Ibercaja ha informado de que sus actuales ratios de capital se encuentran por encima de los requerimientos regulatorios que el Banco Central Europeo (BCE) le ha comunicado que deberá cumplir a partir de 2020.
En concreto, Ibercaja Banco tendrá que mantener en 2020 una ratio de Common Equity Tier 1 phase in (CET1) del 9,0% y una ratio de Capital Total ‘phase in’ del 12,5%.
Esta ratio de capital total incluye el mínimo exigido por Pilar 1, del 4,5% para CET1 y del 8% de capital total. Asimismo, el requisito de Pilar 2 deberá colocarse en el 2% y el colchón de conservación de capital en el 2,5%.
A 30 de septiembre, la entidad contaba con una ratio de Common Equity Tier 1 (CET1) ‘phased-in’ del 12,29% y una ratio de Capital Total del 16,36% (11,38% y 15,46%, respectivamente, en términos ‘fully-loaded’).
De este modo, una vez conocidos los resultados del Proceso de Revisión y Evaluación Supervisora (PRES) y tras recibir la comunicación del BCE, Ibercaja no estaría limitado por la activación de ninguna restricción o limitación regulatoria.
Las grandes gestoras necesitan las estructuras de gestión de las inmobiliarias
Con estas alianzas se aseguran suelo para los próximos ejercicios a menor coste
El tándem fondo y promotora ha llegado a España para quedarse. Las grandes gestoras de capital, que en los últimos años se han convertido en los principales accionistas de las inmobiliarias, necesitan ahora a estas empresas para dar liquidez a las inmensas bolsas de suelo que han ido engullendo al hacerse con el ladrillo tóxico de la banca.
Con las compras de multimillonarias cartas de REOs y NPL los fondos se han posicionado como grandes tenedores de suelo en nuestro país, si bien, una gran parte de estos terrenos no son finalistas, lo que significa que necesitan un proceso de planificación y gestión antes de estar listos para construir algo sobre ellos.
Es en esta tarea donde el papel de una promotora se torna casi fundamental. Así lo asegura Mikel Echavarren, consejero Delegado de Colliers International Spain, que apunta que «estos dos actores forman la simbiosis perfecta. Los fondos necesitan a las promotoras y a su estructura para la gestión del suelo y, para ellas, esta alianza, en la que ponen una parte reducida del capital, se convierte en una vía alternativa para acceder a nuevos suelos a un precio más bajo y tener ventaja competitiva en tres o cuatro años». Se trata de un negocio incipiente, «que dentro de dos o tres años tendrá mucha actividad», concreta Echavarren.
Según las estimaciones de Luis Ferrero, director de Urbanismo de CBRE, «un suelo con el planeamiento aprobado puede revalorizarse entre un 30% y un 35% en la fase de gestión, eso si, hay que seleccionar bien el terreno sobre el que se va a trabajar», explica el directivo, que señala que «no todo vale». «Muchos propietarios se entramparon al comprar suelos para hacer desarrollos que ahora se ha visto que eran inviables. Además, hay que tener en cuenta los costes de urbanización y de gestión de la Junta de Compensación durante los años que dura el proceso», explica Ferrero.
En este sentido, Miguel Jiménez Senovilla, director de Desarrollo de Negocio Suelo de Altamira Asset Management, que gestiona grandes carteras de suelo para más de 15 clientes, que abarcan cerca de 20.000 fincas, apuntan que el periodo para poder desarrollar la gestión de un suelo depende de múltiples factores como la «colaboración y apoyo de las administraciones públicas, la agilidad en la tramitación urbanística y sectorial, porcentaje en el sector y compromiso de los propietarios para desarrollar el suelo y pagar los costes de urbanización». Como punto de referencia, «la media suele estar en 24-36 meses para los planeamientos de desarrollo, en 12-18 meses para los proyectos de reparcelación urbanización y, para un sector de tamaño medio, 24 meses para la ejecución de la obra de urbanización», concreta Jiménez.
Acuerdo estratégico
Aedas Homes fue la primera en cerrar un gran acuerdo marco con un fondo para entrar en la compra de suelo no finalista. La promotora selló esta alianza con el que es su principal accionista, Castlelake, con el objetivo de asegurarse el suministro de terrenos para unas 2.500 viviendas en los próximos años. Sergio Gálvez, director de Estrategia e Inversiones de Aedas Homes, apunta que «siguen existiendo oportunidades atractivas en las zonas con mayor actividad y demanda, especialmente en operaciones fuera de mercado». Si bien, el directivo reconoce que hemos entrado ya en una fase en la que «necesitamos que tanto la iniciativa privada como la pública acelere los procesos de transformación de suelo -fundamentalmente, de urbanizable a urbano- de forma que siga llegando al mercado más cantidad de suelo finalista».
Neinor dio el paso de entrar en el mercado de suelo no finalista a principios de 2018 con una operación por importe de 117 millones de euros en los que levantará unas 800 viviendas. La compañía, que ha cerrado más adquisiciones de este tipo, sigue buscando oportunidades en este segmento, tal y como lo explica el director general de Negocio de la promotora, Gabriel Sánchez Cassinello, que apunta que «en nuestro caso, estudiamos suelos con planeamiento aprobado». «La entrada a la compra de suelo no finalista es un paso natural para una promotora como nosotros» y «por tanto, estamos mirando las grandes bolsas de suelo no finalista disponibles en nuestros ámbitos de actuación», apunta Cassinello.
En un mercado en el que existe escasez de suelo finalista es una gran ventaja disponer de una cartera que nos permite tener visibilidad para ejecutar nuestro plan
La situación de Metrovacesa es totalmente distinta a la de Aedas y Neinor, ya que aproximadamente un 20% de su cartera de suelo -en términos de valor- está pendiente de gestiones urbanísticas. «El objetivo es conseguir que la mayor parte de este suelo se complete el proceso en los próximos tres o cuatro años», explica Miguel Díaz Batanero, director de Suelo de Metrovacesa, que asegura que «en un mercado en el que existe escasez de suelo finalista es una gran ventaja disponer de una cartera que nos permite tener visibilidad para ejecutar nuestro plan de negocio durante los próximos cinco-ocho años, sin necesidad de comprar más suelo».
Tensión en los precios
En la misma línea, Javier M. Prieto, director general de Quabit, que cuenta con más de 50 programas de actuación desarrollados y alrededor de 40 millones de metros cuadrados, apunta que «la gestión de suelo es una línea de negocio tradicional de la compañía, además de formar parte de nuestro actual plan estratégico», si bien, «es verdad que ahora tiene un sentido más amplio por las tensiones de precios que se están dando en el mercado por la escasez de suelo finalista«.
