 0,55%, según adelantó EXPANSIÓN el pasado 20 de enero.

Además, ambos tramos sufrirán una rebaja en su coste si El Corte Inglés cumple ciertos compromisos financieros y de sostenibilidad. Los intereses se reducirán al 0,6% y el 0,3%, respectivamente, si la ratio deuda/ebitda del grupo baja de 1,5 veces.

A partir de esas nuevas referencias se aplicaría el descuento por sostenibilidad, ligado a los avances de la compañía según el criterio ESG, lo que incluye objetivos de lucha contra el cambio climático, políticas sociales y buen gobierno, entre otros.

Los doce bancos con los que se ha sellado el acuerdo son Santander, CaixaBank, BBVA, Bankia, Sabadell, Goldman Sachs, Bank of America, Société Genérale, Crédit Agricole, JPMorgan, Unicredit y BNP.

El grupo y los bancos esperan firmar el pacto de forma inmediata. La intención es que El Corte Inglés pueda disponer de la nueva financiación antes del cierre de su ejercicio fiscal 2019, que finaliza el próximo 29 de febrero.

 

Plan inmobiliario

Una de las claves del nuevo acuerdo es que libera las garantías que pesaban sobre la anterior financiación, que estaba garantizada por los inmuebles de El Corte Inglés. De esta forma, el grupo de grandes almacenes logra luz verde de las entidades bancarias para lanzar su nueva estrategia inmobiliaria.

El plan contempla el traspaso de activos inmobiliarios de la compañía -no se espera que sean todos- a su nueva unidad de negocio de real estate. El objetivo de la misma es lograr una mayor rentabilidad de la cartera inmobiliaria en manos del grupo, valorada en más de 17.000 millones de euros por la consultora Tinsa. No obstante, El Corte Inglés no ha explicado aún si su plan pasa por una venta de inmuebles u optar por otras fórmulas diferentes. Además, el grupo quiere aprovechar su experiencia para ofrecer servicios de promoción y gestión de activos inmobiliarios de terceros. Esta nueva unidad de negocio está liderada por Javier Catena, que se incorporó al grupo de grandes almacenes en marzo de 2019 procedente de la Socimi residencial Testa.

 

Grado de inversión

La mejora de las condiciones de la refinanciación, entre ellas la posibilidad de traspasar los activos inmobiliarios, ha sido posible porque el acuerdo contempla ya a El Corte Inglés como una empresa con grado de inversión, aunque el grupo no haya obtenido aún esta clasificación por parte de las agencias de ráting, explican las mismas fuentes financieras.

Su ráting se sitúa en la actualidad un escalón por debajo de investment grade -sus emisiones de bonos tienen en cambio ya esta nota- pero el mercado estaría descontando una subida del ráting del grupo en el corto plazo debido a la mejora de los resultados del mismo y a la reducción de sus ratios de apalancamiento.

El Corte Inglés ganó 258 millones de euros en su ejercicio 2018, un 28% más, mientras que en los seis primeros meses de 2019 alcanzó un ebitda de 386 millones, un 13,9% más, logrando su mejor resultado bruto de explotación en cinco años durante el primer semestre del año, según explicó la empresa.

La compañía presidida por Marta Álvarez ha sido además muy activa en los últimos cinco años en la venta de inmuebles no estratégicos, ingresando más de 650 millones de euros. También ha vendido dos filiales en apenas un año: Óptica2000, a GrandVision, por 90 millones; y la informática Iecisa, al grupo francés de capital catarí Gfi, por 350 millones de euros.

Su deuda neta era de 3.114 millones a cierre de agosto de 2019, 538 millones menos que un año antes.Esta cifra no incluye la venta de su filial informática, cerrada en diciembre.

Además de la financiación bancaria, El Corte Inglés tiene emitidos bonos por 1.290 millones y ha elevado su programa de pagarés del MARF hasta 1.200 millones, tras completar el máximo de 750 millones en noviembre.

 

Fuente: Expansión.com

 

 

 

Las inversiones inmobiliarias no residenciales alcanzaron los 10.350 millones de euros en 2019

Las oficinas volvieron a liderar el ranking acaparando el 27% del total

El mercado inmobiliario terciario en España cerró el año con un total de 10.350 millones de euros en volumen de inversiones en activos inmobiliarios no residenciales. Por segmentos, las oficinas volvieron a liderar el ranking acaparando el 27% del total de las inversiones hasta los 2.794,5 millones de euros, por encima del ‘retail’, que en 2019 perdió su protagonismo habitual, pero acaparó un notable 26% (2.691 millones), según un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria Laborde Marcet.

El segmento logístico, por su parte, cerró su año récord en España con un 24% del total de las inversiones (2.484 millones), y el hotelero ocupa la última posición del ranking con un 23% (2.380,5 millones).

Así, en comparación interanual, el volumen de operaciones inmobiliarias registrado el pasado año fue un 8,7% más bajo que en 2018, cuando se alcanzaron los 11.250 millones de euros en inversiones, un 16,9% inferior al de 2017 (12.100 millones) y un 7,6% más elevado que el volumen de inversiones registrado en 2016 (11.134 millones).

“2019 ha sido un año en el que el sector ha registrado cierta corrección en algunos indicadores y ha entrado en una fase de estabilización que pone fin al periodo alcista que se venía registrando desde el 2014. Es interesante observar la fluctuación positiva de ciertos segmentos como el logístico en detrimento del hotelero, que en años anteriores había acaparado gran parte de las operaciones y en estos momentos ya ha detenido su crecimiento exponencial. Por otra parte, las oficinas y el ‘retail’ siguieron registrando mucha actividad, especialmente en las grandes ciudades”, según Gerard Marcet, socio fundador de Laborde Marcet.

