El Covid dispara el peso de los activos inmobiliarios en la riqueza de los hogares

La vivienda alcanza en marzo el 78% de la riqueza de las familias

Los activos inmobiliarios no habían logrado tener tanto peso en la riqueza neta de las familias españolas desde hace más de un lustro. Según los datos actualizados del Banco de España, a cierre del primer trimestre de 2020, la proporción de los activos inmobiliarios sobre el total de la riqueza de los hogares alcanzó la cota del 78,4%, una cifra no vista desde hace siete años, en septiembre de 2013 (79,2%). Así, de los 7,063 billones de euros que conformaban la riqueza neta a cierre del pasado mes de marzo, algo más de 5,536 billones procedían de estos activos, que en la estadística analizada “incluyen solo vivienda”, detalla el organismo que dirige Pablo Hernández de Cos. Supone casi el 711% de la renta bruta disponible de las familias.

Las consecuencias económicas derivadas de la crisis del coronavirus Covid-19 explican este cambio de tendencia, ya que desde finales de 2013 al cierre de 2019 el peso de la vivienda en el total de la riqueza había oscilado siempre entre el 75% y el 77%. Al final del primer trimestre de 2020, explica el profesor y catedrático de Economía en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, José Garcia Montalvo, “el efecto del Covid se empieza a percibir ya en los activos financieros, con una fuerte caída de la Bolsa, pero no en el sector inmobiliario”.

Así, mientras que en el primer trimestre del año, con las últimas semanas de marzo sumidas ya en el estado de alarma, la riqueza neta cayó un 0,85%, los activos financieros retrocedieron un 4,53% y los pasivos lo hicieron un 0,81%, los activos inmobiliarios, los únicos con crecimiento positivo, se alzaron un 0,76%, aumentando su protagonismo en el cómputo total.

Los efectos de la pandemia, al menos los que atañen al corto plazo, relata el presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas y vicedecano del Colegio de Economistas de Málaga, Antonio Pedraza, han apuntalado la tendencia típica de España de recurrir “al sector inmobiliario como fuente de riqueza estable en el tiempo.”

La vivienda, aunque en lo relativo a su papel en la renta de las familias siempre se ha movido en cotas cercanas al 80%, ha ido perdiendo importancia en la serie histórica en beneficio de los activos financieros. Ahora, recalca, y teniendo en cuenta la incidencia directa e inicial de la pandemia, la situación ha variado. Lo que toca ver en este momento es si este cambio de rumbo se sostendrá a medio y largo plazo, o si volverá a mutar tras la recuperación económica.

Es complicado predecir, explican García Montalvo y Pedraza, qué va a suceder. Lo que está claro, insisten, es que la evolución del mercado inmobiliario determinará el resultado final. Se trata de esclarecer, señala García Montalvo, “si se va a repetir el patrón de bajada que hubo tras la anterior crisis, o si por el contrario el sector se mantendrá estable”.

Los datos, recuerda García Montalvo, evidencian que entre 2005 y 2008 la riqueza neta de las familias aumentó a gran velocidad arropada por el peso de los activos inmobiliarios, para hundirse de forma sostenida al mismo ritmo que la vivienda hasta 2014. Desde entonces, y junto a los activos inmobiliarios, la renta se ha recuperado paulatinamente para caer sustancialmente en el primer trimestre de 2020. La duda, mantiene el docente, es si tras esta crisis el mercado inmobiliario volverá a comportarse como en 2008.

Al menos por ahora, todo parece indicar que el sector inmobiliario no sufrirá un declive como el de entonces. “Caerá la segunda vivienda por la presión vendedora, ya que aumentará la oferta pero no así la demanda, y crecerá la vivienda de obra nueva, que no parece que vaya a sufrir fuertes consecuencias por la crisis”, señala Pedraza. A esto se le añade, recuerda García Montalvo, la tendencia de devaluación de los precios de la vivienda, que se inició en las grandes ciudades españolas antes de la aparición del Covid-19, y que se irá replicando poco a poco en el resto de municipios, “ya que Madrid, Barcelona o Málaga suelen ser indicadores adelantados”.

Lo que cabe esperar por todo ello, dicen los expertos, es que se produzca una especie de moderación en el peso de los activos inmobiliarios que, junto al aplanamiento sostenido de los activos financieros y los pasivos, derive en una estabilización de la riqueza neta de los hogares en la que el sector inmobiliario seguirá marcando buena parte del rumbo. Los datos de venta de vivienda hasta junio, que empiezan a recuperar el parón de los meses de confinamiento, parecen indicar el camino, recalcan los expertos.

Fuente: Cinco Dias

 

 

Las socimis, claves para el control de los precios de la viviendal Banco de España prevé mayor control de precios de la vivienda

La creciente presencia de las sociedades de inversión en el mercado de alquiler debería causar un freno en los precios de venta, según el servicio de estudios

El servicio de estudios del Banco de España prevé que la mayor inversión de las socimis en el mercado inmobiliario residencial debería llevar a un aumento de la oferta de vivienda de alquiler y la moderación general de los precios. Según el útimo informe de la institución, aunque las inversiones de las socimi se han concentrado en los últimos años en el segmento comercial, «en los últimos años se ha observado un aumento del peso del negocio residencial, especialmente en las grandes áreas metropolitanas». Como consecuencia, el informe concluye que «en caso de consolidarse, esta evolución podría favorecer un aumento de la oferta de vivienda en alquiler en los próximos años, lo que podría contribuir a atenuar la dinámica de crecimiento de los precios observada recientemente en este mercado, asociada al fuerte aumento de la demanda».

