Los inversores apuestan por España: las operaciones inmobiliarias alcanzarán niveles prepandemia

Los inversores siguen fijándose en España. Los expertos coinciden en señalar que la inversión inmobiliaria alcanzará este año los 12.000 millones de euros, un 20% más que en 2020, y se acercará a los niveles prepandemia (12.500 millones de euros en 2019). Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Bilbao, Sevilla y Zaragoza son las ciudades TOP en el radar de la mayoría de los inversores. Y los activos inmobiliarios estrella son el logístico y el residencial.

En una entrevista hecha por Grupo Vive Soluciones Inmobiliarias a Ramón Gayol, socio responsable de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG en España, señala que “al inicio de la crisis sanitaria vivimos un momento de incertidumbre en el que el número de transacciones inmobiliarias se redujo un 70%. Sin embargo, durante el primer semestre de este año ha habido una recuperación importante. De hecho, el perfil del cliente inversor en España empieza a parecerse al que había antes de la pandemia”.

De hecho, según apunta Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y director nacional de Capital Markets en CBRE España, “en 2020 se ha producido la mayor operación inmobiliaria de la historia de España en logística. Bankinter a través de su filial Bankinter Investment adquiría la plataforma de activos logísticos Montepino por unos 900 millones de euros en una sola transacción”.

De esta forma, añade que “lo único que estamos notando es una nueva forma de aclimatarse a la situación actual, pero las grandes transacciones inmobiliarias van a seguir produciéndose y los inversores van a seguir buscando operaciones de volumen”.

“Entre 40 y 200 millones de euros hay mucho volumen de inversión, sobre todo de los grandes clientes institucionales que están buscando producto en el mercado, con lo que en este sentido hay bastante apetito inversor y las expectativas son bastante positivas”.

Ambos expertos mantienen que el problema de España no radica en la falta de demanda, de liquidez o de interés inversor, sino en la escasez de producto.

Para Gayol, “el mercado inmobiliario español es pequeño y aunque cada vez se va especializando más para adaptarse a las necesidades de los inversores, no se puede comparar con el de otros países europeos. En este sentido, tenemos poco producto para esos grandes inversores que mueven miles de millones de euros”.

Marco-Gardoqui incide en que la falta de producto a este nivel es un rasgo común en todos los sectores del Real Estate en España.

Sin embargo, esto no impide que siga existiendo mucho apetito inversor, sobre todo en logístico y residencial. Se realizan grandes inversiones para reformar, rehabilitar o desarrollar proyectos desde cero, consiguiendo reposicionar y dar salida al producto existente.

Residencial y logístico, sectores estrellas

Los sectores residencial y logístico son los 2 sectores estrellas en los que se posicionan los grandes inversores, según Marco-Gardoqui. “En el primer semestre de 2021 han mantenido e incluso incrementado su atractivo, con una demanda muy fuerte a nivel nacional e internacional”.

Ambas consultoras coinciden en destacar la resiliencia del sector logístico a la crisis y el interés del inversor en el mismo, gracias al impacto del ecommerce en nuestro país.

Esto implica que la demanda y el stock de plataformas logísticas estén creciendo en paralelo. “La penetración del ecommerce en España está en el 8% – 9% y esperamos que lleguemos al 15% en el 2024”, apunta Marco-Gardoqui.

Durante el primer semestre de 2021 se han transaccionado en logístico unos 1.400 millones de euros, igualando a lo que se alcanzó en todo el año 2020. La expectativa es que a final de año se doble esta cifra y consigamos entre 2.000 y 2.500 millones de euros en operaciones realizadas, indica Marco-Gardoqui.

En lo que respecta a residencial, Gayol apunta que los grandes protagonistas de este sector son compañías que dentro de su accionariado tienen a fondos de inversión muy potentes.

De hecho, según datos de CBRE Group, durante los seis primeros meses de 2021 se han transaccionado unos 1.300 millones de euros y la previsión de cara al resto del año es muy buena.

‘Built to rent’, gran atractivo para inversores

Ambas consultoras destacan el auge en España del ‘Build to rent’ (BTR), el residencial para el alquiler.

La demanda por parte de usuarios de alquiler está creciendo, lo que hace que haya mucho interés por parte de inversores internacionales para desarrollar este tipo de producto. Esto está provocando que se esté haciendo mucha obra nueva destinada únicamente a satisfacer dicha necesidad.

Según un informe publicado por la consultora Atlas Real Estate Analytics, el objetivo final de fondos y otras entidades es convertir los activos inmobiliarios en activos financieros que ofrezcan rendimientos estables a muy largo plazo, lo que hace del BTR un producto muy atractivo para una gran variedad de jugadores institucionales, desde asset managers hasta fondos de pensiones.

Si en 2010 la inversión en residencial de alquiler suponía poco más del 15% del total de inversión inmobiliaria, en tan solo una década esta cifra ha aumentado hasta un 27%.

Para 2022 y 2023 se espera que el número de viviendas BTR supere las 9.000 unidades anuales.

El BTR tan solo está cogiendo fuerza en España, por lo que se espera que el número de proyectos aumente sustancialmente en los próximos años.

Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Bilbao, Sevilla y Zaragoza, en el radar inversor

Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Bilbao, Sevilla y Zaragoza podemos calificarlas como las ciudades top españolas que están en el radar de la mayoría de los inversores, según apuntan ambos consultores a Grupo Vive Soluciones Inmobiliarias.

Madrid y Barcelona se han comportado muy bien en residencial, logístico y oficinas.

Gayol destaca que Málaga está teniendo mucho apetito inversor sobre todo en turístico, hoteles, hosted y alquiler, y Marco-Gardoqui añade que Valencia, Bilbao, Sevilla y Zaragoza son después de Madrid y Barcelona opciones muy válidas principalmente en logístico y residencial.

Oficinas, hoteles y retail, las peores cifras

A pesar de que la pandemia en general no ha perjudicado de forma significativa al mercado inmobiliario de las grandes inversiones, sí que hay 3 sectores que se han visto más afectados: oficinas, hoteles y retail.

Según Gayol, las compañías hoteleras han podido mantener su situación pues contaban con mucha solvencia cuando se paralizó la actividad, sumándole a esto los préstamos ICO y las ayudas que han recibido del Gobierno.

Para Marco-Gardoqui, “en este sector hay mucha demanda cautiva y mucha actividad inversora que se está posicionando en activos para rehabilitar y reposicionar”.

En cuanto a las oficinas, “ha sido un semestre anormalmente bajo. Y es que a día de hoy se intenta evitar el riesgo. La solidez del cash flow es clave para el inversor que se focaliza principalmente en buscar activos con buenas calidades, buenas ubicaciones, flexibilidad en el espacio e inquilinos sólidos”.

Y el sector que ha sufrido más las consecuencias de la crisis sanitaria ha sido el de Retail, que está en un 80% por debajo de los volúmenes alcanzados en el 2020, añade Marco-Gardoqui. Tiene una actividad muy limitada que se circunscribe casi en un 80% a supermercados ó medianas superficies dedicadas a la alimentación con un movimiento casi inexistente en centros comerciales.

Educación y healthcare, los resilientes

Los sectores de la educación (residencias de estudiantes, colegios, universidades) y healthcare (hospitales, residencias de ancianos, centros de día) han sido muy resilientes a la pandemia y van a seguir manteniéndose.

Según Marco-Gardoqui, hay muchos inversores que quieren apostar por educación en España, ya que ven que hay un déficit de casi 400.000 camas en residencias de estudiantes, al igual que ocurre en las residencias de ancianos y por este motivo, nos encontramos con muchos proyectos en desarrollo.

España es muy buen mercado para invertir y obtener grandes beneficios. La previsión es claramente positiva en todos los sectores.

El entorno macro lleva a los inversores a apostar por el Real Estate. Con intereses tan bajos, una financiación tan fácil y un escenario de potencial inflación, actualmente el inmobiliario es un sector refugio para invertir y obtener una rentabilidad por encima del IPC, apunta Gayol.

Las grandes plataformas de gestión de inversiones están muy centradas en la gestión de activos para inmobiliario y líquidos, con lo que hay una previsión muy intensa en inversiones de cara a los 2 próximos años.

Fuente: idealista.com

España concede casi las mismas ‘golden visa’ por comprar casa hasta julio que en todo 2020

El Ministerio de Exteriores ha expedido 324 ‘golden visa’, mientras que en todo 2020 fueron 394

Buenas noticias para el sector inmobiliario español. La pandemia del coronavirus paralizó y en algunos casos canceló muchas operaciones de inversión en 2020, pero el mercado ha reaccionado durante los siete primeros meses de este ejercicio. Uno de los indicadores que justifican esta recuperación es el número de visados ‘golden visa’ concedidos en 2021. En este sentido, el Ministerio de Exteriores confirma a idealista/news que ha expedido 324 ‘golden visa’, mientras que en todo 2020 fueron 394 los extranjeros que consiguieron este permiso gracias a una inversión inmobiliaria superior a los 500.000 euros.

La realidad es que El inmobiliario ha sido tradicionalmente un polo de atracción para el capital extranjero. De hecho, los datos de 2019 demuestran esta tendencia positiva de la inversión internacional en el ladrillo español. Un año en el que el Estado otorgó un total de 681 ‘golden visa’ a extranjeros que desembolsaron más de 500.000 euros en la compra de uno o varios activos inmobiliarios, según datos del Ministerio de Exteriores. Esta cifra supuso un récord para el país.

En 2016, el Estado concedió 658 ‘golden visa’ por este motivo (el dato más alto hasta 2019), mientras que en 2018 fueron 599 extranjeros los que consiguieron este hito. Cabe destacar que la inversión inmobiliaria fue la tercera causa más repetida para conseguir este tipo de visados durante el pasado ejercicio.

Recordamos que es posible conseguir este permiso de residencia a través de tres supuestos. Por un lado, mediante la inversión de un valor igual o mayor de dos millones de euros en títulos de deuda pública española, o por un valor igual o superior a un millón de euros en acciones o participaciones sociales de empresas españolas, o depósitos bancarios en entidades financieras españolas.

En segundo lugar, a través de la adquisición de bienes inmuebles en España con una inversión igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante y, en tercer lugar, cuando se presente un proyecto empresarial que vaya a ser desarrollado en España y que sea considerado y acreditado como de interés general por la creación de puestos de trabajo, la realización de una inversión con impacto socioeconómico de relevancia o una aportación relevante a la innovación científica y/o tecnológica.