Concretamente, «el precio del suelo está tensionado en aquellos núcleos urbanos donde los fundamentales actuales son sólidos y menos inelásticos ante tensiones económicas, y, por tanto, la demanda sigue siendo muy potente para la oferta disponible, como puede ser Madrid capital o el área metropolitana de Barcelona», apunta Sánchez Cassinello, de Neinor. En este sentido, el director de Desarrollo de Negocio Suelo de Altamira Asset Management señala que en líneas generales «en el tercer trimestre de 2019, los precios de repercusión de vivienda libre siguen moderadamente al alza, aunque se suavizan los incrementos, que se sitúan por debajo del 4% interanual».
Según explica M. Prieto, Quabit cuenta actualmente con más de dos millones de metros cuadrados que ahora mismo están en diferentes fases de transformación del suelo y el plan de la promotora a la hora de gestionar suelo pasa por un doble objetivo. «Por un lado, aprovisionar suelo finalista en mejores condiciones, ya que vamos a desarrollar más del 25% de nuestras necesidades de suelo a partir de 2022, y por otro mantener la actividad de venta de suelo finalista a terceros de forma recurrente», explica el directivo.
En el caso de Gestilar, Raúl Guerrero Juanes, director general de la promotora, explica que la gestión de suelo «no es nuestro objetivo principal, pero suelos en desarrollo con un grado de avance importante, con riesgo de planeamiento reducido y en los que el porcentaje de propiedad nos permita llevar la iniciativa del desarrollo, no los descartamos. En estos casos las estructuras de pago deben estar vinculadas a hitos, pero aun así el gran hándicap es la financiación de este tipo de suelos y el coste de su desarrollo, que es prácticamente inexistente a nivel bancario y dificulta mucho estas operaciones».
Así, Guerrero detalla que en la compañía cuentan con un equipo con «mucha experiencia en desarrollo urbanístico, trabajo que realizamos para nosotros mismos y para terceros, pero no con el objetivo único de gestionar urbanísticamente un ámbito, sino que suele ir acompañado de un interés o acuerdo de adquisición de propiedad en ese ámbito»:
La firma de financiación alternativa de FS Capital he cerrado 27 operaciones y prevé alcanzar la cifra de 100 millones de euros financiados a finales de 2019.
Izilend financia 75 millones de euros en proyectos inmobiliarios. La firma creada por FS Capital en 2018 ha realizado a cierre de noviembre 27 operaciones, y prevé alcanzar 100 millones de euros financiados a cierre del año. A través de Izilend se gestionan un total de 500 millones de euros de inversiones institucionales.
FS Capital creó Izilend con el objetivo de ofrecer financiación alternativa a la banca tradicional desde un millón de euros. Su modelo de negocio se centra en ampliar la oferta de servicios de financiación existentes en España y Portugal, los mercados en los que opera hasta el momento.
En sus primeros doce meses de actividad, Izilend ha financiado operaciones inmobiliarias ubicadas en distintas regiones del país como Madrid, Cataluña, Levante, Baleares y Andalucía, y planea expandirse por el norte de España.
El precio crece, pero está muy lejos de los máximos del boom
Aumenta la compraventa de inmuebles, pero con cifras más moderadas
El euríbor y los tipos de interés reducen el esfuerzo de los compradores
El mercado inmobiliario español está empezando a enfriarse. Tras años de expansión (subidas de precios, mayor número de transacciones…), se ha hablado mucho de una posible burbuja con aires a que la que estalló en la anterior crisis. Sin embargo, el escenario real parece estar muy lejos de lo acaecido tras 2008, al menos a nivel nacional. Según datos de Eurostat, el precio de la vivienda comenzó a crecer (en términos anuales) en España en el segundo trimestre de 2014 y desde entonces, las tasas de crecimiento anuales de los precios no se han acercado (a pesar de partir de unos niveles muy bajos), a las que se vieron en la etapa del boom. Los precios medios siguen muy lejos de los registrados antes de la crisis y el enfriamiento no parece que vaya a desembocar en un colapso de los precios.
A pesar de que las ventas, los precios, la concesión hipotecaria o la construcción de viviendas hayan repuntado respecto a la época de crisis, sus cifras todavía se encuentran muy lejos de lo registrado durante los años más desenfrenados de la burbuja, según lo que demuestran los datos oficiales sobre el mercado actual.
Para demostrarlo, desde la inmobiliaria Casaktua han realizado un análisis para encontrar las similitudes y las diferencias del panorama inmobiliario de hace más de una década con la situación actual:
– El precio crece, pero no alcanza los máximos del boom. Aunque hay ciudades y localidades que han estado muy cerca del valor máximo alcanzado en el ciclo anterior, actualmente, el precio por metro cuadrado de la vivienda libre en España se sitúa en torno a los 1.600-1.700 euros, muy por debajo de los 2.100 euros que se registraban en el año 2008, tal y como indican los datos del Ministerio de Fomento. Además, nos encontramos en un periodo de estabilización del valor de la vivienda en el que la oferta comercial de players inmobiliarios como Casaktua.com incluyen viviendas con precios asequibles para cualquier tipo de comprador.
Según los datos que maneja Tinsa, el precio medio de la vivienda terminada en España acumula un descenso del 34,1% desde los máximos registrados en 2007. Las áreas metropolitanas y la costa mediterránea destacan con una caída claramente superior a la media, del 42,1% y del 42,6%, respectivamente. Por su parte, el Banco de España también aporta tranquilidad al afirmar que los precios de la vivienda no están sobrevalorados.
El Banco de España no cree que el precio de la vivienda esté sobrevalorado ni alejado de su valor de equilibrio.
– Aumenta la compraventa de inmuebles, pero con cifras más moderadas. El Ministerio de Fomento refleja que la compraventa de viviendas llegó a superar en 2006 las 950.000 transacciones, una cifra a la que solo se acercó el ejercicio 2018 con sus casi 583.000 operaciones. De enero a julio de 2019, esta estimación rondaría las 312.000 compraventas (INE). Estos dos últimos datos manifiestan que todavía estamos muy por debajo de los años del boom. En este caso, ocurre como con el precio: la demanda respecto al ejercicio anterior también se está moderando.
– Dificultad de acceder a un préstamo hipotecario. Durante el auge inmobiliario, los bancos concedían préstamos e hipotecas con facilidad. Actualmente, y a pesar de que en los últimos años se ha producido una flexibilización en las condiciones con respecto a la crisis (2008-2014), los bancos son mucho más estrictos y previsores. Sobre todo, tras la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria y por el riesgo ante un cierto deterioro económico.
En estos más de diez años, también se ha ganado en transparencia a la hora de contratar una hipoteca, se están regulando las cláusulas abusivas, se ha producido un nuevo reparto de gastos al escriturar e inscribir un préstamo hipotecario y los plazos de amortización son mucho más cortos (en la época del boom se llegaron a conceder préstamos de hasta 40 o 50 años).