Las socimis (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas de trato fiscal ventajoso cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento. El capital social mínimo debe ser de cinco millones de euros, el 80% de la cartera de activos debe estar formada por inmuebles para alquiler y deben estar en cartera tres años como mínimo, y el reparto de beneficios entre los pártícipes (un mínimo de 50) debe provenir en un 80% de las rentas del alquiler.

El informe del Banco de España se muestra favorable al desarrollo de las socimis, al ensalzar que «han contribuido a ampliar la oferta de instrumentos de inversión disponibles para los ahorradores. En particular, estos vehículos presentan algunas ventajas para los inversores minoristas frente a la inversión directa en inmuebles, en términos de diversificación de riesgos (por la posibilidad de invertir en carteras con distintos inmuebles), profesionalización de la gestión y escalabilidad».

Según el informe, los datos apuntan a que los riesgos financieros para el sistema por la participación de las socimis son «limitados», al entender que «la exposición directa de los bancos españoles (a través de participaciones en el capital y de la concesión de préstamos) a las socimis es reducida, tanto en valores absolutos como en términos de su peso en los balances bancarios». Además destaca que su estructura empresarial es más sólida que la de los fondos de inversión inmobiliaria frente a crissi bursátiles o de sector, «ya que las socimis no están obligadas a reembolsar a sus partícipes sus aportaciones cuando estos las reclaman». Esto impide que en una situación de pánico inversor o caída de precios inmobiliarios puedan retirarse fondos de manera rápida como en el caso de los fondos o los depósitos bancarios.

Según el informe del Banco de España, el volumen de activos de las socimis se ha ampliado desde 100 millones de euros en el 2013 a 46.000 millones al cierre del 2019. Del mismo modo, la capitalización bursátil ha experimentado un incremento muy significativo, aumentando en 27.000 millones de euros durante el mismo periodo, lo que equivale al 2% del PIB. La capitalización bursátil de las socimis españolas en relación con el PIB se situaba a finales del 2019 por encima de la observada en Alemania o Italia para instrumentos similares, si bien aún se encuentra por debajo de los niveles de Estados Unidos, Bélgica, Reino Unido, Japón o Países Bajos.

El sector de las Socimi españolas está profundamente concentrado en unos pocos vehículos de gran tamaño que coexisten con un nutrido grupo de pequeñas sociedades. En términos de capitalización bursátil, a finales del 2019 las cinco mayores Socimi representaban el 65% del valor bursátil total de estas sociedades (y concentraban también alrededor del 65% de los activos inmobiliarios del sector), y tenían un tamaño medio 32 veces superior al de las 85 sociedades restantes (3,5 millones de euros, frente a 110 millones de euros).

 

 

Fuente: El Periódico

 

 

Merlin Properties, un “chollo” para inversores con un descuento del 50%

La socimi dirigida por Ismael Clemente atrae la interés de grandes fondos con un negocio sólido a largo plazo a pesar de su cotización actual.

El Ibex 35 perdió un tercio de su valor entre el 14 de febrero y el 20 de marzo por el impacto mundial de la Covid-19. Algunos valores han sido especialmente castigados y acumulan pérdidas en 2020 por encima del 50% en su capitalización. Entre los más afectados, el sector turístico, el financiero y entre ellos asoma Merlin Properties con un retroceso acumulado del 40,34% desde que comenzó el año (que superaría el 50% de no ser por el subidón de este martes).

La socimi dirigida por Ismael Clemente es uno de los gigantes inmobiliarios del país, con una cartera de activos que alcanza un valor neto de 7.365 millones de euros, según los datos oficiales al cierre del primer semestre. En ella, edificios de oficinas, centros comerciales y centros logísticos. Sin embargo, la acción no remonta y grandes fondos no la pierden de vista.

De hecho, según ha publicado Expansión este martes, el fondo canadiense Brookfield quiere entrar en el capital de la socimi española e, incluso, se plantearía una opa sobre la compañía inmobiliaria. De momento, Juan Abelló también ha invertido un millón de euros en Merlin a través de su sicav.

¿Por qué Merlin?

El interés del fondo canadiense Brookfield en Merlin tiene todo el sentido, según fuentes del mercado consultadas por Invertia. Para empezar, por el precio de las acciones de la socimi. Cotizan a la mitad del valor de sus activos (15,6 euros), aunque los expertos consultados por este medio apuntan que para hacerse hueco en el accionariado el gigante norteamericano, “que tiene mucho dinero”, tendría que ofrecen al menos esos 15,6 euros con un pequeño descuento. Ante la consulta de Invertia, Brookfield ha declinado hacer comentarios sobre la posible operación.

Para otro lado, el gigante norteamericano no tiene presencia en España a través de ninguno de sus brazos inversores de Real Estate, pero sus activos inmobiliarios cuadran con la cartera de Merlin. Sería una manera de ampliar sus brazos en un negocio que conoce a la perfección.

En el ámbito de las oficinas, desarrolla y gestiona activos de esta naturaleza en Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, Alemania, Australia, Brasil, India y Corea del Sur. Merlin cuenta con 137.266 m² contratados que le generaron unas rentas de 118 millones de euros en los primeros seis meses del año.

