Guía para comprar los pisos de los bancos

Características, ventajas y desventajas, de dónde proceden, cómo encontrarlos y condiciones de la hipoteca.

Al indagar en diferentes portales inmobiliarios puede toparse con una opción que quizás desconocía y le llame la atención: los pisos de bancos. Las entidades bancarias cuentan con una amplia cartera de inmuebles en venta que suelen destacar por sus atractivos descuentos imposibles de rechazar. No obstante, no es oro todo lo que reluce y antes de embarcarse en la compra de una ganga que acabe siendo un fiasco le conviene conocer de dónde proceden estas viviendas, cuáles son sus características, si se adaptan a sus necesidades, dónde encontrarlas y cómo será la hipoteca. El comparador online Helpmycash ha elaborado la guía “Toda la verdad sobre los pisos de los bancos” donde resuelve todas estas dudas.

¿Son más baratos?

No. Según explica Helpmycash, los bancos venden sus pisos a precio de mercado en la mayoría de las ocasiones, por lo que en la mayoría de las ocasiones no son más baratos que los comercializan las agencias convencionales. Pueden darse casos en los que se vendan incluso por encima del precio del mercado para cubrir el valor de la hipoteca impagada sobre ese inmueble.

“Es cierto que, de vez en cuando, se lanzan promociones que pueden resultar interesantes”, añade el comparador online. No obstante, una descuento demasiado elevado, como del 50% o el 70% puede deberse a una devaluación del valor del inmueble.

¿De dónde proceden?

Estas viviendas son inmuebles que pertenecen a entidades financieras y que estas quieren vender a través de una inmobiliaria, ya sea propia o externa. Los bancos se convirtieron en grandes tenedores de inmuebles sobre todo durante la crisis de 2008 y estas viviendas llegaron a sus manos a través de: embargos a clientes que no pudieron pagar su hipoteca; promotoras que construyeron pisos, no pudieron venderlos, dejaron de pagar los créditos y también les fueron embargados; y, por último, de bancos que fueron absorbidos tras quebrar y con ellos sus activos inmobiliarios.

Al hablar de pisos de bancos también hay que tener los pertenecientes a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb. No es un banco, por lo que no concede hipotecas. Su objetivo es vender al precio de mercado los activos inmobiliarios que posee que proceden de las entidades que en su momento recibieron dinero público.

Ventajas e inconvenientes

Comprar uno de estos pisos le conviene si tiene pocos ahorros y encuentra una ganga, lo cual no están habitual como parece. El principal motivo para adquirir una de estas viviendas es que hay bancos que ofrecen hipotecas para financiar el 100% de la compra de sus pisos, a lo que se le puede sumar un mayor plazo de devolución y otras facilidades de pago. No obstante, necesitará tener ahorrado el 12% de su valor para pagar los gastos de compraventa: los impuestos, los aranceles notariales y registrales, etc. Por otro lado, puede que el banco haya tasado el piso que le interesa al comprador hace poco, en cuyo caso no tendrá que pagar nada por este concepto.

Los principales motivos para no querer optar por una de estas viviendas son tres: que pueden estar en mal estado, por el paso del tiempo o por desperfectos ocasionados por anteriores propietarios; pueden tener cargas, es decir impagos pendientes de los que debería hacerse cargo el banco. La solución más sencilla es pedir la nota simple al Registro para asegurarse de que todos los pagos están al día; y quizás el más importante es que los descuentos promocionales no suelen ser reales.

¿En qué zonas hay más pisos de bancos?

Encontrará una mayor oferta de pisos de bancos en las ciudades que vivieron un mayor boom durante los años de la burbuja inmobiliaria: las capitales más importantes, las localidades costeras con afluencia de turismo, los municipios con urbanizaciones fantasma, etc, explica Helpmycash en su guía.

¿Dónde puedo encontrarlos?

Los bancos no venden sus pisos directamente, sino que lo hacen a través de inmobiliarias que han creado para esta finalidad o de otras agencias externas con las que tienen acuerdos. Si no le importa el banco, puede entrar en diversos portales inmobiliario (Fotocasa o Idealista, por ejemplo) y filtrar la búsqueda por pisos de bancos.

Si busca el piso de un banco en concreto puede ir a una oficina de esa entidad o entrar en la página web de la inmobiliaria que venda sus viviendas. Estos son los portales utilizados:

Fuente: Helpmycash

En el caso de la Sareb, los pisos que gestiona se pueden consultar en su página web, pero para visitarlos y comprarlos hay que recurrir a las inmobiliarias que comercializan sus viviendas. Actualmente: Altamira, Servihabitat, Solvia y Haya Real Estate.

¿Cómo será la hipoteca?

El piso lo puede financiar cualquier entidad, aunque el mismo banco lo vende puede ofrecer unas condiciones más favorables. Las características habituales son: financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda; plazo más largo para devolver el dinero (hasta 40 años) y en ocasiones, un interés más bajo, cobrar menos comisiones o incluir menos productos combinados.

 

Fuente: La Razón

 

 

Las aseguradoras rastrean el mercado en busca de oportunidades de compra de gestoras de activos y de patrimonios

Por Miguel Ángel Valero

“Vemos mucha actividad en fusiones y adquisiciones en la industria de gestión de activos. Hay muchos actores que ven, en este punto de mercado, una oportunidad de crecimiento y consolidación”, explica Borja Peñas, socio de Corporate Finance de KPMG en España, en un encuentro organizado por la consultora. “Lo que ya hemos empezado a ver, se va a acelerar en los próximos meses: va a haber bastante actividad en el mundo de la gestión de activos”, pronostica, aludiendo a la compra de Sabadell AM por parte de Amundi, entre otras operaciones.