– Euribor a nivel cero. Las cifras actuales del Euríbor están en -0,325 euros. Unos niveles que distan mucho de los alcanzados en 2008, cuando, tal y como muestran los datos del Banco de España, llegó a situarse por encima del 5%. Si bien es cierto que los bajos tipos de interés pueden suponer un aliciente para el crecimiento del crédito inmobiliario (lo que puede ser peligroso), también supone un alivio para los compradores que necesitan realizar un menor esfuerzo para cumplir con el pago de la deuda. Esto a su vez tiene un impacto muy positivo en la morosidad.
– Las hipotecas a tipo fijo se ponen de moda. La firma de hipotecas a tipo fijo está batiendo récords. Los últimos datos del Colegio de Registradores indican que estas alcanzan el 41% de todas las nuevas hipotecas contratadas, y, según los datos que maneja Casaktua.com, el 64% de los futuros compradores se inclinará por esta opción. Antes de 2008, las hipotecas de interés variable eran las preferidas.
– Se conceden menos visados de obra nueva. Partiendo de que ahora se construye de forma más razonada, con financiación restrictiva y controlada, los permisos para construir están aumentando. Durante los primeros meses del año, se han concedido 47.119 licencias para levantar viviendas nuevas, un 16,9% más que un año antes (Ministerio de Fomento). No obstante, estas cifras están muy lejos de las concedidas durante el pico de la burbuja, ya que, por ejemplo, en septiembre de 2006 se tramitaron cerca de 127.000 permisos.
– Más inclinación por el alquiler. Aunque la propiedad sigue siendo la opción mayoritaria, actualmente el 16,9% de los hogares vive en alquiler (INE). Antes de 2008, este porcentaje no superaba el 14%. El alza de los precios en el arrendamiento demuestra que la demanda de esta opción ha ido creciendo por la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad. De hecho, los datos del estudio del portal inmobiliario reflejan que el presupuesto actual de mudarse de alquiler es un 11% superior al de 2018.
– Perfil del comprador: los jóvenes se ven desplazados de la compra. La facilidad de concesión hipotecaria durante los años previos a 2008 permitió a los jóvenes con salarios bajos endeudarse a muy largo plazo. Debido al mencionado endurecimiento de las exigencias a la hora de pedir un préstamo de los últimos años y a los precios de vivienda, la composición de las familias hipotecadas es diferente. Se trata de compradores de más de 40 años y con un nivel de renta elevado.
¿Quién compra hoy vivienda en España?
– Esfuerzo económico para pagar una nueva vivienda. En la época del boom, un español tenía que destinar su renta de 13,6 años para comprar una vivienda. Actualmente, el esfuerzo es mucho menor: 9,7 años. Además, con el objetivo de favorecer el acceso a la vivienda, portales inmobiliarios como Casaktua.com han ajustado su oferta inmobiliaria lanzando campañas a precios por debajo del mercado y con óptimas condiciones de financiación.
«Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras»
«Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras». Hablar de futuras bajadas de precios en la vivienda vuelve a ser un tema tabú en España y, tal y como sucedió antes del estallido de la anterior burbuja inmobiliaria, es un escenario que el sector promotor no contempla.
Sin embargo, si hubo un mantra que saltó por los aires tras el estallido de la última gran crisis económica e inmobiliaria en nuestro país fue aquel que afirmaba que «el precio de la vivienda nunca cae». De hecho, tras los máximos de 2007, los precios se hundieron un 40%, un 50%, hasta un 60% dependiendo de las ubicaciones. ¿Por qué, entonces, no podría volver a suceder?
Desde buena parte del sector inmobiliario se insiste en cada foro inmobiliario de que el mercado actual nada tiene que ver con el de hace más de una década. Los niveles de producción de vivienda se encuentran aún ocho veces por debajo de los niveles del ‘boom’, se firman un 70% menos de hipotecasque entonces y se cierran un 30% de transacciones. Y, sin embargo, los precios se encuentran a un paso de los máximos de 2007a nivel nacional -apenas un 4% por debajo, según constataba recientemente Eurostat-, e incluso en algunas zonas dichos máximos ya se han superado o están a las puertas de hacerlo.
La vivienda nueva en España es la que más se encarece de Europa por primera vez
La escalada de los precios de la obra nueva supera el 10% por primera vez desde la burbuja inmobiliaria y suma ya cinco años consecutivos de subidas.
Para el conjunto del sector, el mercado ha entrado o está entrando en una fase de estabilización, con subidas de precios mucho más contenidas. Sin embargo, según el reloj inmobiliario de CaixaBank, estaríamos dejando atrás la fase expansiva del ciclo- con incremento de ventas y precios- y entrando poco a poco en la fase de desaceleración con una caída de las ventas –los datos empiezan a apuntar hacia un estancamiento en las transacciones– y el incremento de los precios. Y la siguiente fase, tal y como muestra el reloj, sería la contracción, con caídas de ventas y también de precios. ¿En qué dirección apuntan las estadísticas?
Reloj inmobiliario de CaixaBank.Los datos difundidos hace una semana por el Eurostat mostraban cómo el precio de la vivienda nueva en España vuelve a encarecerse a los ritmos a los que lo hacía en los años del ‘boom’ debido a la falta de oferta, la fuerte demanda, el encarecimiento del precio del suelo y unos costes de construcción disparados. En concreto, en un año, el incremento ha sido del 10,6%, la mayor subida desde el verano de 2007, justo en el pico de la burbuja. Un fuerte aumento que ha convertido a España en el país en el que más rápido se encarece la obra nueva.
La obra nueva, cerca de máximos
Y no solo eso. Tal y como avanzó El Confidencial, en la actualidad no hay ningún país de la eurozona en el que la vivienda suba más rápido que en España, una situación inédita en Europa, al menos desde que existe la serie histórica de Eurostat, que comienza en 2005.
De hecho, es en el único país en el que el precio de la vivienda nueva sube a doble dígito, un ritmo de crecimiento que muchos expertos consideran que no es bueno para el sector y que no es sostenible a corto y medio plazo.De hecho, para este año, las previsiones de incrementos medios de precios son más moderadas. Solvia, por ejemplo, prevé incrementos del precio de la vivienda entre el 2% y el 4% y un estancamiento de las transacciones en torno a un 5% durante este año.
El precio de la vivienda nueva se acerca a los máximos del ‘boom’
Índice del precio de la vivienda nueva en España
«El consenso es más pesimista que hace un año y la verdad es que nadie sabe muy bien por qué. Pero lo cierto es que para después del verano se espera una corrección«, apunta Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. «Cuando profundizas en los fundamentales, lo cierto es que no parece que haya motivos que lo justifiquen, pero hay mercados como los de Madrid y Barcelona, dos micromercados, en los que algunos distritos ya están por encima de los máximos, lo que tampoco tiene ningún sentido», señala este experto.
En opinión de Fernández-Aceytuno, hay varios factores que siguen tirando al alza del sector, como la demanda, la confianza, el hecho de que la vivienda siga siendo un valor refugio de los inversores o la fuerte subida de los alquileres, que está empujando a buena parte de la población hacia la compra. No obstante, en Madrid y Barcelona, tras cinco años de fuertes incrementos, comienzan a aparecer las primeras tensiones.
