El tándem fondo y promotora ha llegado a España para quedarse. Las grandes gestoras de capital, que en los últimos años se han convertido en los principales accionistas de las inmobiliarias, necesitan ahora a estas empresas para dar liquidez a las inmensas bolsas de suelo que han ido engullendo al hacerse con el ladrillo tóxico de la banca.
Con las compras de multimillonarias cartas de REOs y NPL los fondos se han posicionado como grandes tenedores de suelo en nuestro país, si bien, una gran parte de estos terrenos no son finalistas, lo que significa que necesitan un proceso de planificación y gestión antes de estar listos para construir algo sobre ellos.
Es en esta tarea donde el papel de una promotora se torna casi fundamental. Así lo asegura Mikel Echavarren, consejero Delegado de Colliers International Spain, que apunta que «estos dos actores forman la simbiosis perfecta. Los fondos necesitan a las promotoras y a su estructura para la gestión del suelo y, para ellas, esta alianza, en la que ponen una parte reducida del capital, se convierte en una vía alternativa para acceder a nuevos suelos a un precio más bajo y tener ventaja competitiva en tres o cuatro años». Se trata de un negocio incipiente, «que dentro de dos o tres años tendrá mucha actividad», concreta Echavarren.
Según las estimaciones de Luis Ferrero, director de Urbanismo de CBRE, «un suelo con el planeamiento aprobado puede revalorizarse entre un 30% y un 35% en la fase de gestión, eso si, hay que seleccionar bien el terreno sobre el que se va a trabajar», explica el directivo, que señala que «no todo vale». «Muchos propietarios se entramparon al comprar suelos para hacer desarrollos que ahora se ha visto que eran inviables. Además, hay que tener en cuenta los costes de urbanización y de gestión de la Junta de Compensación durante los años que dura el proceso», explica Ferrero.
En este sentido, Miguel Jiménez Senovilla, director de Desarrollo de Negocio Suelo de Altamira Asset Management, que gestiona grandes carteras de suelo para más de 15 clientes, que abarcan cerca de 20.000 fincas, apuntan que el periodo para poder desarrollar la gestión de un suelo depende de múltiples factores como la «colaboración y apoyo de las administraciones públicas, la agilidad en la tramitación urbanística y sectorial, porcentaje en el sector y compromiso de los propietarios para desarrollar el suelo y pagar los costes de urbanización». Como punto de referencia, «la media suele estar en 24-36 meses para los planeamientos de desarrollo, en 12-18 meses para los proyectos de reparcelación urbanización y, para un sector de tamaño medio, 24 meses para la ejecución de la obra de urbanización», concreta Jiménez.
Acuerdo estratégico
Aedas Homes fue la primera en cerrar un gran acuerdo marco con un fondo para entrar en la compra de suelo no finalista. La promotora selló esta alianza con el que es su principal accionista, Castlelake, con el objetivo de asegurarse el suministro de terrenos para unas 2.500 viviendas en los próximos años. Sergio Gálvez, director de Estrategia e Inversiones de Aedas Homes, apunta que «siguen existiendo oportunidades atractivas en las zonas con mayor actividad y demanda, especialmente en operaciones fuera de mercado». Si bien, el directivo reconoce que hemos entrado ya en una fase en la que «necesitamos que tanto la iniciativa privada como la pública acelere los procesos de transformación de suelo -fundamentalmente, de urbanizable a urbano- de forma que siga llegando al mercado más cantidad de suelo finalista».
Neinor dio el paso de entrar en el mercado de suelo no finalista a principios de 2018 con una operación por importe de 117 millones de euros en los que levantará unas 800 viviendas. La compañía, que ha cerrado más adquisiciones de este tipo, sigue buscando oportunidades en este segmento, tal y como lo explica el director general de Negocio de la promotora, Gabriel Sánchez Cassinello, que apunta que «en nuestro caso, estudiamos suelos con planeamiento aprobado». «La entrada a la compra de suelo no finalista es un paso natural para una promotora como nosotros» y «por tanto, estamos mirando las grandes bolsas de suelo no finalista disponibles en nuestros ámbitos de actuación», apunta Cassinello.
En un mercado en el que existe escasez de suelo finalista es una gran ventaja disponer de una cartera que nos permite tener visibilidad para ejecutar nuestro plan
La situación de Metrovacesa es totalmente distinta a la de Aedas y Neinor, ya que aproximadamente un 20% de su cartera de suelo -en términos de valor- está pendiente de gestiones urbanísticas. «El objetivo es conseguir que la mayor parte de este suelo se complete el proceso en los próximos tres o cuatro años», explica Miguel Díaz Batanero, director de Suelo de Metrovacesa, que asegura que «en un mercado en el que existe escasez de suelo finalista es una gran ventaja disponer de una cartera que nos permite tener visibilidad para ejecutar nuestro plan de negocio durante los próximos cinco-ocho años, sin necesidad de comprar más suelo».
Tensión en los precios
En la misma línea, Javier M. Prieto, director general de Quabit, que cuenta con más de 50 programas de actuación desarrollados y alrededor de 40 millones de metros cuadrados, apunta que «la gestión de suelo es una línea de negocio tradicional de la compañía, además de formar parte de nuestro actual plan estratégico», si bien, «es verdad que ahora tiene un sentido más amplio por las tensiones de precios que se están dando en el mercado por la escasez de suelo finalista«.
Concretamente, «el precio del suelo está tensionado en aquellos núcleos urbanos donde los fundamentales actuales son sólidos y menos inelásticos ante tensiones económicas, y, por tanto, la demanda sigue siendo muy potente para la oferta disponible, como puede ser Madrid capital o el área metropolitana de Barcelona», apunta Sánchez Cassinello, de Neinor. En este sentido, el director de Desarrollo de Negocio Suelo de Altamira Asset Management señala que en líneas generales «en el tercer trimestre de 2019, los precios de repercusión de vivienda libre siguen moderadamente al alza, aunque se suavizan los incrementos, que se sitúan por debajo del 4% interanual».
Según explica M. Prieto, Quabit cuenta actualmente con más de dos millones de metros cuadrados que ahora mismo están en diferentes fases de transformación del suelo y el plan de la promotora a la hora de gestionar suelo pasa por un doble objetivo. «Por un lado, aprovisionar suelo finalista en mejores condiciones, ya que vamos a desarrollar más del 25% de nuestras necesidades de suelo a partir de 2022, y por otro mantener la actividad de venta de suelo finalista a terceros de forma recurrente», explica el directivo.
En el caso de Gestilar, Raúl Guerrero Juanes, director general de la promotora, explica que la gestión de suelo «no es nuestro objetivo principal, pero suelos en desarrollo con un grado de avance importante, con riesgo de planeamiento reducido y en los que el porcentaje de propiedad nos permita llevar la iniciativa del desarrollo, no los descartamos. En estos casos las estructuras de pago deben estar vinculadas a hitos, pero aun así el gran hándicap es la financiación de este tipo de suelos y el coste de su desarrollo, que es prácticamente inexistente a nivel bancario y dificulta mucho estas operaciones».
Así, Guerrero detalla que en la compañía cuentan con un equipo con «mucha experiencia en desarrollo urbanístico, trabajo que realizamos para nosotros mismos y para terceros, pero no con el objetivo único de gestionar urbanísticamente un ámbito, sino que suele ir acompañado de un interés o acuerdo de adquisición de propiedad en ese ámbito»:
