La pandemia provoca una pérdida de valor del 8% de los centros comerciales

Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, retail y oficinas experimentaron un ajuste a la baja en sus valoraciones.

La pandemia y la crisis no solo ha pasado factura a la vivienda en España. Otros activos inmobiliarios también han visto cómo su valor ha caído en el último año por culpa del coronavirus y las restricciones adoptadas para intentar frenar la expansión del virus.

Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, logístico y residencial multifamily consiguieron cerrar 2020 con una variación positiva en la valoración de sus activos, mientras que los activos pertenecientes a retail y oficinas experimentaron un ajuste a la baja en sus valoraciones, según muestran los datos relativos al cuarto trimestre del informe Índice_CBRE, primer índice de valoraciones de activos inmobiliarios pertenecientes a empresas cotizadas, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE.

El ajuste en oficinas fue del -2,19%, mientras que logística aumentó su valor un 4%.

Así, según el Índice_CBRE, que muestra la evolución de las valoraciones de activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE, y que representan el 46,5% de la capitalización total de este tipo de vehículos dentro del mercado bursátil español (IBEX35, Mercado Continuo y MAB), el ajuste anual del valor de los inmuebles del sector retail fue del -8,23%, mientras que en oficinas fue del -2,19%.

Con un comportamiento positivo en el cierre del 2020, destacan los activos del sector inmologístico, uno de los que mayor interés ha despertado entre los inversores, que incrementaron su valor un 4%, y los del segmento residencial Multifamily (0,69%), también muy resiliente durante la pandemia.

Para este ejercicio, el área de Valuation & Advisory Services CBRE ha analizado cerca de 285 inmuebles con un valor agregado superior a los 10.000 millones de euros. Las valoraciones de los 84 activos inmologísticos analizados (que suman más de 3,2 millones de m 2 de superficie y un valor agregado de 2.200 millones de cbre.es euros) arroja una revalorización anual del 4%.

Esta evolución en el año se manifiesta también en los datos del cuarto trimestre, con una variación trimestral del 2%. “El sector logístico está muy bien posicionado para atraer capital institucional y es probable que en los próximos meses se incremente el interés por parte de otros sectores, especialmente del retail, además de un aumento significativo en las operaciones de sale & leaseback”, explica Fernando Fuente MRICS, Senior Director VAS CBRE España.

En el segmento del residencial Multifamily, uno de los sectores más resilientes y que ha mostrado una gran fortaleza en la recta final del año, el análisis de 128 activos valorados en cerca de 2.300 millones de euros muestra una revalorización anual del 0,69%, y de un 1,8% trimestral. “El buen comportamiento del residencial en rentabilidad durante 2020 y las perspectivas positivas para este año, con una previsión de demanda en crecimiento y un elevado interés del inversor institucional en este segmento, explica que en el índice el Multifamily haya cerrado el año en positivo”, comenta Fuente.

“El impacto de la pandemia en el sector retail, con un ajuste anual del valor de los inmuebles del -8,23%, se ha traducido en un incremento generalizado de las rentabilidades y una bajada en rentas de mercado, sobre todo en High Street, provocando una bajada en valores agudizada por los descuentos a corto plazo que ha demandado el sector”, explica el Senior Director VAS CBRE España.

Por su parte, el ajuste experimentado en el valor de los activos del mercado de oficinas en el 2020 ha sido de -2,19%. Si bien, según CBRE las previsiones para este 2021 son que el sector alcance mejores cifras tanto de absorción como de inversión.

Evolución de la capitalización de las socimis

En cuanto a la evolución de la capitalización de las socimis en el BME Growth (76 SOCIMI) y la capitalización de las cuatro en el IBEX y el Continuo frente a la evolución del IBEX 35 – en España no hay un índice bursátil inmobiliario por lo que se ha construido la evolución de un índice inmobiliario de renta variable en base a la evolución de la capitalización de las sociedades inmobiliarias cotizadas que comparamos contra el IBEX 35, que es el índice de referencia de la renta variable española- se observa cómo desde febrero de 2020 el sector socimi del BME Growth ha tenido una caída en la capitalización del 4% hasta la fecha actual (debido al poco free float de este mercado), mientras que la suma de las capitalizaciones de las 4 SOCIMI del IBEX y el Continuo ha caído un 33% desde febrero de 2020 (llegaron a caer un 48% en marzo 2020) frente a una caída del IBEX 35 de un 17% desde febrero de 2020 (si bien llegaron a caer un 38% en marzo 2020).

La conclusión de este análisis para Daniel Zubillaga, Senior Director Advisory – Director Nacional de Consultoría CBRE España es que “el mercado inmobiliario se ha visto más penalizado que el índice general de referencia en España, ya que las cuatro socimis del IBEX y el Continuo han caído casi el doble de lo que lo ha hecho el IBEX 35 desde febrero 2020”.