El consejero delegado de Sociedad de Tasación detecta, de hecho, algunos factores que empujan en contra de la tendencia alcista de los precios. «La dificultad de acceso a la primera vivienda, factores demográficos, los bajos salarios…» Otro dato. Según un informe reciente de Fotocasa e Infojobs, desde 2014 el precio de venta ha crecido una media del 13% en toda España —el porcentaje es muy superior en ciudades como Madrid o Barcelona—, mientras que los salarios han permanecido completamente estancados (1%) en este periodo.
Desde 2014, el precio de venta ha crecido una media del 13% en toda España, mientras que los salarios han permanecido estancados (1%)
Para Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, “en determinadas áreas, los precios no tienen más recorrido alcista y la demanda tiene dificultades para obtener financiación en dichos precios pues las tasas de esfuerzo superan el 33%. Si a esto unimos que hay más oferta disponible en esto ámbitos, la demanda optará por aquellas viviendas donde el precio encaje a la entidad financiera”.
De hecho, desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que agrupa a un total de 850 agencias inmobiliarias con representación en las diferentes comunidades autónomas, han detectado un descenso medio interanual de un 12% en las operaciones de compraventa de viviendas durante el segundo trimestre de 2019.
Aunque sus transacciones se centran en segunda mano, desde FAI achacan esta ralentización a una «subida ininterrumpida en los precios de la vivienda desde 2015 -llegando a crecer a ritmo de dos dígitos en algunas ciudades-, a los nuevos criterios de evaluación del riesgo de los deudores, al aumento del precio de las hipotecas tras la entrada en vigor de la nueva ley de crédito hipotecario, como ya alertó el colectivo y recientemente ha confirmado el Banco de España; y a la inestabilidad provocada por un prolongado ciclo electoral».
Primeros ajustes de precios
Pero, ¿se están produciendo ya correcciones de precios o las habrá en el futuro? «Es cierto que sí se está produciendo algún reajuste sobre las últimas subidas«, explica el director de ventas de una promotora que prefiere no revelar su identidad. «Tras varios incrementos de precios con buenas ventas, en los últimos meses se han ralentizado las operaciones lo que ha llevado a reajustes sobre últimas subidas», añade. Hay que recordar que en pleno despegue inmobiliario, tras el parón de las ventas y de la producción de viviendas, algunas promotoras en algunos proyectos incrementaban los precios, de fase en fase, un 10% o un 20%. Unos incrementos, tal y como señalan diferentes fuentes, que «han llevado los precios a unos niveles que la demanda ya no puede asumir, por lo que toca ajustar».
Y es que la demanda, en algunas ubicaciones, no da más de sí. El esfuerzo para comprar casa ya ha hecho saltar las alarmas en Baleares, Madrid y Cataluña, donde muchas familias ya destinan entre el 35% y el 40% de sus ingresos mensuales al pago de la hipoteca, porcentajes muy por encima de lo recomendado por el Banco de España.
Se aprecian algunos casos en los que los altos precios de partida son objeto de algún ajuste y los plazos de comercialización se están dilatando.
De ahí que las alertas hayan comenzado a planear sobre los mercados más dinámicos, aquellos que han liderado la recuperación como Madrid, Barcelona o Baleares. En el caso de la capital madrileña, según Sociedad de Tasación, en la zona norte como en Alcobendas, Pozuelo y Boadilla «el mercado se caracteriza por la alta calidad de viviendas con la que los promotores intentan superar a la competencia aportando un valor diferencial. Este fuerte incremento de las calidades – domótica, eficiencia energética…- está siendo un factor que, junto con la escasez de suelo y el impulso de la demanda, está tirando al alza de los precios de oferta. Y, en promoción nueva, se aprecian algunos casos en los que los altos precios de partida acaban siendo objeto de algún ajuste, mientras que los plazos de comercialización se están dilatando, lo que está conteniendo estas subidas y empieza a cuestionar si los precios ofertados están llegando a un punto con escaso recorrido remanente».
En Baleares también se aprecia en algunas zonas cierta moderación en el incremento que se viene experimentando en los últimos años, «debido, principalmente, al alto nivel de precios que se está alcanzando las mismas», señalan desde la tasadora.
Captura de una promoción de Habitat Inmobiliaria en Córdoba.
El sector promotor, sin embargo, niega el ajuste de precios, y las variaciones detectadas a la baja en algunos proyectos las achacan a modificaciones en los proyectos «que provocaron el ajuste de superficies -algunas viviendas más pequeñas- y, por tanto, un precio final más bajo, pero igual por metro cuadrado», señalan desde una de las grandes no cotizadas.
«Se han realizado algunas modificaciones pequeñas de algunos inmuebles -se ha ampliado o disminuido el tamaño de alguna terraza respecto al diseño original, por ejemplo- y por ello se ha hecho una pequeña reorganización de la tarifa, con ajustes puntuales, que en algunos casos ha supuesto subida y en otros bajada, pero que han sido toques mínimos», apuntan desde otra de las cotizadas.
Oficialmente todas niegan incluso este pequeño ajuste. «Las promotoras temen que si se empieza a hablar de bajadas de precios se retraiga la demanda de manera artificial. Temen que se pueda producir un efecto dominó. Por eso, nunca van a reconocer que se están ajustando los precios. Pero lo que es cierto es que aunque no se anuncien bajadas, algunas sí están ofreciendo algunas rebajas o descuentos o variaciones en las calidades de las viviendas sin costes adicionales. Alguna incluso, como ya se vio en el SIMA hace cinco o seis años, está regalando un crucero por el Mediterráneo a los compradores».
Colonial es la única que ha sabido resurgir de sus cenizas, a diferencia de Quabit
Aedas Homes ostenta el mejor consejo de ‘compra’ de todo el sector
Releer doce años después lo que significó el sector inmobiliario y promotor español se puede resumir en solo una idea: era, básica y primariamente, un mundo de excesos, en el que se llegó a servir paella para 20.000 comensales en Central Park a cuenta de Enrique Bañuelos, el creador y, después, enterrador, de Astroc.
Hasta que toda la industria se desplomó como un castillo de naipes cuando estalló la crisis en 2007 y los bancos cerraron el grifo de la financiación. Aún sorprende cómo aquellos empresarios forjados a golpe de espátula y ladrillo fueron capaces de convencer a los inversores utilizando trucos de magia de principiantes. Hoy, los herederos del inmobiliario español han cambiado el juego de trileros por hojas de Excel de datos financieros, que avalan sus planes de negocio para defender un mercado bursátil que vale hoy 15.000 millones de euros en bolsa, menos de un tercio de los cerca de 50.000 millones de euros que llegó a capitalizar antes de que explotara la primera burbuja nacional. El epicentro de aquella crisis fue Astroc, que hoy cotiza -lo que queda de ella, entre fusiones y reestructuraciones- bajo el nombre de Quabit.