La situación creada por la pandemia va a acelerar este proceso, porque la gestión de activos es un mercado atractivo y favorable a medio y largo plazo, pero en el que se está agudizando el estrechamiento de los márgenes de las firmas. En este contexto, la aparición de nuevos jugadores como las compañías de seguros y las entidades de private equity, empujan al alza las valoraciones de este tipo de sociedades. En definitiva, se está produciendo en España la tendencia a la consolidación que ya se ha registrado en otros mercados, como el Reino Unido.

Una vez que el Producto Interior Bruto recupere definitivamente su tendencia al alza y el paro vuelva a estar a la baja, aflorará buena parte del ahorro que los españoles están acumulando en estos tiempo de incertidumbre generada por la pandemia. “Vemos potencial de generación de riqueza en el cliente final, que se traduce en una necesidad de gestión de esa riqueza que el producto bancario, como el depósito, no cubre. Con tipos de interés en negativo o bajo mínimos y una inflación del 2% a futuro, se producirá un movimiento desde estos productos hacia fondos”, pronostica el experto de KPMG.

Un dato confirma ese pronóstico: las familias españolas han multiplicado por dos el porcentaje de su riqueza colocada en instituciones de inversión colectiva, que ha pasado del 7% al 14%. En cambio, han reducido su posición en depósitos (aunque sigue siendo el producto financiero por excelencia de los españoles, pese a su nula rentabilidad), y también en activos inmobiliarios.

Pero tan importante como el comportamiento de los clientes es el estrechamiento de márgenes de las gestoras, debido al impacto de la regulación (especialmente, MiFID II y toda la normativa vinculada a la Directiva) y a la creciente competencia. Bajan los ingresos por las menores comisiones, debido a la guerra de precios en las gestoras para tratar de mantener a sus clientes y de captar nuevos, mientras suben los costes operativos por las exigencias regulatorias.

“Con estos márgenes decrecientes las gestoras tienen que ser eficientes y una de las palancas es tener escala. Estas entidades, a las que ahora no les es tan fácil tener una cuenta de resultados saneada, podrán elegir entre integrarse en otros grupos o ganar eficiencia para volver a los niveles de rentabilidad que tenía el sector hasta la fecha”, explica Borja Peñas.

La experiencia de la RDR en el Reino Unido

KMPG pone como ejemplo lo que ha sucedido con la RDR en el Reino Unido. En 2013, Gran Bretaña fue uno de los primeros países en introducir la regulación que prohíbe expresamente las retrocesiones, el pago de comisiones por parte de las gestoras a los intermediarios.

“En Reino Unido la RDR se aplicó en 2013 y un año después se produjo el pico de número de transacciones y volumen de consolidación en el negocio de la gestión de activos y distribución, pues el país concentró la mitad de todas las compras en Europa”, señalan en KPMG.

El objetivo de la RDR (Retail Distribution Review) es elevar los estándares del asesoramiento profesional mediante la introducción de sistemas formales de acreditación, reforzar los niveles de capitalización de los asesores y mejorar el conocimiento general de los consumidores con respecto a los diferentes tipos de asesoramiento a su disposición y fomentar la transparencia, al pasar de un modelo de comercialización basado en las comisiones a otro basado en el pago por el asesoramiento, lo que reduce los potenciales conflictos de intereses.

Con un volumen de activos bajo gestión de 753.000 millones de libras, la industria de fondos británica representa el mercado nacional más grande de Europa. Al contrario de lo que se preveía, años después de la introducción de la RDR la industria de fondos británica está en plena expansión y se espera que siga creciendo, impulsada por los bajos tipos de interés, la llegada a la edad de jubilación de un creciente número de ‘baby boomers’, y las nuevas regulaciones sobre las pensiones (como la cuasiobligatoriedad en los planes de empleo).

La RDR ha provocado una reducción en el número total de asesores financieros independientes. Y lo que es más importante: además de la caída de los márgenes, una redistribución de éstos en la cadena de valor de la gestión de activos: los fabricantes de productos, las plataformas de intermediación y los distribuidores directos como banca, entidades de asesoramiento financiero, compañías de seguros, firmas de Banca Privada, asesoradoras, bancas privadas…).

KPMG cree que pasará con MiFID II lo que ya ha sucedido con la RDR en el Reino Unido: la parte más golosa del margen se va a trasladar a entidades que tratan directamente con el cliente. En 2013 en el Reino Unido, los asesores financieros vieron en la nueva norma una forma de negociar mejores márgenes mientras los fabricantes de los productos tuvieron que ceder parte de éstos a la distribución.

“Quien tenga al cliente y el acceso a su patrimonio va a poder mitigar mejor la reducción del margen del conjunto de la industria. Ahí es donde hay que estar, es un catalizador que hace que muchas entidades se centren en adquisiciones de jugadores no con capacidades de gestión sino de acceso directo al cliente”, interpreta el socio de Corporate Finance de KPMG en España.

Borja Peñas distingue entre dos modelos de gestoras: las de gestión pasiva, con masa crítica y bajas comisiones; y las de gestión activa, con mayores precios siempre que sean capaces de aportar valor añadido (diversificación, rentabilidad) a sus clientes.

Sin riesgo de balance

España es un mercado todavía muy bancarizado pero en el que ha aumentado la presencia de inversores, como aseguradoras o entidades de private equity o capital privado, que recurrentemente muestran su interés por la industria de la gestión de activos y de patrimonios.

“El hecho de que al comprar gestoras no incurran en riesgo de balance, hace muy atractivas estas operaciones, pues es un negocio de comisiones. Y cuando se trata de un negocio no vinculado al balance, con una base de clientes amplia, las gestoras resultan muy atractivas para otros jugadores”, argumenta Borja Peñas. “Es un mercado atractivo para jugadores que no estaban presentes en el mundo de la gestión de activos”, insiste.