Tras las cifras récord de 2019 aparecen las frías cifras de 2020 donde el número de ‘golden visa’ concedidas por el Gobierno se desploma. En este sentido, el Gobierno otorgó 113 visados hasta el 31 de mayo, mientras que durante los mismos meses de 2019 fueron 285 los que concedió Exteriores.

Pero lo que demuestra el duro revés que asestó el covid-19 al sector inmobiliario y la buena reacción es la comparación entre el total de 2020 y los siete primeros meses de este ejercicio. Según el Ministerio en el año anterior concedió 394 visados, mientras que desde enero hasta julio de 2021 ya se han expedido 324. Es decir, la cartera encabezada por José Manuel Albares Bueno ya ha conseguido casi los mismos números en este apartado que en el pasado año. Estos datos escenifican la huida de inversores por la pandemia, pero también la fortaleza que ha demostrado al sector al recuperar un cierto volumen de inversión.

AñoNº golden visa
20132
2014489
2015658
2016661
2017575
2018599
2019681
2020394
2021324
Total: 4383

 

Sin embargo, estos datos no se interpretan de la misma manera dentro del propio sector. Hay algunos ‘players’ de este que sí comparten el optimismo que desprende estas comparativas, pero hay otros que son más prudentes e incluso pesimistas.

“Entre enero y mayo de 2021 hemos notado un incremento de atención a potenciales compradores de ‘golden visa’ del 17%, con respecto al mismo periodo del 2019. Si comparamos con el año pasado, en plena pandemia, el incremento es del 18%. Los potenciales inversores y compradores que más interés muestran por este servicio son, por orden: británicos, estadounidenses, rusos, indios, colombianos, chinos y canadienses. Estos datos corroboran que España sigue siendo un destino atractivo y que genera interés para este perfil de comprador”. Afirma Alexander Vaughan, socio fundador de Lucas Fox.

Sin embargo, la inmobiliaria de lujo Barnes le resta importancia a este visado. “Aunque es una medida que persigue la atracción de grandes carteras de inversión o de altos ejecutivos que busquen fijar en España su residencia habitual, el peso de las compras por Golden Visa en relación al total de operaciones sigue sin ser significativo», asegura Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid.

Por su parte, Mikel Echevarren, CEO de Colliers, se muestra crítico con la poca flexibilidad del Gobierno Central con respecto a este tipo de visados y elogia el buen hacer del país vecino. “Mientras en destinos turísticos competidores, como en el Algarve, se otorgan todo tipo de ventajas fiscales, en España nos estamos dedicando a asustar a inversores y a espantar a nuestros turistas, con medidas existentes, con la creación de nuevos impuestos y la ‘armonización’ de impuestos bonificados. En este contexto, la ‘golden visa’ es una anécdota que no motiva significativamente las decisiones de compra de extranjeros, lamentablemente”, asevera Echevarren.

Mr House, una inmobiliaria que está acostumbrada a tramitar estos visados por su buena relación con el mercado chino, también critica la labor del Estado en este sentido. “El covid ha provocado cierta incertidumbre en inversores extranjeros. A los inversores les ha afectado también la situación política y económica, aunque poco a poco se está notando una vuelta a la normalidad. En el medio año que llevamos hemos realizado unas 15-16 operaciones de ‘golden Visa’, 10 menos que el año pasado en el mismo periodo (siendo clientes chinos, mexicanos y venezolanos los de mayor relevancia): cinco chinos, cinco mexicanos, cuatro venezolanos, un colombiano y un argentino”, relatan desde la compañía.

“A parte del covid, el endurecimiento de las leyes frente a la Prevención de blanqueamiento de capitales, es otro de los temas que hemos notado que ha hecho mella en las inversiones para obtención de ‘golden visa’, en el caso de clientes chinos, por ejemplo, es que el proceso se está ralentizando mucho debido a que China es considerado paraíso fiscal, y están teniendo muchos problemas para realizar sus inversiones, por los plazos de tiempo, por lo que muchos inversores deciden no optar por la ‘golden visa’. Lo mismo pasa con otros países como México, Colombia o Venezuela”, añaden desde Mr House.

Fuente: idealista.com

Los portales inmobiliarios destacan los “fuertes” signos de recuperación del mercado hipotecario en mayo

Los principales portales inmobiliarios han destacado este viernes, tras conocer las cifras de firma de hipotecas correspondientes al mes de mayo, que el mercado hipotecario da muestras de la fortaleza de su recuperación, ya que se ha conseguido alcanzar el mismo número de operaciones que se cerraron en el mismo mes de 2019.

Los datos de hipotecas correspondientes al pasado mes de mayo dados a conocer hoy por el INE reflejan una subida interanual del 37,4% respecto al mismo mes de 2020 y un incremento del 10,4% a nivel mensual, cerrando con 35.225 hipotecas concedidas.

Además, según ha señalado el portavoz de idealista, Francisco Iñareta, los usuarios están beneficiándose de unos tipos de interés históricamente bajos debido a la competencia entre entidades, lo que está provocando a su vez que la diferencia entre tipos fijos y variables sea en muchas ocasiones mínima.