Enrique Bañuelos fue el gran mago del ladrillo. Logró en 2006 sacar a bolsa una compañía desconocida, que llegó a subir un 1.000 por cien en el mercado meses después -hasta los 8.800 millones de euros de capitalización- sin el seguimiento de ningún analista, ni siquiera de quienes se habían encargado de su colocación.
Bañuelos, propietario del 51% del capital de la firma, compartió la lista Forbes de las personas más ricas del mundo con el mismísimo Amancio Ortega en el año 2007, quien tenía un 5% de Astroc a través de Pontegadea -todavía hoy su sociedad de inversión inmobiliaria-. De hecho, Bañuelos le utilizó para calmar a los inversores cuando la confianza flaqueaba y la acción comenzaba a tambalearse hasta hacer de Astroc el primer gigante con pies de barro en caer. Las cuentas no estaban claras, tampoco la honestidad de Bañuelos, y la deuda, esa variable a la que antes ni se consideraba como tal, terminó por devorar a la compañía.
«Cualquier inversión que nos planteamos carece de límite financiero. El dinero no es un problema«, decía airosamente Luis del Rivero, presidente de Sacyr Vallehermoso, cuando la deuda del grupo -que hacía desde infraestructuras hasta casas- multiplicaba por ocho su ebitda en 2006, hasta los 8.000 millones de euros. Hoy, de media, las tres promotoras cotizadas -Neinor, Aedas y Metrovacesa- presentan una deuda sobre ebitda media de 1,5 veces para 2020. «Los bancos saben que para nosotros es fácil devolver el dinero prestado», decía. Pero no lo fue, ni en su caso, ni en la inmensa mayoría, y acabaron en manos de las entidades acreedoras. Metrovacesa -la originaria– es un buen ejemplo. Joaquín Rivero logró que su compañía fuera la mayor inmobiliaria de la bolsa española y objeto también de una de las opas que calentaron más si cabe al sector inmobiliario en el mercado. En su caso, fue la familia Sanahuja -propietaria de Sacresa- la que intentó quedarse con parte de la compañía, para luego acabar cambiando su parte por una condonación de la deuda cuando Sacyr Vallehermoso entró en concurso, como otras tantas.
Fernando Martín (Martinsa) tras comprar Fadesa a Manuel Jove reconocería que se sintió «engañado»
Reyal Urbis fue fruto también de las operaciones corporativas que se reprodujeron en el sector ante la barra libre de dinero que daban los bancos. Antes de que explotara Astroc -en un principio, sin motivo aparente, según Bañuelos-, Urbis había subido un 233% en bolsa en los últimos tres años. Lo mismo que Metrovacesa, que se había disparado desde 2004 otro 256%; un 335% en el caso de Montebalito; Colonial, otro 205%, y el caso más astronómico fue el de Urbas, con un 1.155% de ganancias en bolsa. Otras, como Fadesa habían subido en el trienio previo al boom del ladrillo un 151%, entre otros motivos, porque en 2006 Martinsa lanzó una opa sobre la inmobiliaria. Fernando Martín se metió en un enorme lío por culpa, en gran parte, de las ansias de los bancos de inversión al comprar a Manuel Jove su participación. Se libró dos años más tarde de ser el responsable del mayor concurso de acreedores declarado en España hasta la fecha: 7.000 millones de euros de deuda. Años más tarde, Martín reconocería que se sintió «engañado». Y Jove, por su parte, ahora ha querido volver, en principio, imitando el modus operandi de los nuevos empresarios del ladrillo: ha ido comprando suelos baratos en tiempos de vacas flacas y se lanza a la promoción, al timón de Avantespacia, su inmobiliaria.
Las socimis y el alquiler
El renovado sector inmobiliario aspira a que España alcance una velocidad de crucero de venta de viviendas de obra nueva de entre las 120.000 y 140.000 al año, a partir de 2020-2021. De lograrlo, esta cantidad supone una cuarta parte de la cifra máxima que se alcanzó en 2007, en casi los 480.000 inmuebles. Pero existen dudas, basadas, primordialmente, en la baja o nula capacidad de ahorro de las generaciones más jóvenes, que se suma a que los bancos hoy no conceden hipotecas del 100% o, incluso por encima, como sí se hacía en los años de la burbuja. Y, de ahí, que el nuevo empresariado nacional buscara fórmulas alternativas como el alquiler. Así, en 2014 llegaron a España los denominados REITs, lo que se conoce aquí como socimis. Un año antes, Ismael Clemente fue conocido por el gran público cuando todavía era el responsable del fondo Magic Real Estate. Concedió lo que por entonces se consideró una polémica entrevista en televisión -para otros, quizás, fue más bien una encerrona- cuando España todavía adolecía de los excesos del inmobiliario. Ese fondo fue quien llevó a Merlin Properties a la bolsa en junio de 2014.
Lar España, firma especializada en centros comerciales, abrió la veda en febrero de ese año; le siguió Hispania en marzo -adquirida el año pasado por Blackstone-; luego Merlin y, por último, en julio llegaría Axiare -hoy propiedad de Inmobiliaria Colonial, que hace dos años cambió su régimen fiscal para reconvertirse también en socimi-. Los fondos de inversión que las llevaron a bolsa -mayoritariamente de capital extranjero- habían estado comprando durante los años de crisis, cuando aquí no le quedaba un duro a nadie y los inmobiliarios nacionales estaban arruinados.
Merlin Properties, firma especializada en el alquiler de oficinas y de logística, se ha convertido en la mayor compañía del nuevo inmobiliario en nuestro país, con 5.600 millones de euros de capitalización. La segunda en el ranking es Inmobiliaria Colonial, con 5.000 millones, de las pocas que ha seguido cotizando desde la crisis y la única que ha sabido recuperarse, algo que ni Quabit ni Inmobiliaria del Sur han conseguido. Hoy su valor en bolsa está todavía 2.000 millones de euros por debajo del pico que tocó en 2006, en los 7.000 millones, pero es la única que puede sacar pecho, al cotizar al mismo valor de los activos que tiene en cartera.
Pere Viñolas, coautor del libro Principios de valoración de empresas, junto a Xavier Adserà -mano derecha de Bañuelos-, asumió el liderazgo de Colonial en 2008. Diez años después, dio el paso de promotora a socimi y hoy cuenta con una cartera de activos repartida entre París, Barcelona y Madrid. Es la única que ha perdido el consejo de compra por parte de los analistas, pero lo hace después de anotarse una subida del 20% en el año y cuando el resto del sector cotiza con importantes descuentos sobre su NAV. Del 20% en el caso de Merlin y de hasta el 40% para Lar España, aunque lo suyo es algo particular del retail a nivel global -muy castigado en bolsa- y de la amenaza que suponen las ventas por Internet.