Eso explica que aseguradoras o fondos de capital privado hayan comprado en Europa y también en España negocios de gestión de activos, ya que diversifican su negocio sin riesgo de balance, llegan a nuevos clientes y aprovechando las oportunidades de venta cruzada a los actuales.

Esta fuerte demanda compradora ha llevado a un incremento de los precios, lo que también genera un efecto llamada en los vendedores. “No solo recibimos interés de inversores sino también de gestoras que, conscientes de los problemas de regulación y margen, deciden explorar mecanismos de integración con entidades mayores para defender su cuenta de resultados”, reconocen en KPMG. De esta manera se produce una conjunción entre la oferta y la demanda, que va a multiplicar las operaciones de adquisiciones de gestoras.

“En España en los últimos 18 meses se han incrementado los múltiplos de precio sobre activos, es decir, el precio medio pagado por estos negocios”, explican desde KPMG. “En 2019 ya vimos un incremento de las compras de gestoras por aseguradoras y firmas de private equity, y, ahora, por operaciones ya conocidas y por el interés que vemos, creemos que habrá un impulso de este proceso de concentración, con un mayor protagonismo de nuevos jugadores, como las compañías de seguros”, insisten en la consultora.

Fuente: elasesorfinanciero.com

 

 

Las inversiones más atractivas este año, a examen

Lanzarse a invertir este año no está siendo, desde luego, tarea sencilla. A las incertidumbres sanitarias se suman ahora los problemas económicos que amenazan con desestabilizar a buena parte de las economías del mundo. Pero lo cierto es que sigue habiendo opciones interesantes para invertir en estos tiempos que corren. A continuación, te presentamos algunas de ellas. ¡No te las puedes perder!

Las inversiones en divisas, opción interesante en escenarios de incertidumbre

La conocida como inversión forex / trade forex pone al alcance de todo el mundo la compra y la venta de monedas internacionales como el dólar, el euro, la libra, el yen o el franco suizo. Todos los días, este mercado registra movimientos por valor de nada más y nada menos que 5 billones de dólares. Y en esta enorme liquidez reside uno de sus principales atractivos. Este mercado nos permite apostar por un movimiento determinado de un par de divisas. Por ejemplo, vender euros y comprar dólares, si creemos en la fuerza del billete verde como sugieren algunas voces de analistas. En este caso operamos sobre una correlación entre dos activos respaldados en ambos casos por bancos centrales fuertes. Esto nos da una seguridad estratégica importante que no encontraremos en otro tipo de mercados financieros.

Los bienes inmuebles, un mercado que históricamente ha dado grandes rentabilidades

Estos últimos meses el mercado de bienes raíces ha registrado una desaceleración importante debido a las limitaciones impuestas por la pandemia. Los problemas derivados del turismo también se han dejado notar con fuerza en este sentido. Muchos han sido los dueños de propiedades vacacionales que ante la incertidumbre del momento han decidido poner a la venta sus inmuebles, provocando así un aumento importante de la oferta al mismo tiempo que se producía una contracción de la demanda. Históricamente, el valor de los inmuebles tiende al alza, por lo que explorar las opciones que ofrece este mercado podría ser una buena idea este año.

El oro, valor refugio en tiempos de incertidumbre

Los valores refugio se perfilan como opciones de inversión excelentes en tiempos complejos como estos. Además, los mercados dan buena fe de ello. El rally del oro sigue con fuerza debido a que las tasas reales de los bancos hacen que sea poco atractivo mantener el dinero en divisa fiat. Las turbulencias que se registran en los mercados financieros también están contribuyendo en buena medida al auge del rey de los metales preciosos. Y si a todo esto le sumamos que a los grandes inversores les gusta aumentar su exposición al oro en sus carteras en tiempos inciertos, tenemos la receta de su éxito este 2020.

Compraventa de divisas, de inmuebles o de oro son tres opciones que merece la pena explorar a la hora de capear el temporal financiero que se ha desatado este año. Brindan la posibilidad de sacar rendimiento a nuestros ahorros en tiempos de tipos de interés bancarios prácticamente negativos y podrían darnos más de una alegría. ¿Con cuál de ellas de quedas? ¿Tienes algún mercado más en mente?

Fuente: Diario 16

 

 

El Covid dispara el peso de los activos inmobiliarios en la riqueza de los hogares

La vivienda alcanza en marzo el 78% de la riqueza de las familias

Los activos inmobiliarios no habían logrado tener tanto peso en la riqueza neta de las familias españolas desde hace más de un lustro. Según los datos actualizados del Banco de España, a cierre del primer trimestre de 2020, la proporción de los activos inmobiliarios sobre el total de la riqueza de los hogares alcanzó la cota del 78,4%, una cifra no vista desde hace siete años, en septiembre de 2013 (79,2%). Así, de los 7,063 billones de euros que conformaban la riqueza neta a cierre del pasado mes de marzo, algo más de 5,536 billones procedían de estos activos, que en la estadística analizada “incluyen solo vivienda”, detalla el organismo que dirige Pablo Hernández de Cos. Supone casi el 711% de la renta bruta disponible de las familias.

Las consecuencias económicas derivadas de la crisis del coronavirus Covid-19 explican este cambio de tendencia, ya que desde finales de 2013 al cierre de 2019 el peso de la vivienda en el total de la riqueza había oscilado siempre entre el 75% y el 77%. Al final del primer trimestre de 2020, explica el profesor y catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José Garcia Montalvo, “el efecto del Covid se empieza a percibir ya en los activos financieros, con una fuerte caída de la Bolsa, pero no en el sector inmobiliario”.

Así, mientras que en el primer trimestre del año, con las últimas semanas de marzo sumidas ya en el estado de alarma, la riqueza neta cayó un 0,85%, los activos financieros retrocedieron un 4,53% y los pasivos lo hicieron un 0,81%, los activos inmobiliarios, los únicos con crecimiento positivo, se alzaron un 0,76%, aumentando su protagonismo en el cómputo total.