El mejor cuarto trimestre desde 2016

En el análisis trimestral, en el periodo octubre-diciembre se registraron un total de 2.850 millones de euros en operaciones inmobiliarias no residenciales, un 3,5% más que en el mismo trimestre de 2018 y un 12,3% más que en el de 2017. Hay que remontarse hasta 2016 para encontrar un cuarto trimestre mejor, con un total de 4.634 millones registrados, un 62,6% más que en el último trimestre de 2019.

El mercado inmobiliario terciario español estuvo marcado el pasado 2019 por los movimientos y operaciones llevadas a cabo por los capitales privados, las socimi y los ‘family offices’ locales que operan en las grandes ciudades españolas, especialmente Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla, Bilbao y Palma.

Las claves de la evolución del sector seguirán girando en torno a la competitividad de los precios y al comportamiento de la oferta y la demanda, determinado en gran medida por la coyuntura económica, la estabilidad política en todos los niveles (local, autonómico, nacional e internacional), la calidad de los activos y la influencia real de la recesión económica global.

Fuente: Idealista.com

 

 

 

Suma y sigue en la desaceleración inmobiliaria: la compraventa de viviendas bajó un 9,3% interanual en noviembre

El descenso de las transacciones se concentra en las viviendas de segunda mano: entre enero y noviembre el retroceso en las compraventas fue de un 3,6%, pero las de pisos nuevos resistieron con una subida del 0,8%

Los síntomas de enfriamiento del mercado inmobiliario han sumado hoy un dato más: en noviembre se realizaron 38.680 compraventas de viviendas, registro que supone un descenso del 9,3% con respecto a un año antes, según datos del INE. Es el cuarto mes consecutivo de caídas en las transacciones de casas en comparación interanual.

Por comunidades autónomas, las caídas más importantes tuvieron lugar en La Rioja (-25,5%), Canarias y Madrid (-21%) o en Asturias (-19,2%). Sólo se incrementaron las compraventas de viviendas en cuatro autonomías: Extremadura (7%), Aragón (5,3%), en Andalucía (2,7%) y Murcia (1,2%).

Con ello, este noviembre es el peor desde el de 2016, cuando se vendieron 34.347 viviendas. La cifra de noviembre de 2018, cuando se transaccionaron 42.623 pisos, había sido la mejor desde noviembre de 2007, cuando el número de compraventas rozó las 56.200. Los noviembres de 2018 y 2017 fueron los únicos desde que estalló la crisis en que las transacciones inmobiliarias superaron las 40.000.

Las viviendas usadas fueron las que continuaron protagonizando la mayor parte de las transacciones: en el penúltimo mes de 2019, el 80,2% del total de las operaciones, algo más de 31.000, fueron de casas de segunda mano, pero también fueron éstas en las que se concentró el grueso de la caída de las operaciones: bajaron un 10,5% en noviembre en comparación con un año antes. Las compraventas de viviendas nuevas, las 7.672 restantes, bajaron un 3,6% en el penúltimo mes del año pasado.

Entre enero y noviembre de 2019: caídas a un ritmo del 3,6%

En términos acumulados, entre enero y noviembre de 2019, se realizaron 466.318 compraventas, lo que supone un descenso del 3,6% con respecto al mismo periodo del año anterior. Mientras el número de operaciones de viviendas nuevas registró un leve aumento del 0,8%, hasta las 86.280, en el caso de las viviendas usadas, las compraventas retrocedieron un 4,6%, hasta las 380.038.

Fernando Rodríguez de Acuña, de la consultora inmobiliaria RR Acuña y Asociados, comenta que esta mayor resistencia de las compraventas de viviendas nuevas obedece a que la oferta existente es mucho menor y que, por tanto, en el mercado inmobiliario «mandan» las viviendas usadas.

En el conjunto del año 2018 se realizaron casi 518.000 transacciones inmobiliarias, lo que supuso un incremento del 10% respecto a la cifra de 2017. En todo caso, estas operaciones fueron muy inferiores a las 775.000 de 2007. Todo parece indicar que el mercado inmobiliario español se va a parar mucho antes de recuperar las cifras del último boom inmobiliario.

Para Rodríguez de Acuña, la caída de las operaciones se debe, fundamentalmente, a la reducción de la demanda inversora, que ha visto que, con el transcurso de los meses, se reducían sus expectativas de evolución de los precios y de la rentabilidad que podían obtener con su inversión en el «ladrillo». A ese enfriamiento del interés inversor ahora se estaría sumando, según su opinión, el de la demanda final, el de los particulares, afectada por unas peores expectativas de crecimiento del empleo.

De acuerdo con Ferrán Font, de pisos.com, «con estos datos sigue el periodo a la baja iniciado en verano, causado, principalmente, por la nueva Ley Hipotecaria. Otros factores como la ralentización económica, la situación política en España o el próximo Brexit están afectando de manera clara al sector, que necesita de estabilidad para afrontar los retos que tiene por delante».

Rodríguez de Acuña augura que el año 2020 podría ser igual o algo peor que 2019 en número de transacciones inmobiliarias, para estabilizarse el número de operaciones de compraventa en el entorno de las 400.000 anuales.

Fuente: Leon Noticias