Lar España (Jon Armentia): Recompraremos el 8% del capital de Lar en año y medio ante el descuento de la acción
Al frente de Lar lleva toda una vida Miguel Pereda que ya compraba suelos en España cuando arrancó el siglo de la mano del sexto duque de Westminster, Gerald Grovesnor, considerado el británico más rico de su país, y con el que gestionaba al 50% el Grupo Lar Grovesnor, hasta su disolución en 2005.
Y los herederos de la promoción
Las nuevas promotoras inmobiliarias sí han tenido que desquitarse del fantasma -y de la mala fama- del ladrillo español. La nueva Metrovacesa, con Jorge Pérez de Leza al frente, se hartó de explicar a los inversores su cartera de activos en el momento de salir a bolsa en febrero del año pasado. Los problemas eran, básicamente, dos: el origen de sus suelos y la tipología y distribución geográfica, que nada tenía que ver con Aedas Homes y Neinor Homes, las dos firmas que habían llegado nuevas a la bolsa meses atrás. Éstas eran propiedad de dos fondos extranjeros, Castlelake y Lone Star, respectivamente, que se hicieron con suelo de primera calidad en las grandes capitales y luego las pusieron en mercado para poder abandonar el capital. Pero, paradójicamente, ha sido Neinor la única que ha reconocido ya dos profit warnings sobre su plan de negocio en el último año.
David Martínez: No veo ningún riesgo en el futuro de Aedas Homes que no hayamos previsto
Y el miedo al ladrillo volvió, cuando todo hacía intuir un tercer boom hasta que el apetito inversor desapareció el verano pasado, entre otros, por temor a que sus objetivos sean demasiado ambiciosos. Sólo Aedas cuenta con un respaldo mayoritario de los expertos, aunque no logra escapar del castigo en bolsa.
La capitalización de las promotoras refleja, de media, el 60% de lo que valen sus carteras de activos. Un descuento que era algo «incomprensible» para personajes de la talla de Luis del Rivero hace una década.
El enorme optimismo que se experimenta en torno al mercado inmobiliario en Madrid ha inflado las expectativas de numerosos propietarios con activos a la venta
Uno y hasta dos años a la venta sin lograr encontrar comprador. El enorme optimismo que se experimenta en torno al mercado inmobiliario en Madrid hainflado las expectativas de numerosos propietarios con activos a la venta con precios que, a pesar de situarse en ubicaciones ‘prime’, se encuentran completamente fuera del mercado y disparados, según coinciden en señalar varios expertos a El Confidencial.
Orellana 1, Velázquez 70, Velázquez 21, Hermanos Bécquer 8 o plaza de la Independencia 8 son solo algunos de los ejemplos de edificios residencialesque salieron a la venta hace más de un año pero que no han encontrado comprador, a pesar de su buena ubicación, debido a las elevadas expectativas económicas de sus propietarios. Por el primero de ellos, de uso residencial, sus propietarios, una familia hotelera de Tenerife —Adrián Hoteles—, esperaban conseguir unos 30 millones de euros a principios de años. Una cifra, según los expertos consultados, muy alejada de lo que el mercado está dispuesto a pagar.
Orellana 1, Velázquez 70, Velázquez 21, Hermanos Bécquer 8 o plaza de la Independencia 8 llevan en venta más de un año por su elevado precioEstas mismas fuentes explican a este diario que los actuales dueños compraron el edificio en 2006-2007 a la familia Rato en pleno ‘boom’, justo el año antes de que pinchara la burbuja inmobiliaria, lo que explicaría un elevado precio que les permita recuperar parte de la enorme inversión —o al menos no perder dinero— que tuvieron que realizar hace más de una década. Entonces pagaron por el inmueble unos 28 millones de euros.
El inminente cambio de ciclo llega al lujo: cuesta vender casas de más de un millón
Vender pisos por encima de un millón de euros se está convirtiendo en tarea complicada para los promotores que se mueven en este segmento del mercado
No obstante, la transacción no está siendo sencilla. La cadena hotelera lleva más de un año intentando vender el edificio, que requiere gestión puesto que debe ser rehabilitado completamente. A principios de año, según ha podido saber El Confidencial, dio el mandato de venta a la consultora JLL, quien, en marzo, tras la primera ronda de contacto con potenciales compradores, no recibió ninguna oferta por el inmueble. En una segunda vuelta, por el contrario, se habrían recibido cinco ofertas, pero ninguna de ellas llegaría a 20 millones de euros, es decir, 10 millones por debajo de las expectativas del vendedor. «Se trata de un activo complicado para los promotores, ya que necesita gestión y se encuentra dentro de Madrid Central, lo que estaría dificultando, junto a su elevado precio, su comercialización», apuntan fuentes del mercado. Desde la consultora, no han querido realizar comentarios al respecto.
No es el único activo en dificultades para ser vendido por su elevado precio. Casi dos años es el tiempo que lleva a la venta el edificio situado en la calle Velázquez 21, un inmueble que pertenece a una rica familia de tapiceros, los Gancedo, dueños de la zona comercial de la planta baja y primera planta, mientras que el resto del edificio, la parte residencial, pertenece a una veintena de herederos —dueños de las viviendas—.
La venta arrancó en julio de 2017, tal y como adelantó El Confidencial, y aún no se ha conseguido cerrar la operación. La consultora Aguirre Newman —antes de su fusión con Savills— fue la firma elegida por los Gancedo para encontrar un comprador para la parte comercial del inmueble, mientras que CBRE se encarga de la parte residencial, lo que está dificultando la operación, ya que si un inversor quisiera hacerse con todo el edificio, debería abonar más de 50 millones de euros.
Precios inflados en un 20%
La ubicación del edificio es inmejorable, y la posibilidad de levantar viviendas de lujo también resulta, a primera vista, bastante apetecible. Sin embargo, han sido varios los factores que desde el principio han dificultado su venta. Por un lado, su elevado precio. La cifra que se está manejando de la zona comercial se mueve en torno a 19-20 millones de euros. Según datos del Catastro, estaríamos hablando de poco más de 2.000 metros cuadrados, lo que arrojaría cifras de más de 9.000 euros por metro cuadrado.
Velázquez 21 (izquierda) y Velázquez 23 (derecha).
Por su parte, por los cerca de 4.500 metros cuadrados de superficie residencial, se están manejando cifras en torno a los 8.000 euros el metro cuadrado, o lo que es lo mismo, unos 35 millones de euros. Ambos precios, según los expertos consultados, son «muy elevados, incluso para una zona como Velázquez. Además, no podemos olvidar que el inminente cambio de ciclo ha llegado a la promoción de lujo«, explica un pequeño inversor. El edificio situado justo enfrente, en el número 23, se vendió en noviembre de 2016 por 40 millones de euros.