Los efectos de la pandemia, al menos los que atañen al corto plazo, relata el presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas y vicedecano del Colegio de Economistas de Málaga, Antonio Pedraza, han apuntalado la tendencia típica de España de recurrir “al sector inmobiliario como fuente de riqueza estable en el tiempo.”

La vivienda, aunque en lo relativo a su papel en la renta de las familias siempre se ha movido en cotas cercanas al 80%, ha ido perdiendo importancia en la serie histórica en beneficio de los activos financieros. Ahora, recalca, y teniendo en cuenta la incidencia directa e inicial de la pandemia, la situación ha variado. Lo que toca ver en este momento es si este cambio de rumbo se sostendrá a medio y largo plazo, o si volverá a mutar tras la recuperación económica.

Es complicado predecir, explican García Montalvo y Pedraza, qué va a suceder. Lo que está claro, insisten, es que la evolución del mercado inmobiliario determinará el resultado final. Se trata de esclarecer, señala García Montalvo, “si se va a repetir el patrón de bajada que hubo tras la anterior crisis, o si por el contrario el sector se mantendrá estable”.

Los datos, recuerda García Montalvo, evidencian que entre 2005 y 2008 la riqueza neta de las familias aumentó a gran velocidad arropada por el peso de los activos inmobiliarios, para hundirse de forma sostenida al mismo ritmo que la vivienda hasta 2014. Desde entonces, y junto a los activos inmobiliarios, la renta se ha recuperado paulatinamente para caer sustancialmente en el primer trimestre de 2020. La duda, mantiene el docente, es si tras esta crisis el mercado inmobiliario volverá a comportarse como en 2008.

Al menos por ahora, todo parece indicar que el sector inmobiliario no sufrirá un declive como el de entonces. “Caerá la segunda vivienda por la presión vendedora, ya que aumentará la oferta pero no así la demanda, y crecerá la vivienda de obra nueva, que no parece que vaya a sufrir fuertes consecuencias por la crisis”, señala Pedraza. A esto se le añade, recuerda García Montalvo, la tendencia de devaluación de los precios de la vivienda, que se inició en las grandes ciudades españolas antes de la aparición del Covid-19, y que se irá replicando poco a poco en el resto de municipios, “ya que Madrid, Barcelona o Málaga suelen ser indicadores adelantados”.

Lo que cabe esperar por todo ello, dicen los expertos, es que se produzca una especie de moderación en el peso de los activos inmobiliarios que, junto al aplanamiento sostenido de los activos financieros y los pasivos, derive en una estabilización de la riqueza neta de los hogares en la que el sector inmobiliario seguirá marcando buena parte del rumbo. Los datos de venta de vivienda hasta junio, que empiezan a recuperar el parón de los meses de confinamiento, parecen indicar el camino, recalcan los expertos.

Fuente: Cinco Dias

 

 

Las socimis, claves para el control de los precios de la viviendal Banco de España prevé mayor control de precios de la vivienda

La creciente presencia de las sociedades de inversión en el mercado de alquiler debería causar un freno en los precios de venta, según el servicio de estudios

El servicio de estudios del Banco de España prevé que la mayor inversión de las socimis en el mercado inmobiliario residencial debería llevar a un aumento de la oferta de vivienda de alquiler y la moderación general de los precios. Según el útimo informe de la institución, aunque las inversiones de las socimi se han concentrado en los últimos años en el segmento comercial, «en los últimos años se ha observado un aumento del peso del negocio residencial, especialmente en las grandes áreas metropolitanas». Como consecuencia, el informe concluye que «en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años, lo que podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda».

Las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas de trato fiscal ventajoso cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. El capital social mínimo debe ser de cinco millones de euros, el 80% de la cartera de activos debe estar formada por inmuebles para alquiler y deben estar en cartera tres años como mínimo, y el reparto de beneficios entre los pártícipes (un mínimo de 50) debe provenir en un 80% de las rentas del alquiler.

El informe del Banco de España se muestra favorable al desarrollo de las socimis, al ensalzar que «han contribuido a ampliar la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. En particular, estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles, en términos de diversificación de riesgos (por la posibilidad de invertir en carteras con distintos inmuebles), profesionalización de la gestión y escalabilidad».

Según el informe, los datos apuntan a que los riesgos financieros para el sistema por la participación de las socimis son «limitados», al entender que «la exposición directa de los bancos españoles (a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos) a las socimis es reducida, tanto en valores absolutos como en términos de su peso en los balances bancarios». Además destaca que su estructura empresarial es más sólida que la de los fondos de inversión inmobiliaria frente a crissi bursátiles o de sector, «ya que las socimis no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman». Esto impide que en una situación de pánico inversor o caída de precios inmobiliarios puedan retirarse fondos de manera rápida como en el caso de los fondos o los depósitos bancarios.

Según el informe del Banco de España, el volumen de activos de las socimis se ha ampliado desde 100 millones de euros en el 2013 a 46.000 millones al cierre del 2019. Del mismo modo, la capitalización bursátil ha experimentado un incremento muy significativo, aumentando en 27.000 millones de euros durante el mismo periodo, lo que equivale al 2% del PIB. La capitalización bursátil de las socimis españolas en relación con el PIB se situaba a finales del 2019 por encima de la observada en Alemania o Italia para instrumentos similares, si bien aún se encuentra por debajo de los niveles de Estados Unidos, Bélgica, Reino Unido, Japón o Países Bajos.

El sector de las Socimi españolas está profundamente concentrado en unos pocos vehículos de gran tamaño que coexisten con un nutrido grupo de pequeñas sociedades. En términos de capitalización bursátil, a finales del 2019 las cinco mayores Socimi representaban el 65% del valor bursátil total de estas sociedades (y concentraban también alrededor del 65% de los activos inmobiliarios del sector), y tenían un tamaño medio 32 veces superior al de las 85 sociedades restantes (3,5 millones de euros, frente a 110 millones de euros).