Brookfield también posee centros comerciales en su cartera, como Merlin Properties. En concreto, 168 localizaciones ubicadas en su mayoría en Estados Unidos. La socimi española gestiona 15 centros comerciales en la Península Ibérica.

Por tanto, los intereses del fondo canadiense casan con los activos de Merlin Properties. Además, al mirar a largo plazo, la socimi también cuenta con una suculenta participación en Distrito Castellana Norte (DCN), promotora de Madrid Nuevo Norte. Tal y como explicó Ismael Clemente, tiene muy claro su negocio en este desarrollo urbanístico en la capital. “Las oficinas nos las quedaremos y las unidades residenciales (en torno a 2.000) veremos si las desarrollamos nosotros o las enajenamos si nos viene bien para los planes de capex”, afirmó en la presentación de resultados de 2019.

Merlin, con descuentos del 50%

Desde el punto de vista técnico, el analista de Invertia, Eduardo Bolinches, señala que “la caída es guapa en este 2020 y eso es un reclamo para inversores que estén buscando colocar dinero”. Tras el batacazo que vivió en febrero y marzo, como casi todas las cotizadas, la acción de Merlin se está moviendo en un rango muy amplio (6,5-8,5 euros) y ha tenido “tres rebotes fallidos a la zona de 8,5 euros y vuelta a los 6,5 euros”. “La cotización no tira porque no ha podido hacerse con los 8 euros”, afirma.

Ante el calentón de hoy, Eduardo Bolinches explica que “hay gente que habrá entrado al reclamo de la noticia y como lo hayan hecho en formato intradiario van a salir sí o sí”. Sin embargo, apunta, “no hay ningún hecho relevante más allá de que vuelve del tirón a reconquistar la media móvil a medio plazo (7,53 euros), pero si la pierde mañana es una clara evidencia de que se disipa el interés del inversor”.

“Es lógico que si se juntan inversores canadienses quieran hacerse con un paquete importante (de Merlin) y creo que irían al 29,9% para no lanzar opa”, analiza Bolinches. “Hay mucha pasta buscando oportunidades “sin riesgo”, pero el mercado tendrá que saber indicios de que Brookfield va en serio”, concluye.

Diego Morín, analista de mercados de IG, expone para Invertia que “dado el interés del grupo canadiense, los inversores han comenzado a movilizar sus capitales ante lo que podría ser una noticia muy positiva para el valor”.

“Podemos considerar que Merlín cotiza en unos precios atractivos para comprar, siempre que sostenga el soporte de los 6,5 euros, mientras que tiene un potencial de subida hasta los 10,50 euros, aunque tendremos que ser cautos y ver cómo se desarrolla el proceso de opa”, analiza.

Venta bien, alquiler mal

Desde el batacazo sufrido entre febrero y marzo, la evolución de las empresas inmobiliarias cotizadas en bolsa ha sido heterogéneo. Por un lado, las dedicadas al alquiler. Merlin Properties a duras penas ha recuperado un 13,9% su cotización desde el mínimo de 6,70 euros el 23 de marzo y los 7,63 de este martes. Colonial sigue este línea con un ascenso del 19,7% desde el mínimo marcado en marzo (6,19 euros) y el cierre de este martes (7,41 euros).

Por otro lado, las promotoras de viviendas puras y duras. Comprar suelo, construir y vender. Neinor Homes, tras tocar suelo en marzo a un precio de 7,01 euros ha recuperado sensaciones hasta los 10,22 euros, es decir, una revalorización del 45,8%. En el caso de Aedas Homes, la subida supone un 70,1% desde mínimos anuales. Eso sí, en lo que va de año han caído un 7,09% y un 16,08%, respectivamente. Quabit es la excepción. Bajó un 63,8% entre los máximos de enero (1,16 euros) y los mínimos de marzo (0,42 euros), pero cuatro meses después sigue en este nivel (0,359 al cierre de este martes).

Diego Morín señala que con la situación actual, “son los grandes fondos de inversión extranjeros los que buscan expandirse en Europa y en España encuentran empresas más ‘baratas’ debido a las fuertes caídas ocasionadas por el coronavirus, y a las cuales, les está costando bastante levantar cabeza”.

Por tanto, incide al analista de IG, “cualquier grupo inversor con fuerza puede interesarse por cualquier empresa inmobiliaria en territorio español, siempre y cuando tenga activos interesantes y, sobre todo, en crecimiento”.

No obstante, se muestra prudente y apunta a ver “el avance que nos ofrece la economía española en el segundo semestre del año, ya que un incremento continuado de los rebrotes podría perjudicar al sector inmobiliario, provocando un parón en las oficinas o centros comerciales, las cuales muestran una lenta recuperación”.

 

Fuente: El Español

 

 

La rentabilidad del alquiler, por encima del 6% en el segundo trimestre

La rentabilidad bruta por alquiler fue del 6,16% en el segundo trimestre del año, casi un punto por encima de la registrada en el mismo trimestre de 2019 (5,27%), pese al coronavirus, según se desprende de un estudio realizado por pisos.com.

De hecho, por una vivienda media con un precio de 192.774 euros y una renta media mensual de 990 euros, un propietario obtuvo 11.880 euros brutos anuales.