Estamos viendo valoraciones muy infladas, en torno a un 20% por encima de lo que los inversores están dispuestos a pagar
Por otro lado, el edificio tiene un nivel muy alto de protección, mientras que tampoco ha facilitado la transacción el hecho de que el edificio tenga varios propietarios. «Lo ideal es que quien compre la parte residencial compre también la zona comercial y viceversa. Especialmente desde el punto de vista de rehabilitación del edificio», señalaban hace unos meses varios expertos inmobiliarios. Asimismo, se trata de un activo que no tiene plazas de garaje, lo que limitaría su atractivo para una futura promoción de pisos de lujo.
«Muchos propietarios se han venido arriba y por encima de 10.000 euros el metro cuadrado es muy difícil vender. Obra nueva, por encima de esos precios, solamente encuentra comprador en Salamanca, Recoletos o Jerónimos», explica Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid.
«Comprar a 7.000 u 8.000 euros el metro cuadrado de repercusión implica vender a 15.000, y a esos precios, no se vende. Muchos inversores están pensando en el comprador venezolano, pero este está ya de retirada, deben pensar más en el mexicano, que esperamos entre con fuerza en Madrid en el último trimestre del año», añade Larrea quien, no obstante, sigue mostrándose bastante optimista respecto al comportamiento del mercado inmobiliario en España. No en vano, la agencia especializada en la venta de viviendas de lujo ha puesto en marcha un fondo de más de 200 millones para invertir en residencial, logístico, terciario y de ‘coworking’, entre otros sectores en España.
Varios números más arriba, en Velázquez 70, se encuentra otro inmueble que ha estado a la venta hasta en tres ocasiones y en manos de diferentes comercializadoras, desde CBRE hasta Savills. Salió a la venta por 28 millones de euros, si bien los propietarios han rebajado sus expectativas y se estaría ofreciendo actualmente al mercado por 24. «En general, estamos viendo valoraciones muy infladas, en torno a un 20% por encima de lo que los inversores están dispuestos a pagar. El mercado está muy caro y, a pesar de que las ubicaciones son muy buenas, lo cierto es que el posible cambio de ciclo está dificultando mucho su venta».
Una rica familia de tapiceros y 20 herederos venden el icónico Velázquez 21
Velázquez 21 es la última gran joya inmobiliaria que se pone a la venta en pleno centro de Madrid, pero hay varios factores que juegan en contra de su excelente ubicación
Otro edificio residencial con muy buena ubicación pero que tampoco consigue comprador se encuentra situado en el número 8 de la calle Hermanos Bécquer. Un inmueble propiedad de la familia Franco, que lleva meses intentando venderlo sin éxito. Según las fuentes consultadas, los nietos del dictador están pidiendo 45 millones de euros por un edificio que, según esas mismas fuentes, tendría un precio actual de mercado en torno a los 30 millones.
Por último, hay un activo que ha estado a la venta pero que ha pasado muy desapercibido, ya que se trata de una operación fuera de mercado. Hablamos de plaza de la Independencia 8 —o Alcalá 58—, frente al parque del Retiro. Un edificio con múltiples propietarios —la mayoría de ellos, herederos—, todos de la familia Bustamante, que lo han estado ofreciendo a potenciales compradores, inicialmente por 70 millones, y finalmente por la cifra histórica de 100 millones de euros, «después de que se extendieran los rumores de que Amancio Ortega, Cristiano Ronaldo o Sergio Ramos podrían tener interés en el edificio», concluyen las fuentes consultadas.
La Ciudad Condal era en 2016 la quinta capital europea más atractiva para el capital foráneo. En 2019, se ha visto relegada al noveno puesto, coincidiendo con el recrudecimiento del ‘procés’ y la gestión de Ada Colau en el Ayuntamiento.
En 2016, pocos meses después de que Ada Colau tomara las riendas de la gestión del Ayuntamiento de Barcelona, la Ciudad Condal era la quinta capital europea más atractiva para la inversión extranjera, mientras que Madrid ocupaba la octava plaza. Cuatro años después, las posiciones se han invertido: la capital de España ha escalado hasta el séptimo lugar y Barcelona se ha hundido hasta el noveno puesto, según refleja el informe European Attractiveness Survey 2019 de la consultora EY, que se presenta hoy. De hecho, un 8% de los directivos encuestados sitúa Madrid como una de las tres mejores ciudades europeas para invertir, mientras que ese porcentaje se reduce al 6% en el caso de Barcelona.
París destrona a Londres
Lidera el ránking París, que ante la incertidumbre generada por el Brexit, ha destronado a Londres como destino predilecto del capital extranjero en Europa. En 2015, el 52% de los ejecutivos consideraba la capital de Reino Unido como la ciudad europea más atractiva para el inversor foráneo; en 2019, ese porcentaje se ha desplomado al 25%, hasta el punto de que Berlín le pisa los talones con un 24%. El informe señala que las grandes empresas multinacionales «buscan ciudades donde el sector privado, los legisladores, las universidades y la comunidad financiera han conseguido desarrollar un ecosistema eficaz». Algo que Barcelona dejó de ofrecer hace tiempo. La controvertida gestión de Colau al frente del Consistorio, que ha hecho que Barcelona sea percibida en el exterior como una ciudad insegura e incluso con ciertas dosis de hostilidad hacia el turismo, y la intensificación del procés, que ha provocado el éxodo de miles de empresas de Cataluña en busca de la estabilidad y la seguridad jurídica que les fue arrebatada en la región, han resultado un cóctel demoledor para los intereses económicos de la ciudad.
Barcelona quedó descolgada de la carrera para albergar la nueva sede de la Agencia Europea del Medicamento tras el Brexit, pese a partir como una de las capitales favoritas, y los organizadores del Mobile World Congress (MWC) llegaron incluso a plantearse la cancelación del evento en su edición de 2018 ante la creciente inestabilidad política provocada por el procés. Aunque la sangre no llegó al río, el futuro de Barcelona como sede del MWC sigue pendiendo del hilo del pulso independentista.
Y si Barcelona se ha visto ahora desbancada por Madrid entre las preferencias de la inversión foránea, en el ámbito regional, la superioridad de la comunidad madrileña viene de lejos, alcanzando cifras abrumadoras. El año pasado, Madrid atrajo más de 39.900 millones de euros, un 85% del total nacional, frente a los exiguos 2.985 millones captados por Cataluña.
La autoridad que vigila el mercado inmobiliario advierte de que los precios han llegado a un punto de equilibrio y de que a partir de ahora se debe vigilar su evolución
Madrid
Ni el Banco de España ni el Gobierno aprecian indicios de burbuja en el mercado inmobiliario. En sus trabajos técnicos para preparar la nueva autoridad antiburbujas, el Banco de España no observa una sobrevaloración del precio de la vivienda. Eso sí, advierte de que se ha llegado a un punto de equilibrioy de que a partir de ahora se debe vigilar su evolución. En el programa de estabilidad remitido a Bruselas, el Ejecutivo sostiene que no hay un sobredimensionamiento del sector inmobiliario. Y el nuevo organismo creado por el Gobierno para advertir de los desequilibrios ha celebrado su primera reunión, en la que se ha analizado el comportamiento del crédito y se ha concluido que no hace falta emitir ninguna alerta. El BCE ha confirmado este diagnóstico.