De su lado, la directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa, María Matos, ha apuntado que estos datos son “muy positivos” y muestran que los españoles vuelven a tener un comportamiento “muy activo” en cuanto a firma de hipotecas, algo que evidencia que el sector “se está restableciendo, y además, a muy buen ritmo”.

“Si continuamos con este ritmo en el sector es posible que la crisis económica no afecte de forma tan directa al sector inmobiliario y sigamos viendo cómo evoluciona de forma positiva”, ha anticipado la directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

No obstante, en opinión del director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font, las previsiones de un buen cierre de 2021 deberán “ir confirmándose mes a mes” ante la amenaza de la quinta ola de coronavirus, la evolución y efectividad de la vacunación, una Ley de Vivienda que entra en su fase de negociación definitiva o la recepción y gestión eficiente de los fondos europeos.

Fuente: merca2.es

¿Puede llegar otro desplome en el sector inmobiliario en España?

«Servicios inmobiliarios» y «construcción» son de las pocas actividades que han creado empleo neto en España durante el año 2020.

El sector sanitario es otro buen ejemplo, pero tiene su origen en la propia pandemia y la mayor contratación pública para hacerle frente.

Sin embargo, el mercado no acaba de confiar plenamente en el sector inmobiliario, y algunos medios de comunicación se hacen eco de ello en unos pocos artículos, anticipando incluso otra burbuja Inmobiliaria.

¿Puede ser que aún se mantenga en el subconsciente colectivo el fuerte desplome que vivimos en el sector en el año 2008?

Por supuesto, nadie quiere vivir otro crash inmobiliario. Sin embargo, las burbujas inmobiliarias son acontecimientos económicos muy escasos, y cuando se producen, suelen dejar «vacunada» a la población durante décadas e incluso varias generaciones.

Por ejemplo, Japón vivió su propia burbuja inmobiliaria (así como también en la Bolsa) que estalló en el año 91, y treinta años después no hay ningún signo de que pueda volver a ocurrir algo parecido.

Y es que, estadísticamente hablando, nunca antes se han desarrollado dos burbujas inmobiliarias separadas por doce años en ningún país del mundo. Eso no debería preocuparnos.

La verdadera pregunta es si estos últimos doce años han sido suficientes para purgar los excesos cometidos en el sector en la etapa anterior, y por tanto, nos encontremos ante un nuevo ciclo alcista que pueda  desarrollarse de manera saludable durante mucho tiempo.

En este vídeo analizaremos los requisitos que deben producirse para generar una «Burbuja» en los activos inmobiliarios, y valoraremos con datos reales la situación actual de España, con el objetivo de sacar conclusiones claras sobre el momento del «Ciclo» en el que nos encontramos en el sector inmobiliario y de la construcción.

Fuente: investing.com

La crisis aviva el negocio de las empresas liquidadoras privadas

La vía extrajudicial de liquidación de compañías cobra protagonismo. Las entidades del ramo, muy atomizado, ganan también tamaño.

 

Se calcula que, en 2022, entre 50.000 y 100.000 empresas acudirán a concurso de acreedores tras el fin de la moratoria vigente hasta el 31 de diciembre de este año. La carga de trabajo que se prevé en los juzgados de lo mercantil es de tal naturaleza que, en la actualidad, ya se están tomando medidas para hacer frente a esta avalancha, además de para enjugar la tarea pendiente.

En 2020, con la pandemia en pleno vigor, hubo un paso y marcha atrás legal: primero se anularon las subastas judiciales y poco después, con la entrada en vigor en septiembre del texto refundido de la Ley Concursal, se devolvieron a los juzgados, conviviendo así de nuevo con las extrajudiciales. Desde entonces, los propios juzgados recomiendan a los interesados que, a la hora de enajenar los activos de una empresa en liquidación, lo hagan mediante subasta extrajudicial, es decir, aquella que llevan a cabo agentes externos a los tribunales.

“Estamos observando un gran aumento del número de subastas extrajudiciales en los últimos meses”, afirma el consejero delegado de Activos Concursales, Joaquín Oliete, una de las entidades especializadas en llevar a cabo subastas online de los activos de empresas liquidadas. Oliete ve lógico el crecimiento de actividad de este tipo de empresas, “porque nosotros sacamos adelante un 33% más de ventas que las subastas que se hacen por medio del Boletín Oficial del Estado, las judiciales”. “Nuestros usuarios pueden visitar los inmuebles si es lo que se subasta, son atendidos en todo momento y disponen de documentación preparada, lo que no se hace en una subasta judicial, en la que la información del BOE es la que es”, declara Oliete.

“Las entidades especializadas que se dedican a subastar los activos de empresas están floreciendo ahora en España y cada vez tienen un tamaño mayor, ya que antes era un sector muy atomizado y había muchas que solo funcionaban localmente”, explica Rubén García-Quismondo, administrador concursal y socio director del despacho Quabbala.

Pico en 2022

Es, precisamente, la atomización de este sector la que no permite disponer de datos globales, pero que el incremento de la carga de trabajo es evidente lo confirma Eduard Krause, director general de Iberia Surplex, entidad dedicada a la compra de maquinaria industrial procedente de compañías liquidadas, que después vende a través de subastas online. “Ahora mismo hay una altísima demanda de bienes liquidados, sobre todo por parte de la industria del mueble”, señala Krause, quien prevé un pico mucho mayor de tarea en 2022, cuando se acabe la moratoria concursal.