Por comunidades, Navarra se situó a la cabeza entre las más rentables, con una rentabilidad del alquiler de casi el 7% (6,91%), seguida de Aragón (6,76%), Castilla-La Mancha (6,65%), Madrid (6,57%) y Cataluña (6,47%). En el lado opuesto, con las rentabilidades más bajas se encuentran en La Rioja (5,23%), Galicia (4,91%) y Baleares (3,69%).

Los activos inmobiliarios son fiables

El director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, ha subrayado que estos datos son una prueba de que los activos inmobiliarios se han mantenido como una opción “muy fiable y estable” para la inversión en un contexto de crisis en el que otros sectores han registrado una alta volatilidad.

Para Font, es previsible “un aumento en el corto y medio plazo de las operaciones de compra de residencias como inversión en aquellas grandes ciudades españolas con un mercado inmobiliario con una demanda fuerte y en el que los propietarios puedan arrendar rápidamente el activo tanto a inquilinos nacionales como extranjeros”.

 

Fuente: Merca2

 

 

Los profesionales financieros esperan que su patrimonio gestionado crezca un 2,5 %

Los profesionales financieros de todo el mundo prevén que sus negocios crezcan a pesar de las condiciones actuales del mercado, según una encuesta de Natixis Investment Managers.

En un momento en el que los inversores tratan de asimilar las fluctuaciones de los mercados por la pandemia de COVID-19, los profesionales financieros de todo el mundo esperan ver un crecimiento reducido, aunque positivo, en su patrimonio gestionado, de acuerdo con las conclusiones de una encuesta publicada hoy por Natixis Investment Managers. La creciente competencia por los activos, los cambios en las expectativas de los clientes y la persistente incertidumbre reclaman a los profesionales financieros que mejoren su atención al cliente, así como sus capacidades de inversión y desarrollo de negocio.

Natixis encuestó a 2.700 profesionales financieros, entre ellos gestores de patrimonios, asesores financieros registrados, expertos en planificación financiera e intermediarios y agentes de bolsa independientes, en 16 países de todo el mundo. Las conclusiones muestran cierto grado de optimismo entre los profesionales de la inversión acerca del futuro y el potencial de crecimiento orgánico, sin perder de vista la fuerte competencia en el mercado.

En todo el mundo, los encuestados esperan que su patrimonio gestionado aumente un 2,5 % (un 3,7% en España) durante los próximos doce meses, con un crecimiento anualizado del 14 % durante los próximos tres años (16% en España). La gran mayoría piensa que este crecimiento provendrá de nuevos activos de nuevos clientes (67 %) y nuevos activos de clientes actuales (63 %). Son menos (47 %) los que cuentan con las rentabilidades de mercado como principal vector de crecimiento. En el caso de España, la perspectiva difiere un poco, porque el 62% consideraba que sería el desempeño del mercado la principal fuente de crecimiento, seguido de nuevos activos procedentes de clientes actuales (52%), mientras que los activos procedentes de nuevos clientes se quedan en el tercer puesto (48%).

Factores ESG e inversiones alternativas

Cuanto se preguntó acerca de lo que más buscaron los clientes durante el último año, casi un tercio (29%) señaló que las inversiones con dimensión ESG apuntaban a un mayor interés en las inversiones sostenibles dentro de una cartera, un aspecto en el que sobresale España, donde el porcentaje de encuestados que apuntaron a la ESG se elevó al 37,3%. En la encuesta también se preguntó a los profesionales financieros por el uso de los activos alternativos: el 54% afirmó que son más atractivos en el entorno de mercado actual y el 68 % los utilizaba como posible forma de generar rendimientos. En España, el porcentaje que ve atractivos los alternativos es abrumadoramente mayoritario: 76% los ve atractivos y el 82% los usa como una vía para generar rendimiento. Dentro de los activos alternativos, más de un tercio (35 %) de los encuestados recomendaba el uso de activos reales y el 34 % también apreciaba ventajas en la inversión en infraestructuras. En el caso español, las principales recomendaciones son estrategias de Hedge Funds (42%) y Private Equity (38,7%).

“Los profesionales financieros están volviendo sobre los supuestos básicos de la inversión y diseñando estrategias para mercados y escenarios de negocio potencialmente más inciertos”, señaló Sophie del Campo, directora general de Natixis Investment Managers para Iberia, Latam y US Offshore. “Invertir y configurar una cartera adecuadamente diversificada es un arte que implica conjugar eficiencia, creatividad y coherencia. La encuesta indica que los clientes son conscientes del potencial de inversión de los activos alternativos, así como la importancia de las estrategias ESG, que se han vuelto más visibles en el mundo dominado por la COVID-19”.

Apuesta por la gestión activa

A la vista de la mayor incertidumbre en el mercado y la persistente volatilidad, el 79% de los profesionales financieros cree que el mercado actual favorece a las carteras activas. De media, el 69% de los activos de clientes se encuentra en inversiones gestionadas activamente y se pretende mantener este nivel de exposición activa durante los próximos tres años. Los profesionales financieros creen que la gestión activa es lo que más valor aporta en clases de activos menos cubiertas, como los fondos de renta variable de pequeña capitalización (69%) y los fondos de los mercados emergentes (69%). En otras categorías, los inversores profesionales piensan que la gestión activa aporta valor en los fondos de renta fija (36%), de activos alternativos (48%) y de valores de gran capitalización (41%).