 

 

Fuente: El Periódico

 

 

Merlin Properties, un “chollo” para inversores con un descuento del 50%

La socimi dirigida por Ismael Clemente atrae la interés de grandes fondos con un negocio sólido a largo plazo a pesar de su cotización actual.

El Ibex 35 perdió un tercio de su valor entre el 14 de febrero y el 20 de marzo por el impacto mundial de la Covid-19. Algunos valores han sido especialmente castigados y acumulan pérdidas en 2020 por encima del 50% en su capitalización. Entre los más afectados, el sector turístico, el financiero y entre ellos asoma Merlin Properties con un retroceso acumulado del 40,34% desde que comenzó el año (que superaría el 50% de no ser por el subidón de este martes).

La socimi dirigida por Ismael Clemente es uno de los gigantes inmobiliarios del país, con una cartera de activos que alcanza un valor neto de 7.365 millones de euros, según los datos oficiales al cierre del primer semestre. En ella, edificios de oficinas, centros comerciales y centros logísticos. Sin embargo, la acción no remonta y grandes fondos no la pierden de vista.

De hecho, según ha publicado Expansión este martes, el fondo canadiense Brookfield quiere entrar en el capital de la socimi española e, incluso, se plantearía una opa sobre la compañía inmobiliaria. De momento, Juan Abelló también ha invertido un millón de euros en Merlin a través de su sicav.

¿Por qué Merlin?

El interés del fondo canadiense Brookfield en Merlin tiene todo el sentido, según fuentes del mercado consultadas por Invertia. Para empezar, por el precio de las acciones de la socimi. Cotizan a la mitad del valor de sus activos (15,6 euros), aunque los expertos consultados por este medio apuntan que para hacerse hueco en el accionariado el gigante norteamericano, “que tiene mucho dinero”, tendría que ofrecen al menos esos 15,6 euros con un pequeño descuento. Ante la consulta de Invertia, Brookfield ha declinado hacer comentarios sobre la posible operación.

Para otro lado, el gigante norteamericano no tiene presencia en España a través de ninguno de sus brazos inversores de Real Estate, pero sus activos inmobiliarios cuadran con la cartera de Merlin. Sería una manera de ampliar sus brazos en un negocio que conoce a la perfección.

En el ámbito de las oficinas, desarrolla y gestiona activos de esta naturaleza en Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Alemania, Australia, Brasil, India y Corea del Sur. Merlin cuenta con 137.266 m² contratados que le generaron unas rentas de 118 millones de euros en los primeros seis meses del año.

Brookfield también posee centros comerciales en su cartera, como Merlin Properties. En concreto, 168 localizaciones ubicadas en su mayoría en Estados Unidos. La socimi española gestiona 15 centros comerciales en la Península Ibérica.

Por tanto, los intereses del fondo canadiense casan con los activos de Merlin Properties. Además, al mirar a largo plazo, la socimi también cuenta con una suculenta participación en Distrito Castellana Norte (DCN), promotora de Madrid Nuevo Norte. Tal y como explicó Ismael Clemente, tiene muy claro su negocio en este desarrollo urbanístico en la capital. “Las oficinas nos las quedaremos y las unidades residenciales (en torno a 2.000) veremos si las desarrollamos nosotros o las enajenamos si nos viene bien para los planes de capex”, afirmó en la presentación de resultados de 2019.

Merlin, con descuentos del 50%

Desde el punto de vista técnico, el analista de Invertia, Eduardo Bolinches, señala que “la caída es guapa en este 2020 y eso es un reclamo para inversores que estén buscando colocar dinero”. Tras el batacazo que vivió en febrero y marzo, como casi todas las cotizadas, la acción de Merlin se está moviendo en un rango muy amplio (6,5-8,5 euros) y ha tenido “tres rebotes fallidos a la zona de 8,5 euros y vuelta a los 6,5 euros”. “La cotización no tira porque no ha podido hacerse con los 8 euros”, afirma.

Ante el calentón de hoy, Eduardo Bolinches explica que “hay gente que habrá entrado al reclamo de la noticia y como lo hayan hecho en formato intradiario van a salir sí o sí”. Sin embargo, apunta, “no hay ningún hecho relevante más allá de que vuelve del tirón a reconquistar la media móvil a medio plazo (7,53 euros), pero si la pierde mañana es una clara evidencia de que se disipa el interés del inversor”.

“Es lógico que si se juntan inversores canadienses quieran hacerse con un paquete importante (de Merlin) y creo que irían al 29,9% para no lanzar opa”, analiza Bolinches. “Hay mucha pasta buscando oportunidades “sin riesgo”, pero el mercado tendrá que saber indicios de que Brookfield va en serio”, concluye.

Diego Morín, analista de mercados de IG, expone para Invertia que “dado el interés del grupo canadiense, los inversores han comenzado a movilizar sus capitales ante lo que podría ser una noticia muy positiva para el valor”.

“Podemos considerar que Merlín cotiza en unos precios atractivos para comprar, siempre que sostenga el soporte de los 6,5 euros, mientras que tiene un potencial de subida hasta los 10,50 euros, aunque tendremos que ser cautos y ver cómo se desarrolla el proceso de opa”, analiza.

Venta bien, alquiler mal

Desde el batacazo sufrido entre febrero y marzo, la evolución de las empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa ha sido heterogéneo. Por un lado, las dedicadas al alquiler. Merlin Properties a duras penas ha recuperado un 13,9% su cotización desde el mínimo de 6,70 euros el 23 de marzo y los 7,63 de este martes. Colonial sigue este línea con un ascenso del 19,7% desde el mínimo marcado en marzo (6,19 euros) y el cierre de este martes (7,41 euros).