El incremento de actividad de estas entidades dedicadas a las subastas les lleva a reclamar una regulación específica consistente, básicamente, en un registro de entidades especializadas validado por el Ministerio de Justicia. “Pedimos un registro, que existan auditorías que comprueben el software utilizado, los datos, la experiencia jurídica y demás. Antes, esto era un coto cerrado para unos pocos que se enteraban por los anuncios de los tablones en los juzgados, los conocidos como subasteros, y no puede ser que ahora se dedique a las subastas cualquiera”, manifiesta Joaquín Oliete.

La recomendación de los juzgados de lo mercantil de que, cuando se liquida una empresa, los activos que se pueden vender sean enajenados a través de subastas extrajudiciales es lo que “está provocando la proliferación de la actividad de empresas de enajenación de activos”, asegura Mayte Rodríguez, directora jurídica de Subastasprocuradores.com, portal perteneciente al Consejo General de Procuradores. “Los procesos de los concursos de acreedores que terminan en liquidación son larguísimos y los agentes especializados extrajudiciales los aceleran mucho”.

Uno de estos agentes es el Consejo General de Procuradores, que realiza subastas, sobre todo de inmuebles, a través del portal mencionado. La semana pasada firmó con la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) un acuerdo por el que esta compañía contará con el portal Subastasprocuradores.com para la gestión de las pujas de activos inmobiliarios en los procedimientos de ejecución hipotecaria. Las dos instituciones afirman que este acuerdo permitirá a Sareb acelerar la estrategia de transformación de las garantías inmobiliarias en los procedimientos de ejecución hipotecaria al acortar los plazos, reducirá los costes de las subastas y ampliará la posibilidad de adquisición a particulares.

Rubén García-Quismondo cree que el gran momento de las entidades especializadas llegará en los años 2022, 2023 y 2024, “porque ahora la economía española está zombificada en un porcentaje enorme y funciona lo de ‘no pago y no hay concurso”.

 

UN CÍRCULO MUY REDUCIDO

  • Electrónicas. Las subastas dejaron de ser presenciales en 2015 y desde entonces solo pueden hacerse de manera telemática. Esta innovación acabó con todo un mundo, el de los subasteros, como se les conoce en el ramo. Las entidades especializadas lo celebran porque creen que así se ha introducido más transparencia y más publicidad. “Aun así, continúa siendo un sector muy reducido, destaca Eduard Krause, porque hay que tener en cuenta que a las subastas del BOE todavía no pueden acudir compradores extranjeros y, además, en España se lleva mucho la venta directa”. Surplex, empresa de origen alemán, trabaja con compradores de cualquier país. No obstante, “los compradores españoles, que antes eran el 50% de nuestro mercado, han pasado a ser actualmente el 80%”, señala Krause
  • Concursos exprés. La actividad de las subastas, judiciales o extrajudiciales, entra en juego cuando hay algo que vender. En estos momentos, “los juzgados están archivando cada vez más concursos, porque son los llamados exprés, de personas físicas que no tienen bienes de ningún tipo”, afirma Rubén García-Quismondo.

Fuente: elpais.com

Estados Unidos vive una nueva burbuja inmobiliaria casi quince años después

La es­pe­cu­la­ción se adueña de un mer­cado en el que la fuerte subida de pre­cios de la ma­dera re­va­lo­riza las casas Vivienda en EEUU.

Victor Relaño

 

El mer­cado de la vi­vienda en Estados Unidos se ha con­ver­tido en te­rreno abo­nado a la es­pe­cu­la­ción. Mientras se abre ca­mino la prác­tica de com­prar para vender más caro des­pués, los agentes in­mo­bi­lia­rios han en­trado de lleno en la di­ná­mica de re­tardar la venta de pro­pie­dades hasta po­derlas co­locar a pre­cios más ele­va­dos. En tanto, el precio de la ma­dera dis­para los costes de las ca­sas, pero los clientes si­guen com­prando pro­pie­da­des. ¿Estamos ante una nueva edi­ción de la bur­buja de 2007-2008?

El frenesí de la vivienda es de tal naturaleza que los compradores han ninguneado las advertencias de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, que ha alertado sobre el vertiginoso aumento de los precios de la madera en los últimos 12 meses, que se ha situado en una media de 35.872 dólares en el caso de las viviendas unifamiliares.

El atractivo de las rápidas ganancias ha convertido el mercado en terreno sólo apto para agentes muy profesionales. Una de las modas inmobiliarias de los últimos tiempos es vender casas a personas con poco dinero inicial. “Estos acuerdos a menudo se estructuran más como un contrato de arrendamiento con una opción de compra, un contrato que incluye una gran cantidad de letra pequeña inclinada completamente a favor del vendedor. Esto significa que le venden una casa que está demasiado cara, le sacan todo lo que pueden al comprador y esperan recuperarla para poder comenzar el plan de nuevo”, advierte Bruce Wilds, un contratista del Medio Oeste, con activos en forma de apartamentos y complejos de oficinas.