A pesar de la pandemia de COVID-19, los profesionales financieros siguen esperando que surjan oportunidades de crecimiento, pese a que resulta poco probable que el camino hacia el crecimiento rentable se mantenga en su forma actual”, declaró Dave Goodsell, director ejecutivo del Natixis Center for Investor Insight. “Lo que seguimos viendo en todo el mundo es el interés por la gestión activa, combinado con un mayor uso de estrategias alternativas para ayudar a los clientes a transitar por el contexto de incertidumbre en los mercados”.

Fuente: Dirigentes Digital

 

 

Sareb ha reducido su cartera en 18.117 millones desde que se creó

La entidad, conocida como «banco malo» fue alumbrada en 2012 con un mandato de 15 años para la desinversión de activos financieros e inmobiliarios de bancos que recibieron apoyo público.

La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha reducido su cartera en 18.117 millones de euros en los últimos siete años, lo que supone el 36% del mandato a liquidar por importe de 50.781 millones de euros, según estimaciones recogidas en el Informe de Impacto Socioeconómico de Sareb (2013-2019), elaborado por la consultora EY.

Sareb fue creado en 2012 con un plazo de 15 años con la misión de gestionar de manera eficiente y desinvertir ordenadamente la cartera de activos financieros e inmobiliarios de las nueve entidades financieras que recibieron apoyos públicos: BFA-Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco Gallego, Banco de Valencia, BMN, Liberbank, Caja 3 y CEISS.

Durante 2013 y 2014 la gestión y comercialización de los activos fue llevada a cabo por estas entidades cedentes, si bien a partir de 2015 la gestión se adjudicó a los servicers Altamira AM, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia.

La entidad pública ha destinado 1.548 millones de euros a la gestión y comercialización de activos, con lo que ha logrado desinvertir hasta reducir su cartera actual a 32.664 millones de euros. Desde este momento, cuenta con unos ocho años para liquidar la totalidad de los activos. La desinversión de su cartera de activos, tanto financieros como inmobiliarios, es un indicador de su impacto a nivel económico, dado que permite a ambos sectores, con un peso de 10% de la economía española, reactivarse y desarrollarse.

A cierre de 2019, el conocido como «banco malo» había vendido 106.450 inmuebles

De los ingresos por esta gestión, destacan los derivados de su cancelación y venta, Planes de Dinamización de Ventas (PDVs) y liquidación de colaterales. Los PDVs son acuerdos que permiten a los acreditados y deudores de Sareb cancelar la deuda mediante la venta de los inmuebles que figuran como garantía de los préstamos. Desde su creación, ha logrado reducir el número de deudores de 17.345 a 12.698.

Por otro lado, la venta de activos inmobiliarios es otra de las principales actividades de Sareb junto con la gestión depréstamos, así como el alquiler, que es una vía alternativa que la entidad utiliza para la desinversión, y que ayuda a reducir los costes asociados a los inmuebles. A cierre de 2019, el conocido como «banco malo» había vendido 106.450 inmuebles, contaba con 8.159 viviendas alquiladas y otros 2.283 activos terciarios arrendados.

Contribución a la riqueza nacional

De hecho, se calcula que ha contribuido a la riqueza nacional de manera directa, indirecta e inducida con 7.165 millones de euros, a lo que se suma los 15.676 millones de euros de deuda amortizada a cierre de 2019, el 31% del total. Hasta ahora, la compañía ha cumplido con el pago de esta deuda avalada por el Estado y sus intereses.

La aportación total al Producto Interior Bruto (PIB) entre 2013 y 2019 también incluye los 5.388 millones de euros que la compañía ha pagado en concepto de intereses asociados a la deuda emitida. Una buena parte, 2.785 millones de euros, ha ido a parar directamente a las nueve entidades financieras que recibieron ayuda pública y vendieron sus activos a Sareb

La contribución de Sareb a la economía se completa con 1.319 millones de euros en impuestos que la compañía ha ingresado en las arcas públicas. El grueso del importe dedicado al pago de tributos se correspondió con IVA no deducible (51%) y el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos (42%), mientras que el resto se destinó a retenciones por IRPF (4%) y a cotizaciones a la Seguridad Social (3%).

Sareb asegura que su actividad ha generado un impacto directo en las regiones en las que se distribuye su cartera. Así, el pago de comunidades de vecinos y del Impuesto de Bienes e Inmuebles, además de los costes de mantenimiento y el pago a los servicers que se encargan de la gestión comercial de los activos ha supuesto una contribución de 2.661 millones de euros desde el año 2013.

Fuente: ABC

 

 

Activos inmobiliarios: la solución financiera para las empresas tras el Covid-19

Respecto de la búsqueda de liquidez, los activos inmobiliarios tienen un claro efecto diferenciador, y pueden suponer la solución financiera, dependiendo de la opción que finalmente se adopte.

La crisis sanitaria del Covid-19 y el Estado de Alarma establecido por el Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, han provocado que las empresas estén, de una parte, reduciendo sus costes generales (a través de ERTE, renegociación del pago de las rentas arrendaticias, renegociación con proveedores, cierre de determinadas tiendas/locales, aplazamientos de pagos, etc.) y, de otra, en la búsqueda de liquidez, a los efectos de poder preservar así su tesorería y actividad.