Por otro lado, las promotoras de viviendas puras y duras. Comprar suelo, construir y vender. Neinor Homes, tras tocar suelo en marzo a un precio de 7,01 euros ha recuperado sensaciones hasta los 10,22 euros, es decir, una revalorización del 45,8%. En el caso de Aedas Homes, la subida supone un 70,1% desde mínimos anuales. Eso sí, en lo que va de año han caído un 7,09% y un 16,08%, respectivamente. Quabit es la excepción. Bajó un 63,8% entre los máximos de enero (1,16 euros) y los mínimos de marzo (0,42 euros), pero cuatro meses después sigue en este nivel (0,359 al cierre de este martes).

Diego Morín señala que con la situación actual, “son los grandes fondos de inversión extranjeros los que buscan expandirse en Europa y en España encuentran empresas más ‘baratas’ debido a las fuertes caídas ocasionadas por el coronavirus, y a las cuales, les está costando bastante levantar cabeza”.

Por tanto, incide al analista de IG, “cualquier grupo inversor con fuerza puede interesarse por cualquier empresa inmobiliaria en territorio español, siempre y cuando tenga activos interesantes y, sobre todo, en crecimiento”.

No obstante, se muestra prudente y apunta a ver “el avance que nos ofrece la economía española en el segundo semestre del año, ya que un incremento continuado de los rebrotes podría perjudicar al sector inmobiliario, provocando un parón en las oficinas o centros comerciales, las cuales muestran una lenta recuperación”.

 

Fuente: El Español

 

 

La rentabilidad del alquiler, por encima del 6% en el segundo trimestre

La rentabilidad bruta por alquiler fue del 6,16% en el segundo trimestre del año, casi un punto por encima de la registrada en el mismo trimestre de 2019 (5,27%), pese al coronavirus, según se desprende de un estudio realizado por pisos.com.

De hecho, por una vivienda media con un precio de 192.774 euros y una renta media mensual de 990 euros, un propietario obtuvo 11.880 euros brutos anuales.

Por comunidades, Navarra se situó a la cabeza entre las más rentables, con una rentabilidad del alquiler de casi el 7% (6,91%), seguida de Aragón (6,76%), Castilla-La Mancha (6,65%), Madrid (6,57%) y Cataluña (6,47%). En el lado opuesto, con las rentabilidades más bajas se encuentran en La Rioja (5,23%), Galicia (4,91%) y Baleares (3,69%).

Los activos inmobiliarios son fiables

El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, ha subrayado que estos datos son una prueba de que los activos inmobiliarios se han mantenido como una opción “muy fiable y estable” para la inversión en un contexto de crisis en el que otros sectores han registrado una alta volatilidad.

Para Font, es previsible “un aumento en el corto y medio plazo de las operaciones de compra de residencias como inversión en aquellas grandes ciudades españolas con un mercado inmobiliario con una demanda fuerte y en el que los propietarios puedan arrendar rápidamente el activo tanto a inquilinos nacionales como extranjeros”.

 

Fuente: Merca2

 

 

Los profesionales financieros esperan que su patrimonio gestionado crezca un 2,5 %

Los profesionales financieros de todo el mundo prevén que sus negocios crezcan a pesar de las condiciones actuales del mercado, según una encuesta de Natixis Investment Managers.

En un momento en el que los inversores tratan de asimilar las fluctuaciones de los mercados por la pandemia de COVID-19, los profesionales financieros de todo el mundo esperan ver un crecimiento reducido, aunque positivo, en su patrimonio gestionado, de acuerdo con las conclusiones de una encuesta publicada hoy por Natixis Investment Managers. La creciente competencia por los activos, los cambios en las expectativas de los clientes y la persistente incertidumbre reclaman a los profesionales financieros que mejoren su atención al cliente, así como sus capacidades de inversión y desarrollo de negocio.

Natixis encuestó a 2.700 profesionales financieros, entre ellos gestores de patrimonios, asesores financieros registrados, expertos en planificación financiera e intermediarios y agentes de bolsa independientes, en 16 países de todo el mundo. Las conclusiones muestran cierto grado de optimismo entre los profesionales de la inversión acerca del futuro y el potencial de crecimiento orgánico, sin perder de vista la fuerte competencia en el mercado.

En todo el mundo, los encuestados esperan que su patrimonio gestionado aumente un 2,5 % (un 3,7% en España) durante los próximos doce meses, con un crecimiento anualizado del 14 % durante los próximos tres años (16% en España). La gran mayoría piensa que este crecimiento provendrá de nuevos activos de nuevos clientes (67 %) y nuevos activos de clientes actuales (63 %). Son menos (47 %) los que cuentan con las rentabilidades de mercado como principal vector de crecimiento. En el caso de España, la perspectiva difiere un poco, porque el 62% consideraba que sería el desempeño del mercado la principal fuente de crecimiento, seguido de nuevos activos procedentes de clientes actuales (52%), mientras que los activos procedentes de nuevos clientes se quedan en el tercer puesto (48%).

Factores ESG e inversiones alternativas

Cuanto se preguntó acerca de lo que más buscaron los clientes durante el último año, casi un tercio (29%) señaló que las inversiones con dimensión ESG apuntaban a un mayor interés en las inversiones sostenibles dentro de una cartera, un aspecto en el que sobresale España, donde el porcentaje de encuestados que apuntaron a la ESG se elevó al 37,3%. En la encuesta también se preguntó a los profesionales financieros por el uso de los activos alternativos: el 54% afirmó que son más atractivos en el entorno de mercado actual y el 68 % los utilizaba como posible forma de generar rendimientos. En España, el porcentaje que ve atractivos los alternativos es abrumadoramente mayoritario: 76% los ve atractivos y el 82% los usa como una vía para generar rendimiento. Dentro de los activos alternativos, más de un tercio (35 %) de los encuestados recomendaba el uso de activos reales y el 34 % también apreciaba ventajas en la inversión en infraestructuras. En el caso español, las principales recomendaciones son estrategias de Hedge Funds (42%) y Private Equity (38,7%).