Viviendas en la costa de la localidad malagueña de Estepona, con las grúas al fondo. PACO PUENTES EL PAIS
Presionado por Bruselas, el Gobierno se vio en la obligación de constituir una autoridad que prevenga del riesgo de otra burbuja, lo que en la jerga se conoce como un organismo macroprudencial. El Ejecutivo del PP lo pospuso. Pero, bajo el mandato de Nadia Calviño, el Ministerio de Economía aprobó su creación en marzo de 2019. Está compuesta por el Banco de España, la propia Economía y la Comisión Nacional del Mercado de Valores. La nueva autoridad macroprudencial consta de una comisión de trabajos técnicos y un consejo en el que se sientan, entre otros, el gobernador del Banco de España, la titular de Economía y el presidente de la CNMV. El pasado 1 de abril, el consejo celebró su primera reunión. En ella se analizaron los indicadores de crédito, y se concluyó que no era necesario publicar ninguna alerta. El BCE ha avalado este diagnóstico al revisarlo y no pedir un endurecimiento del acceso al crédito. Bajo este mismo esquema de supervisión de desequilibrios, otros países sí que han decidido tomar medidas para frenar el aumento del crédito.
De esta reunión no hay actas públicas, pero sí que se conocen los trabajos preparatorios publicados por el Banco de España en su informe de estabilidad financiera. “En su conjunto los precios medios de la vivienda acumulan un crecimiento del 22% en términos reales desde su nivel mínimo a principios de 2014, si bien permanecen un 31% por debajo de los niveles máximos alcanzados en el tercer trimestre de 2007”, sostiene el supervisor. Y añade que los datos “no evidencian indicios generalizados de sobrevaloración”. Si bien matiza que los precios ya se sitúan muy cerca de su nivel de equilibrio, esto es: no están ni sobrevalorados ni infravalorados. Y por tanto apunta que habría que empezar a vigilarlos, igual que ya dijo el FMI.
A continuación, cita una ristra de indicadores para justificar que la actividad inmobiliaria permanece en registros muy inferiores a los de la burbuja. El número de compraventas alcanzó en 2018 las 550.000 frente a las 885.000 anuales que se daban entre 2004 y 2017. La cifra de visados para construcción supuso el año pasado solo el 10% del pico de la burbuja. Mientras que antes de la crisis los bancos prestaban más del 100% de lo que costaba la vivienda en la mitad de las hipotecas concedidas, ahora solo dan más del 100% en el 10%. Lo cual certifica, según el Banco de España, que entre las entidades rige “una política crediticia más prudente”.
Además, la formación de hogares y la oferta de vivienda avanzan ahora a un ritmo “más acompasado”, remacha. Es decir, no se construye más de lo que en principio se necesitaría como ocurrió durante la burbuja. No obstante, admite una elevada disparidad regional en los precios. Y reconoce que el alquiler ha experimentado incrementos significativos que acusan sobre todo los jóvenes. “Habrá que esperar a la recepción de nuevos datos de precios de la vivienda para confirmar que su desaceleración reciente se mantiene y no se produce una sobrevaloración”, concluye. Es decir, insiste en la necesidad de un seguimiento.
Por su parte, el Ministerio de Economía también ha defendido que no existe una burbuja. En su programa de estabilidad enviado a Bruselas, afirma: “Al contrario que en etapas anteriores, el crecimiento no se sustenta en fenómenos insostenibles (crecimiento excesivo del crédito, sobredimensionamiento del sector inmobiliario, déficit excesivo de balanza de pagos por cuenta corriente y necesidad de financiación frente al exterior), sino que cuenta con fundamentos más sólidos”.
Entre los datos de crédito analizados por la autoridad macroprudencial, se presta especial atención a cuánto crece este en relación al PIB, una variable que no da señales de calentamiento. También se da mucha importancia a la balanza por cuenta corriente, que mide cuánto se toma prestado de fuera y que en 2007 alcanzó un déficit anual de unos 100.000 millones de euros. En estos momentos, “si bien continúa en superávit, se observa una tendencia decreciente en el saldo de la balanza por cuenta corriente”, advierte el informe de estabilidad. Por último, el Banco de España destaca que con las últimas informaciones “la probabilidad de subidas de tipos en un horizonte próximo es muy reducida”, un factor que facilita el pago de las deudas y que, en consecuencia, permite soportar precios más elevados.
PODERES PARA FRENAR EL CRÉDITO
Para detectar si hay una burbuja en ciernes o si existe algún tipo de riesgo serio para la economía, se examina hasta un centenar de indicadores definidos por la Junta de Riesgos Sistémicos, el ente europeo que aglutina todas las autoridades macroprudenciales. “Se consideran indicadores sobre desequilibrios de los precios de la vivienda, saldo de la balanza por cuenta corriente, intensidad del crédito y servicio de la deuda. Con información hasta septiembre, estos muestran ausencia de señales claras de riesgo sistémico cíclico”, dice el Banco de España. No obstante, a medida que arrojen signos de una desviación significativa, los supervisores tendrán que valorar medidas para frenar el proceso y que los precios del inmobiliario vuelvan a niveles de equilibrio. La nueva legislación que aprobó el Ministerio de Economía dota al Banco de España de sustanciales poderes para limitar el crédito.
El cambio de manos de estos últimos años de deuda y activos inmobiliarios (fundamentalmente en modo carteras), servicers (Solvia ha sido el último ejemplo), promotoras inmobiliarias y grandes patrimonialistas de terciario a favor de grandes fondos internacionales, institucionales e incluso soberanos, ha configurado un panorama inmobiliario en España nunca antes visto. Gran parte de los inversores nos ha traído un modus operandis de terminología anglosajona a la que rápidamente nos hemos adaptado y una toma de decisiones, en general, más ágil y pragmática. Estos últimos 3-4 años se han caracterizado por la carencia de suelo finalista, por la sequía urbanizadora de la crisis; la lenta digestión de grandes bloques de viviendas que provienen de los excesos de los años en que se iniciaban 700-800.000 viviendas; la gran subida de los alquileres de vivienda en los grandes centros urbanos, grandes márgenes en operaciones terciarias y residenciales de opportunity, etc. En un entorno de tipos de interés bajo mínimos si el mercado y sus agentes, que en definitiva somos todos, son capaces de que los precios inmobiliarios del suelo, vivienda y terciario se moderen y nos acostumbremos a menores márgenes en operaciones a corto y medio plazo, si se estabilizan los precios del mercado de alquiler y se sigue invirtiendo en infraestructuras, turismo, rehabilitación y reurbanización, tendremos garantizados años de estabilidad inmobiliaria en España.