Una vez superados los peores momentos de la pandemia del coronavirus, el incremento del ahorro de los hogares regresa a la economía y la demanda de viviendas ha registrado un crecimiento espectacular. Un avance que ha coincidido con un momento de financiación barata. No tanto en mínimos históricos de los tipos de interés, pero sí muy asequibles para los ciudadanos. Esta ha sido la principal causa para que no se produjera el pinchazo de la burbuja inmobiliaria que se había vaticinado para el pasado año.

Presión elevada

La presión sobre el mercado es muy elevada. “Los agentes inmobiliarios están recibiendo múltiples ofertas en casi todas las propiedades y los constructores no pueden mantenerse al día con la demanda del mercado”, alertaba recientemente ValueWalk, un sitio independiente de internet que aporta datos sobre hedge funds, grandes gestores de activos e inversores.

La luz al final del túnel ha provocado un alza casi vertical en los precios de la madera, después de que durante los peores tiempos del covid, muchas industrias de elaboración de tablones se vieron obligadas a cerrar, al tiempo que las rutas logísticas se resintieron, por la falta de actividad. Se estima que el pasado año, los precios de la madera registraron un crecimiento del 250%.

“La combinación de los encierros y más tiempo en casa hizo que las personas se dieran cuenta de que querían vivir en una casa que satisficiera sus necesidades cambiantes”, señala Ali Wolf, de la sociedad de investigación de mercado inmobiliario Zonda.

Tablones disparados

Los comportamientos en el mercado estadounidense recuerdan a los tiempos de la burbuja inmobiliaria en España, antes de la crisis del 2008. “Muchas casas en Estados Unidos están vacías o subutilizadas y estamos escuchando sobre la falta de nuevos listados. Atribuyo esto a los vendedores, que mantienen unidades fuera del mercado porque piensan que los precios subirán, deben más por la casa de lo que pueden obtener o temen que el proceso de venta sea complicado”, asegura Bruce Wilds.

El prestigioso portal Statista ha indicado que en 2019 se vendieron un total de 683.000 viviendas en Estados Unidos. La cifra más grande desde 2008, pero que no implica un mejor estado de salud de los vendedores. Y es que esta actividad se ha convertido en el trabajo de moda al otro lado del Atlántico. Esto implica que hay que repartir los rendimientos entre más agentes.

Fuente: capitalmadrid.com

Los activos ‘living’ serán la estrella del inmobiliario en 2021, según JLL

Si 2019 y 2020 las palabras de moda en el inmobiliario fueron ‘activos alternativos, este año quedará destronada por ‘activos living’. Tras la sólida evolución del mercado de este tipo de activos a lo largo de 2020, con un volumen de negocio de 83.400 millones de euros al sector, este tipo de activos (que aglutinan cinco subsectores: alojamiento de estudiantes, viviendas de uso compartido, inmuebles multifamiliares, viviendas asequibles y activos de uso sanitario) serán la estrella del sector en 2021, según la encuesta Living Investor Survey, elaborada por JLL.

Los activos ‘living’ conformaron el 13% de la asignación de activos por parte de los participantes, un nivel que aumentará hasta el 21% si se cumplen por completo los ambiciosos objetivos de inversión. Dado que solo un 11% de los participantes buscan disminuir su asignación a los activos ‘living’, la búsqueda de activos aptos para la inversión está pasando a ser cada vez más competitiva.

El porcentaje de participantes que busca ampliar su asignación a activos ‘living’ se ha incrementado de forma estable desde la primera edición de la Living Investor Survey y ha pasado del 41% al 59%, y el efecto de la pandemia no ha hecho sino poner de manifiesto el potencial inversor en este sector.

Si bien solo el 8% de los participantes opera en los cinco subsectores de living, las previsiones de JLL apuntan a que esta cifra aumentará hasta el 27%. Resulta evidente que se está produciendo una gran transición hacia las inversiones con capacidad de diversificación en el sector ‘living’ y los inversores aumentarán sus capacidades operativas para cumplir estos objetivos. “No solo se trata de mayor variedad, sino que casi dos tercios (63%) de los encuestados afirmó estar buscando profundizar en al menos un mercado más”, explican desde la consultora.

Al abordar las barreras de entrada desde el prisma de la inversión, el 78% de los participantes identificó que la escasez de productos adecuados les impide invertir, lo que está fomentando que un número creciente de inversores busque oportunidades de acuerdos junto con promotoras de cara al futuro.

Esto queda reflejado en el hecho de que el 30% de la totalidad de la actividad de adquisición en 2020 se concentró en activos cuya construcción aún no había finalizado. Los participantes de la encuesta no creen que el equilibrio entre la oferta y la demanda de oportunidades con grado de inversión vaya a mejorar a corto plazo.

Tom Colthorpe, Senior Analyst for Living EMEA en JLL, afirmó que “dado que casi un tercio de la inversión en activos ‘living’ se dirigió a promociones, existe un ingente potencial para mejorar de forma significativa los estándares medioambientales. En vista de que el 85 % de los participantes ha establecido criterios medioambientales, sociales y de buen gobierno (ESG) para sus inversiones, esta nueva oleada de activos ‘living’ incorporará credenciales ecológicas y tendrá objetivos sociales integrados desde el principio. Asimismo, se logrará un mayor valor social a través de soluciones tecnológicas que otorguen un mayor control a los inquilinos y los clientes para optimizar su experiencia”.