“Los profesionales financieros están volviendo sobre los supuestos básicos de la inversión y diseñando estrategias para mercados y escenarios de negocio potencialmente más inciertos”, señaló Sophie del Campo, directora general de Natixis Investment Managers para Iberia, Latam y US Offshore. “Invertir y configurar una cartera adecuadamente diversificada es un arte que implica conjugar eficiencia, creatividad y coherencia. La encuesta indica que los clientes son conscientes del potencial de inversión de los activos alternativos, así como la importancia de las estrategias ESG, que se han vuelto más visibles en el mundo dominado por la COVID-19”.

Apuesta por la gestión activa

A la vista de la mayor incertidumbre en el mercado y la persistente volatilidad, el 79% de los profesionales financieros cree que el mercado actual favorece a las carteras activas. De media, el 69% de los activos de clientes se encuentra en inversiones gestionadas activamente y se pretende mantener este nivel de exposición activa durante los próximos tres años. Los profesionales financieros creen que la gestión activa es lo que más valor aporta en clases de activos menos cubiertas, como los fondos de renta variable de pequeña capitalización (69%) y los fondos de los mercados emergentes (69%). En otras categorías, los inversores profesionales piensan que la gestión activa aporta valor en los fondos de renta fija (36%), de activos alternativos (48%) y de valores de gran capitalización (41%).

A pesar de la pandemia de COVID-19, los profesionales financieros siguen esperando que surjan oportunidades de crecimiento, pese a que resulta poco probable que el camino hacia el crecimiento rentable se mantenga en su forma actual”, declaró Dave Goodsell, director ejecutivo del Natixis Center for Investor Insight. “Lo que seguimos viendo en todo el mundo es el interés por la gestión activa, combinado con un mayor uso de estrategias alternativas para ayudar a los clientes a transitar por el contexto de incertidumbre en los mercados”.

Fuente: Dirigentes Digital

 

 

Sareb ha reducido su cartera en 18.117 millones desde que se creó

La entidad, conocida como «banco malo» fue alumbrada en 2012 con un mandato de 15 años para la desinversión de activos financieros e inmobiliarios de bancos que recibieron apoyo público.

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha reducido su cartera en 18.117 millones de euros en los últimos siete años, lo que supone el 36% del mandato a liquidar por importe de 50.781 millones de euros, según estimaciones recogidas en el Informe de Impacto Socioeconómico de Sareb (2013-2019), elaborado por la consultora EY.

Sareb fue creado en 2012 con un plazo de 15 años con la misión de gestionar de manera eficiente y desinvertir ordenadamente la cartera de activos financieros e inmobiliarios de las nueve entidades financieras que recibieron apoyos públicos: BFA-Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco Gallego, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, Caja 3 y CEISS.

Durante 2013 y 2014 la gestión y comercialización de los activos fue llevada a cabo por estas entidades cedentes, si bien a partir de 2015 la gestión se adjudicó a los servicers Altamira AM, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia.

La entidad pública ha destinado 1.548 millones de euros a la gestión y comercialización de activos, con lo que ha logrado desinvertir hasta reducir su cartera actual a 32.664 millones de euros. Desde este momento, cuenta con unos ocho años para liquidar la totalidad de los activos. La desinversión de su cartera de activos, tanto financieros como inmobiliarios, es un indicador de su impacto a nivel económico, dado que permite a ambos sectores, con un peso de 10% de la economía española, reactivarse y desarrollarse.

A cierre de 2019, el conocido como «banco malo» había vendido 106.450 inmuebles

De los ingresos por esta gestión, destacan los derivados de su cancelación y venta, Planes de Dinamización de Ventas (PDVs) y liquidación de colaterales. Los PDVs son acuerdos que permiten a los acreditados y deudores de Sareb cancelar la deuda mediante la venta de los inmuebles que figuran como garantía de los préstamos. Desde su creación, ha logrado reducir el número de deudores de 17.345 a 12.698.

Por otro lado, la venta de activos inmobiliarios es otra de las principales actividades de Sareb junto con la gestión depréstamos, así como el alquiler, que es una vía alternativa que la entidad utiliza para la desinversión, y que ayuda a reducir los costes asociados a los inmuebles. A cierre de 2019, el conocido como «banco malo» había vendido 106.450 inmuebles, contaba con 8.159 viviendas alquiladas y otros 2.283 activos terciarios arrendados.

Contribución a la riqueza nacional

De hecho, se calcula que ha contribuido a la riqueza nacional de manera directa, indirecta e inducida con 7.165 millones de euros, a lo que se suma los 15.676 millones de euros de deuda amortizada a cierre de 2019, el 31% del total. Hasta ahora, la compañía ha cumplido con el pago de esta deuda avalada por el Estado y sus intereses.

La aportación total al Producto Interior Bruto (PIB) entre 2013 y 2019 también incluye los 5.388 millones de euros que la compañía ha pagado en concepto de intereses asociados a la deuda emitida. Una buena parte, 2.785 millones de euros, ha ido a parar directamente a las nueve entidades financieras que recibieron ayuda pública y vendieron sus activos a Sareb

La contribución de Sareb a la economía se completa con 1.319 millones de euros en impuestos que la compañía ha ingresado en las arcas públicas. El grueso del importe dedicado al pago de tributos se correspondió con IVA no deducible (51%) y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos (42%), mientras que el resto se destinó a retenciones por IRPF (4%) y a cotizaciones a la Seguridad Social (3%).