Teniendo en cuenta los últimos datos publicados respecto de la economía española, la evolución del PIB en España, en el primer trimestre del ejercicio 2020, ha sufrido una caída del 5,2%, la segunda mayor de toda la Eurozona. Como sabemos, la inversión y el ciclo inmobiliario está muy ligado al PIB.

Por otro lado, nos encontramos con un total de 3,31 millones de desempleados a Marzo 2020, y de 3,38 millones de trabajadores afiliados a la Seguridad Social afectados por ERTE, y con un hundimiento del consumo del 7,5% en el primer trimestre, de la inversión de un 5,3%, y en vivienda de un 9,6%.

La Estadística Mercantil del Colegio de Registradores del primer trimestre del 2020 refleja una caída general en las constituciones y ampliaciones de capital, que es más agudizada en el mes de marzo, mes en el que se activa el estado de alarma, cayendo un 29,8% y un 24,6% respectivamente respecto del año 2019. En este sentido, será importante ver los resultados del segundo trimestre.

En esta situación, y respecto de la búsqueda de liquidez, en mi opinión, los activos inmobiliarios tienen un claro efecto diferenciador, y pueden suponer la solución financiera, dependiendo de la opción que finalmente se adopte.

La opción más directa, que es la desinversión de activos inmobiliarios a terceros inversores, ya sea en procesos fuera de mercado (off-market) o competitivos. Por ejemplo, teniendo en cuenta que está siendo el sector más castigado por el Covid-19, veremos cómo algunos propietarios de edificios hoteleros pondrán en el mercado sus activos.

La opción más concreta, la realización de operaciones de Sale & LeaseBack, a través de la venta de sus activos inmobiliarios a fondos e inversores, con el obligado cumplimiento de quedarse como arrendatarios a largo plazo, y tener en su caso a su favor una opción de compra para la recuperación del activo.

En este sentido, un sector que está aguantando de forma sólida la crisis del Covid-19, quizás por tratarse de un sector esencial, es el de distribución alimentaria. Como consecuencia de ello, en mi opinión, la inversión en activos o porfolios inmobiliarios de supermercados e hipermercados será un valor refugio en el Covid-19, no solamente por el exceso de liquidez existente desde el lado inversor, sino además por la fortaleza y esencialidad del sector, lo que abrirá la puerta a este tipo de operaciones de Sale & Leaseback. El aspecto principal será determinar y acordar, entre propietario e inversor, la rentabilidad para cada operación en concreto.

Y, por último, la opción más general, entrar en fórmulas de refinanciación o reestructuración de su deuda o capital (por ejemplo, a través de acuerdos de joint-venture de entrada en el capital social de la sociedad de fondos o inversores, y firma de acuerdos de accionistas, o simplemente con el establecimiento de periodos de carencia, aplazamientos, waivers de cumplimiento de ratios financieros, con la firma de acuerdos que reflejen planes de viabilidad, amortización, daciones en pago, quitas, etc.).

Teniendo en cuenta que los meses de junio, julio y agosto van a ser, muy probablemente, meses de reducida actividad en el M&A inmobiliario, nos empezaremos a encontrar con este tipo de operaciones de búsqueda de liquidez como las descritas, quizás en mayor medida, a partir de septiembre u octubre, así como de un incremento en el número de concursos voluntarios a final de año, por empresas que no hayan podido salvar su situación de insolvencia.

Una peligrosa tendencia en la extinción y concurso de sociedades la marca la estadística del Colegio de Registradores del primer trimestre del 2020 en relación con el ejercicio 2019, con un aumento del 4,6% y 9,6% respectivamente.

En mi opinión existen armas para combatir esta tendencia, por cuanto hay grandes diferencias entre la crisis del COVID-19 y la crisis financiera de los años 2009 y siguientes, por cuanto ahora mismo existe exceso de liquidez desde el lado inversor y fortaleza en las entidades financieras, a diferencia de en la crisis financiera.

Entiendo que la situación negativa del COVID-19, que ha supuesto la paralización de todos los sectores (excepto los esenciales) debería ser provisional, existiendo una recuperación a lo largo del 2021 y del 2022, que será más o menos acusada dependiendo de que exista, y en qué medida, ayuda financiera, y sobre todo un cierto control económico desde la Comunidad Económica Europea a los países más afectados, como España.

Respecto del Gobierno de España y sus Comunidades Autónomas, es también clave que se emprendan medidas de contención del gasto, así como liberalizadoras y de ayuda a las empresas, pymes y autónomos, tanto a nivel burocrático (licencias, permisos, rehabilitación de edificios, SOCIMIs, reinversión, etc.) como de ahorro fiscal, a los efectos de atraer inversión extranjera, dinamizar el consumo y crear puestos de trabajo.

Solamente con estas bases podremos iniciar el camino de una recuperación más acusada.

Fuente: Expansión

 

 

La coyuntura inmobiliaria en España marca mínimos de 2014 y adelanta un gran cambio de tendencia

El coronavirus lleva al mercado inmobiliario en España está en su momento más delicado desde 2014, cuando el sector empezó a remontar el vuelo tras el pinchazo de la burbuja y la crisis económica y financiera.

Al menos, eso es lo que deja entrever el índice ‘European Real Estate Economy Index’ (REECOX) que elabora cada trimestre el banco especializado en inversión inmobiliaria Deutsche Hypo, y que sitúa la coyuntura del ‘real estate’ doméstico a cierre de marzo en 180,8 puntos. Se trata del nivel más bajo desde enero de 2014 y está un 12% por debajo de los máximos recientes alcanzados a finales de 2015 (207 enteros). Solo en los tres primeros meses del año la caída se acerca a los dos dígitos, en línea con la que se produjo en la tormenta económica de 2008.