Fuente: idealista.com

Bankinter rebaja a Merlin: «La incertidumbre es aún elevada en los activos inmobiliarios»

Baja el precio desde los 9,71 euros hasta los 9,47 euros y la recomendación a ‘neutral’ desde ‘compra’

La incertidumbre es todavía elevada sobre los activos inmobiliarios, sobre todo oficinas y centros comerciales». Es la razón por la que los analistas de Bankinter han rebajado tanto la recomendación, que pasa a ‘neutral’ desde ‘compra’, como el precio objetivo de Merlin Properties, que lo sitúan en los 9,47 euros por acción frente a los 9,71 euros anteriores.

A pesar de la recuperación del ciclo, el Covid-19 ha cambiado de forma estructural nuestra forma de trabajar y consumir, por ello, Bankinter baja su recomendación. «Aunque cotiza con un descuento del 40% frente a su valoración de activo, consideramos altamente probable que se revise a la baja«, explican, añadiendo que Merlin Properties se ha revalorizado un 16% en lo que va de año, «alcanzando niveles próximos a nuestro precio objetivo, que revisamos ligeramente a la baja».

En un reciente informe, los analistas detallan que, en oficinas, que suponen el 50% de los activos de la compañía, el teletrabajo conlleva una menor demanda, que se traducirá en caídas de rentas y ocupaciones entre 2021 y 2022. En centros comerciales, el 17% de los activos, es previsible una caída de ocupaciones una vez finalicen los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) y las rebajas de alquileres. «La alternativa para mantener la ocupación sería perpetuar los incentivos«, afirman.

Por otro lado, el paso del Covid-19 dejará un nivel de rentas netas un 10% inferior a los niveles previos al virus. «Estimamos una generación de caja (FFO) de 251 millones de euros en 2021, un 22% menos frente a 2019, que debería estabilizarse a partir de 2022 en cerca de 300 millones de euros, un 8% menos que en 2019″, señalan. Además, consideran que el impacto de las menores rentas se ve mitigado por la entrada en explotación de nuevos activos, sobre todo logísticos, actualmente en fase de construcción.

En cuanto a la rentabilidad por dividendo, creen que se estabilizará cerca del 5%. La compañía distribuirá en los próximos meses 0,25 euros por acción con cargo a resultados de 2020, que implica una rentabilidad del 2,7%. «Prevemos que el de 2021 se incremente hasta los 0,39 euros por acción, un 4,3% de rentabilidad, y se estabilice en los 0,46 euros por acción, un 5,1% de rentabilidad, a partir de 2022.

Fuente: bolsamania.com

Las socimis suben la apuesta por la vivienda en alquiler: invierten 24 millones en apenas cuatro días

La vivienda está siendo uno de los activos inmobiliarios estrella en los últimos meses. En plena crisis del covid-19, la inversión en residencial está creciendo con fuerza y está protagonizando una oleada de operaciones en lo que llevamos de 2021.

Estudios de gestoras como la alemana DWS o consultoras como Savills afirman que el mercado de la vivienda está siendo y será uno de los principales motores del negocio del ‘real estate’. Y un ejemplo reciente de esta apuesta la tenemos en las socimis.

Según consta en BME Growth (antiguo MAB), entre el 26 y el 30 de marzo hasta cuatro vehículos de inversión inmobiliaria cerraron compras de inmuebles residenciales por un importe de 23,65 millones de euros, con una superficie total cercana a los 10.000 m2. Algunas han comprado inmuebles para destinarlos al alquiler tradicional, mientras que otras apuestan por los arrendamientos de corta y media estancia, pero todas prevén hacer obras para renovar las viviendas. Madrid, Sevilla, Toledo y ciudades dormitorio del centro de España y el Mediterráneo son las ubicaciones más destacadas.

La inversión más cuantiosa la ha protagonizado Home Capital Rentals, el vehículo de inversón controlado por la firma patrimonialista de la familia Polanco, que formalizó el 29 de marzo la compra de un edificio de viviendas en el barrio de Salamanca de Madrid por 10,72 millones de euros, sin incluir impuestos, a través de recursos propios. El inmueble se encuentra en el número 20 de la calle del General Pardiñas, en plena Milla de Oro de la capital, y cuenta con una superficie total de 3.223 m2.

Se trata de la segunda adquisición que lleva a cabo la sociedad en esta primera parte del año. En febrero ya se hizo con un edificio ubicado en la calle Santa Engracia 96, en el distrito de Chamberí de Madrid, por 2,9 millones de euros, con el objetivo de demolerlo parcialmente y reconvertirlo en un inmueble de nueva planta con 14 viviendas y unos 1.000 m2.

Tras estas operaciones, la cartera de Home Capital Rentals alcanza los nueve inmuebles a cierre del primer trimestre, de los que siete se encuentran en Madrid y dos en Barcelona.

Ese mismo día, All Iron RE selló la adquisición de un inmueble en Sevilla por 9,8 millones de euros, tras anunciar en febrero la firma de un contrato privado de compra. Ubicado en el número 18 de la calle Albareda de la capital andaluza, cuenta con una superficie de unos de 3.760 m2 y está distribuido en dos edificios de 4 plantas cada uno, más un patio interior y una planta bajo rasante como parking.