Sareb asegura que su actividad ha generado un impacto directo en las regiones en las que se distribuye su cartera. Así, el pago de comunidades de vecinos y del Impuesto de Bienes e Inmuebles, además de los costes de mantenimiento y el pago a los servicers que se encargan de la gestión comercial de los activos ha supuesto una contribución de 2.661 millones de euros desde el año 2013.

Fuente: ABC

 

 

Activos inmobiliarios: la solución financiera para las empresas tras el Covid-19

Respecto de la búsqueda de liquidez, los activos inmobiliarios tienen un claro efecto diferenciador, y pueden suponer la solución financiera, dependiendo de la opción que finalmente se adopte.

La crisis sanitaria del Covid-19 y el Estado de Alarma establecido por el Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, han provocado que las empresas estén, de una parte, reduciendo sus costes generales (a través de ERTE, renegociación del pago de las rentas arrendaticias, renegociación con proveedores, cierre de determinadas tiendas/locales, aplazamientos de pagos, etc.) y, de otra, en la búsqueda de liquidez, a los efectos de poder preservar así su tesorería y actividad.

Teniendo en cuenta los últimos datos publicados respecto de la economía española, la evolución del PIB en España, en el primer trimestre del ejercicio 2020, ha sufrido una caída del 5,2%, la segunda mayor de toda la Eurozona. Como sabemos, la inversión y el ciclo inmobiliario está muy ligado al PIB.

Por otro lado, nos encontramos con un total de 3,31 millones de desempleados a Marzo 2020, y de 3,38 millones de trabajadores afiliados a la Seguridad Social afectados por ERTE, y con un hundimiento del consumo del 7,5% en el primer trimestre, de la inversión de un 5,3%, y en vivienda de un 9,6%.

La Estadística Mercantil del Colegio de Registradores del primer trimestre del 2020 refleja una caída general en las constituciones y ampliaciones de capital, que es más agudizada en el mes de marzo, mes en el que se activa el estado de alarma, cayendo un 29,8% y un 24,6% respectivamente respecto del año 2019. En este sentido, será importante ver los resultados del segundo trimestre.

En esta situación, y respecto de la búsqueda de liquidez, en mi opinión, los activos inmobiliarios tienen un claro efecto diferenciador, y pueden suponer la solución financiera, dependiendo de la opción que finalmente se adopte.

La opción más directa, que es la desinversión de activos inmobiliarios a terceros inversores, ya sea en procesos fuera de mercado (off-market) o competitivos. Por ejemplo, teniendo en cuenta que está siendo el sector más castigado por el Covid-19, veremos cómo algunos propietarios de edificios hoteleros pondrán en el mercado sus activos.

La opción más concreta, la realización de operaciones de Sale & LeaseBack, a través de la venta de sus activos inmobiliarios a fondos e inversores, con el obligado cumplimiento de quedarse como arrendatarios a largo plazo, y tener en su caso a su favor una opción de compra para la recuperación del activo.

En este sentido, un sector que está aguantando de forma sólida la crisis del Covid-19, quizás por tratarse de un sector esencial, es el de distribución alimentaria. Como consecuencia de ello, en mi opinión, la inversión en activos o porfolios inmobiliarios de supermercados e hipermercados será un valor refugio en el Covid-19, no solamente por el exceso de liquidez existente desde el lado inversor, sino además por la fortaleza y esencialidad del sector, lo que abrirá la puerta a este tipo de operaciones de Sale & Leaseback. El aspecto principal será determinar y acordar, entre propietario e inversor, la rentabilidad para cada operación en concreto.

Y, por último, la opción más general, entrar en fórmulas de refinanciación o reestructuración de su deuda o capital (por ejemplo, a través de acuerdos de joint-venture de entrada en el capital social de la sociedad de fondos o inversores, y firma de acuerdos de accionistas, o simplemente con el establecimiento de periodos de carencia, aplazamientos, waivers de cumplimiento de ratios financieros, con la firma de acuerdos que reflejen planes de viabilidad, amortización, daciones en pago, quitas, etc.).

Teniendo en cuenta que los meses de junio, julio y agosto van a ser, muy probablemente, meses de reducida actividad en el M&A inmobiliario, nos empezaremos a encontrar con este tipo de operaciones de búsqueda de liquidez como las descritas, quizás en mayor medida, a partir de septiembre u octubre, así como de un incremento en el número de concursos voluntarios a final de año, por empresas que no hayan podido salvar su situación de insolvencia.

Una peligrosa tendencia en la extinción y concurso de sociedades la marca la estadística del Colegio de Registradores del primer trimestre del 2020 en relación con el ejercicio 2019, con un aumento del 4,6% y 9,6% respectivamente.

En mi opinión existen armas para combatir esta tendencia, por cuanto hay grandes diferencias entre la crisis del COVID-19 y la crisis financiera de los años 2009 y siguientes, por cuanto ahora mismo existe exceso de liquidez desde el lado inversor y fortaleza en las entidades financieras, a diferencia de en la crisis financiera.

Entiendo que la situación negativa del COVID-19, que ha supuesto la paralización de todos los sectores (excepto los esenciales) debería ser provisional, existiendo una recuperación a lo largo del 2021 y del 2022, que será más o menos acusada dependiendo de que exista, y en qué medida, ayuda financiera, y sobre todo un cierto control económico desde la Comunidad Económica Europea a los países más afectados, como España.

Respecto del Gobierno de España y sus Comunidades Autónomas, es también clave que se emprendan medidas de contención del gasto, así como liberalizadoras y de ayuda a las empresas, pymes y autónomos, tanto a nivel burocrático (licencias, permisos, rehabilitación de edificios, SOCIMIs, reinversión, etc.) como de ahorro fiscal, a los efectos de atraer inversión extranjera, dinamizar el consumo y crear puestos de trabajo.

Solamente con estas bases podremos iniciar el camino de una recuperación más acusada.

Fuente: Expansión