Para llegar a estos números, la entidad toma como referencia la evolución de varias variables, como por ejemplo del principal indicador de la bolsa, los datos inmobiliarios, los tipos de interés o el clima económico de los principales países europeos. Además de España, también mide la coyuntura en Alemania, Francia o Gran Bretaña, y en todos ellos se ha producido un claro empeoramiento del escenario inmobiliario.

“Ante la recesión mundial que se prevé por las restricciones económicas provocadas por la pandemia del coronavirus, el índice REECOX ha cedido considerablemente en todos los países analizados. Más moderada, en términos comparativos, ha sido la evolución en Polonia (-6,7 % y 171,7 puntos) y Gran Bretaña (-6,8 % y 183,4 puntos). A estos países les siguen los Países Bajos (-9,0 % y 172,7 puntos), Francia (-9,4% y 216,8 puntos) y España (-9,4% y 180,8 pun­tos, por lo que vuelve a situarse por detrás de Gran Bretaña y solo supera a Polonia y Países Bajos). El mayor descenso se ha registrado en Alemania, con una caída de dos cifras: un 11,8 %. Hasta entonces, el mercado “siempre seguro” de Alemania solo había experimentado dos veces una evolución similar en la historia del índice REECOX: después de los atentados de Nueva York en septiembre de 2001 y en la crisis financiera de octubre de 2008. Y, ahora, con 268,4 puntos, Alemania ha vuelto a quedar por debajo de la marca de los 300 puntos”, aclara el estudio del banco alemán, que insiste en que “la última vez que experimentamos una dinámica similar fue durante la crisis financiera de 2008”.

Así, la tendencia del mercado inmobiliario rompe con el buen tono de los últimos trimestres y da un giro de 180 grados por la llegada del covid-19. Además, se espera una evolución parcialmente divergente en los mercados inmobiliarios de los paí­ses europeos, que no solo afecta a la evolución de la crisis, sino que también se reflejará en las distintas fases de recuperación de los mercados.

De hecho, María Teresa Linares Fernández, directora de la sucursal de Deutsche Hypo en Madrid, sostiene que la pandemia va a provocar una transformación de muchos activos inmobiliarios, lo que conllevará que tomen una dirección distinta a la que estaba prevista antes de la llegada de la crisis sanitaria.

En línea con las previsiones aseguran diferentes voces del sector, Deutsche Hypo sostiene que estos cambios se dejarán notar especialmente en los hoteles y el ‘retail’, mientras que para el sector de la logística la crisis del coronavirus supondrá todo un revulsivo.

“La pandemia del coronavirus ha afectado particularmente a España y tendrá también efectos visibles en la economía. Aunque la actividad se está retomando lentamente en algunos sectores, ya es previsible que algunas clases de activos inmobiliarios no se libren de las consecuencias de la pande­mia. No obstante, se observan grandes diferencias entre los distintos tipos de activos. Mientras que el sector hotelero y el comercio minorista son los sectores más afectados, el sector logístico es el que más se beneficiará de los efectos de la emergencia sanitaria por el aumento que se ha producido en las compras online y la mayor necesidad de superficie derivada de ello. En cuanto a las previsiones para los inmuebles destinados a oficinas, las opiniones están bastante divididas. Lo que está claro es que en las distintas clases de activos habrá una transformación que, en parte, seguirá una dirección distinta a la que se preveía antes de la pandemia”, concluye Fernández.

Fuente: Idealista

 

 

COVID-19, tasación de activos inmobiliarios e impacto en financiaciones inmobiliarias

En la situación actual de incertidumbre general en que nos encontramos como consecuencia de la crisis del COVID-19, es difícil pronosticar cuál va a ser el impacto real en la valoración de los activos inmobiliarios y si sus efectos serán transitorios o más prolongados en el tiempo, pero parece innegable que las valoraciones que se hagan en los próximos meses reflejarán cierto grado de deterioro en comparación con las valoraciones pre-COVID.

Hay dos factores que van a contribuir a ello: por un lado, la ausencia de transacciones inmobiliarias y, con ello, de testigos actualizados que permitan utilizar el método de comparación en las valoraciones; por otro, en activos en rentabilidad cuyos arrendatarios se han visto abocados al cierre, parece inevitable que los propietarios tendrán que acceder tarde o temprano a reducir o condonar las rentas durante todo el plazo que dure el cierre, e incluso a renegociar las rentas de cara al futuro para incluir o dar mayor peso a un componente variable ligado a la ocupación o a la facturación del negocio.

De ser esto así, se hace necesario analizar el impacto que estas correcciones tendrán en los contratos de financiación de los activos suscritos antes de la crisis.

Pues bien, como es sabido, los contratos de financiación de activos inmobiliarios suelen incluir una serie de covenants financieros, tales como el Loan to Value (LTV), el Interest Coverage Ratio (ICR) o el Leverage Ratio, que miden cada uno de ellos distintos parámetros y tienen en común que su incumplimiento faculta al acreedor a adoptar determinadas medidas, entre ellas, a resolver el contrato y exigir la amortización anticipada del importe financiado y ello aunque el deudor siga cumpliendo con normalidad con las obligaciones de pago.