El plan de la sociedad pasa por desarrollar un complejo con cerca de 50 ‘serviced apartments‘ destinados a alojamiento corta y media estancia. Esta transacción es la primera que lleva a cabo la socimi en la capital andaluza y eleva a nueve el número de activos que tiene en cartera. Tres de ellos se encuentran ya operativo (en Madrid, San Sebastián y Vitoria), otros tres están en construcción (y estarán terminados previsiblemente a lo largo de este año) y los otros dos están en fase de desarrollo (y estarán en funcionamiento en 2023, como máximo).

Tres días antes de esas operaciones se formalizó otra compra capitaneada por Entrecampos, la primera socimi que empezó a cotizar en España, que el 26 de marzo se hizo con un edificio de viviendas de unos 1.330 m2 por 2,26 millones de euros. El activo se encuentra ubicado en la calle Sófora de Madrid y se destinará, después de algunas obras, a 16 viviendas y 12 plazas de aparcamiento en arrendamiento representa el 1,97 % del total de la superficie de los inmuebles de la sociedad. Unos días más tarde, en cambio, selló la venta de un apartamento ubicado en la calle Alberto Aguilera de la capital por poco más de 300.000 euros.

La otra socimi que ha invertido recientemente en vivienda es Quid Pro Quo, el vehículo de Alquiler seguro, que el 30 de marzo compró 13 viviendas y varios anejos que suman 1.247 m2 de superficie por un importe de 912.000 euros. “La compra de esta cartera de inmuebles supone un incremento del 9% sobre la cartera existente de inmuebles en alquiler. Todos los inmuebles se encuentran libres para poder ser reacondicionados y posteriormente gestionado su alquiler por Alquiler Seguro. La rentabilidad bruta1 prevista por el alquiler de la cartera es del 7,64% sobre el precio de compra”, explica la compañía.

Las viviendas están repartidas por diferentes puntos del país, entre los que se encuentran los municipios madrileños de Getafe, Pinto y Aranjuez; Toledo, Sagunto (Valencia), Masamagrell (Valencia), Elche (Alicante), San Vicente del Raspeig​ (Alicante), Bormujos (Sevilla), San Pedro del Pinatar (Murcia) y Santomera (Murcia).

Fuente: Idealista.com

Madrid, Barcelona y Valencia ofrecen las mejores oportunidades de inversión en vivienda

  • Existen 121.273 inmuebles que albergan una amplia ganancia potencial
  • Palma de Mallorca ofrece la mejor oportunidad con beneficios medios de 53.035 euros

 

La pandemia está dejando a su paso buenas oportunidades de inversión en el sector residencial, tal y como se extrae del último informe de Atlas Real Estate Analytics, que asegura que existen actualmente 121.273 inmuebles que albergan una amplia ganancia potencial para inversores inmobiliarios, con precios de venta inferiores a su valor de mercado.

Concretamente, la consultora especializada en data science inmobiliario ha analizado todos los activos inmobiliarios en venta de 414 códigos postales en 17 ciudades españolas mediante su Software as a Service (SaS), Fragua. Para este escrutinio se han tenido en cuenta las características del inmueble (estado de conservación, superficie, altura, orientación, número de habitaciones, servicios ofrecidos, etc.), su situación geográfica y el precio al que se pone a la venta, para después compararlo con otros activos similares.

«Entre los factores que han ocasionado esta bajada en los precios, se encuentra, en primer lugar, el efecto económico de la pandemia y el descenso de ventas directas, aunque, entre activos similares o iguales, la principal diferencia en el precio se encuentra en el estado y conservación del inmueble», explica la firma.

«Los datos obtenidos en este análisis suponen un gran aliciente para todo tipo de inversores, ya sean particulares o grandes tenedores, que busquen oportunidades en el contexto actual», apunta Alejandro Bermúdez, CEO de Atlas Real Estate Analytics, que cree que «además, es una gran oportunidad para modernizar el parque de viviendas de algunas ciudades, muy necesitado de una importante renovación, por ejemplo, en la eficiencia energética».

Oportunidades de inversión por ciudades

En lo que respecta a la localización de estos inmuebles, Madrid se sitúa a la cabeza de la lista con 23.906 oportunidades de inversión, seguido por Barcelona (21.671), Valencia (13.711), Alicante (12537) y Málaga (8388).

Palma de Mallorca se sitúa como la ciudad con una mayor ganancia potencial media, aproximadamente 53.035 euros por inmueble, mientras que el código postal 28001 de Madrid (Barrio Salamanca), es el que cuenta con una mayor ganancia potencial media de toda España, con 179.831 euros por activo.

En el otro lado de la tabla se encuentran los inmuebles situados en Zaragoza, Santa Cruz de Tenerife y Logroño, que son los que cuentan con una menor ganancia potencial media, que, aun así, puede suponer una diferencia de 15.678 euros en la capital aragonesa.

Según apunta la consultora en el estudio se han analizado los inmuebles en venta de: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga, Sevilla, Zaragoza, Santander, Valladolid, Badajoz, Vigo, Palma de Mallorca, Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Logroño, Bilbao y Oviedo, desde el 1 de marzo de 2021 al 10 de marzo de 2021.

Fuente: El Economista