Centrándonos en el LTV, mide la relación entre el saldo vivo de la financiación y el valor del activo subyacente. En consecuencia, la caída del valor del activo puede desembocar en un incumplimiento del covenant pactado con las negativas consecuencias para el deudor indicadas anteriormente.

Adicionalmente, los contratos de financiación de determinados activos inmobiliarios suelen incluir una cláusula denominada MAC (Material Adverse Change) en virtud de la cual cualquier cambio en la situación del prestatario o de los activos dados en garantía que pueda considerarse como material (concepto normalmente definido e incluso cuantificado en el contrato) y adverso, puede igualmente facultar al acreedor a resolver anticipadamente el contrato.

El derecho de los acreedores bajo derecho español a declarar vencida la financiación por un incumplimiento de los covenants o por la activación de la cláusula MAC es jurídicamente discutible, pero en todo caso se hace necesario que los deudores en este tipo de financiación revisen sus contratos para anticipar el impacto que la situación actual pueda tener en ellos y, a falta de soluciones legislativas que proporcionen mayor seguridad jurídica, comiencen a negociar los correspondientes waivers con sus acreedores.

Fuente: Diario Jurídico

 

 

El sector inmobiliario descarta que los inversores vayan a encontrar gangas en España

Mikel Echavarren, presidente de Colliers España; Jesús Silva, general manager de Cushman & Wakefield, y Cristina García-Peri, head of business de Azora, han descartado la posibilidad de que los inversores vayan a encontrar gangas en el mercado inmobiliario español por la crisis derivada del covid-19. Además, todos ellos abogan por recuperar operaciones estancadas por las pretensiones de un vendedor que ahora está más receptivo de cara a una venta.

Estas afirmaciones se han producido en un encuentro digital organizado por el IE Real Estate -en colaboración con Spotahome-, donde se ha debatido sobre la situación actual del mercado, además de las previsiones de futuro para este. Los tres expertos han coincidido en desligar la crisis del 2008 con la situación actual provocada por el coronavirus, aunque también son conscientes de que muchas cosas cambiarán a partir de ahora.

“Afectará a los precios, aumentará el riesgo y nos enfrentaremos a una evolución del mercado donde el último cuatrimestre será un momento frenético de inversores buscando gangas en España. Pero lo cierto es que el que venga con intenciones oportunistas no las va a encontrar, porque el mercado está mucho más saneado que en la crisis financiera de 2008. Ahora los grandes tenedores no tienen necesidad de vender porque los bancos no les aprietan”, afirma Echavarren.

En esta misma línea se muestra García-Peri. “Queremos seguir en el mercado. Somos inversores a medio plazo y creo que lo que está pasando no altera nuestra visión de futuro. Existe una corrección de precios, pero creemos que la transaccionalidad va a volver. Ahora lo que existe es una parada para ver qué impacto tiene la crisis en el precio de los activos”, explica la head of business de Azora.

Durante la charla también se ha debatido sobre si la crisis del coronavirus cambiará la manera de invertir en el sector inmobiliario. En este sentido, los ponentes han señalado a la inversión indirecta como la gran beneficiaria de esta situación. “En todas las crisis es importante entrar con caja y esta premisa ha sido más sencilla de cumplir para los inversores que han invertido su capital a través de algún vehículo, en vez de hacerlo de manera directa en el activo. Ha reducido sus riesgos y ahora se encuentra en una posición más cómoda”, explica el CEO de Colliers.

Teoría que secunda García-Peri: “En activos hoteleros o residencial de alquiler es mejor realizar inversiones a través de compañías que entiendan este tipo de mercados. Se han dado inversiones directas en estos segmentos con operadores con un menor músculo financiero y ahora estas inversiones están sufriendo iliquidez”.

La situación generada por el covid-19 también atraerá a inversores que hasta ahora no se podían permitir entrar en el mercado español. “Interés y liquidez existen en el mercado. Las alternativas de inversión siguen estando muy penalizadas como la renta variable o el mercado de deuda. El inmobiliario es muy atractivo para estas inversiones que no han podido entrar hasta ahora en el mercado español debido a los tipos de equity”, asevera Jesús Silva.

Además, Echavarren no sólo apoya esta teoría, sino que también explica que se podrán recuperar operaciones que habían quedado en el olvido. “Nosotros estamos poniendo mucho esfuerzo en recuperar operaciones que estaban estacadas por las pretensiones del vendedor y que ahora podrían desatascarse por tener una mayor disposición a transaccionar el activo antes de que se devalúe más”, afirma el máximo responsable de Colliers.

Por último, los tres expertos han valorado la financiación a corto, medio y largo plazo del sector inmobiliario. Las buenas sensaciones en este contexto son la tónica general, aunque con matices y diferencias entre los panelistas. “La banca española va a ayudar a las empresas del sector inmobiliario y del conjunto de la sociedad”, explica Echevarren. “Yo creo que seguirá habiendo financiación, pero más cara. Se abrirán oportunidades para otras fórmulas de financiación como los fondos de deuda”, matiza Silva. “No va a haber un problema de financiación. Los bancos centrales van a inyectar mucha liquidez. Los avales ayudan a corto plazo, pero tiene que haber ayudas a las empresas y una reactivación de la economía lo más ordenada posible”, concluye García-Peri.

Fuente: idealista.com