Las socimis han caído el doble que el Ibex y cotizan con doble descuento que las europeas

Por otro lado, en lo referente a las cotizaciones respecto al NAV (net asset value), la suma de las cuatro socimis cotiza con un descuento del 41% a cierre de 2020 (a cierre de 2019 el descuento era del 12%) frente al Developed Europe Index de EPRA que cotizaba con un descuento sobre NAV del 20,5% en enero de 2021. De este modo, las socimi españolas del IBEX y el Continuo cotizan con un descuento sobre NAV del doble que la media de las socimi europeas.

“El hecho de que las socimi del IBEX y del Continuo hayan tenido una caída de valor del doble que el IBEX en el último año y coticen al doble de descuento sobre NAV respecto a cómo cotizan las inmobiliarias en Europa no está correlacionado con la evolución del valor de sus activos inmobiliarios analizada en nuestro Índice”, concluye Zubillaga. Índice_CBRE

El Índice_CBRE, elaborado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE, llegó al mercado español hace unos meses como una nueva herramienta de seguimiento trimestral de las valoraciones a nivel global en España para cada tipología de activo inmobiliario (oficinas, retail, inmologístico y residencial Multifamily) y cuya metodología se basa en el análisis de la información agregada de las más de 49.000 valoraciones que realiza al año CBRE.

Este índice es una herramienta digital dinámica, de alta representatividad y que, en el futuro, incorporará también el seguimiento a valoraciones del segmento hotelero. “La transparencia en el sector inmobiliario es fundamental para la generación de credibilidad y confianza. Y, en este sentido, el mercado español ha estado estigmatizado por su opacidad. Desde CBRE, con más de 45 años de experiencia en el ámbito de valoraciones, creemos que el lanzamiento de esta herramienta dotará de mayor visibilidad a la evolución de los indicadores principales de los sectores comerciales”, explica Javier Kindelan, CEO CBRE Valuation & Advisory Services Europa Continental y vicepresidente de CBRE España.

Y añade que “mercados de referencia, como Londres, Nueva York o Tokio, ya disponen de índices similares y, a partir de ahora, se podrán establecer comparaciones, lo que aportará mayor madurez al mercado español y contribuyendo a despejar la incertidumbre que ha creado la crisis pandémica”.

Fuente: elconfidencial.com

Expectativas en el sector inmobiliario

A pesar de la incertidumbre que asedia a la economía, hay indicios que nos indican que el mercado inmobiliario seguirá siendo una alternativa rentable y segura para la inversión, sobre todo a partir del segundo semestre del 2021.

 

Ahora bien, dentro del ámbito inmobiliario, no todos los sectores funcionarán igual, y eso lo saben bien los diferentes actores que participan en el juego del real estate. Si nos enfocamos en el residencial, hay que hacer una distinción determinante en función de si hablamos de un cliente finalista, o de un cliente institucional, ya que no juegan en el mismo tablero y, por tanto, su visión del mercado es muy diferente. Para el primero, la compra de su vivienda es una decisión muy meditada en la que intervienen, a parte del presupuesto de cada cuál, muchos condicionantes personales, que pesan más que los puramente racionales, que buscan una rentabilidad concreta. Y ello por un principio muy básico, pero no siempre muy presente: la vivienda particular no opera como una inversión en tanto vivimos en ella. En cualquier caso, los bajos tipos de las hipotecas (sobre todo a plazo fijo), pueden ayudar también a la recuperación de este sector.

Los tipos bajos de las hipotecas (sobre todo a plazo fijo) ayudarán a la recuperación

En cuanto al inversor institucional, toda vez definidos los parámetros y el perfil de activo que prioriza a la hora de realizar su inversión, su decisión viene determinada por una hoja de Excel. Y esta premisa se cumple en todos los institucionales, con independencia del tipo de activo inmobiliario en el que inviertan. Es bien sabido que hay mucha liquidez en el mercado, fruto de los últimos años de bonanza, y que duda cabe que habrá quien busque precios de derribo, pero salvo situaciones muy concretas, nada apunta a que sean fáciles de encontrar, porque la situación actual es muy distinta a la crisis del 2007-2008.

Antes del inicio de la pandemia e, incluso inmersos en ella, había un auge por el build to rent, pero esta tendencia parece haber dado un pequeño giro, porque ha cambiado la situación actual de los jóvenes, que son en una gran mayoría el mercado natural de estos activos. Entre los motivos del cambio de tendencia podríamos apuntar a los confinamientos, las restricciones sanitarias, el crecimiento del paro, así como la falta de movilidad internacional (ya sea por motivos laborales o estudiantiles), o la gran inestabilidad económica, y la conversión de los alquileres vacacionales en alquileres tradicionales. Habrá que estar atentos en este 2021 para comprobar cómo se desarrolla este ámbito del inmobiliario y cuales son las consecuencias de estos cambios de tendencia.

Por otro lado, nos encontramos que uno de los sectores que más ha sufrido (junto con el hotelero), es el retail tradicional, sobre todo ante el auge del ecommerce, que ha disparado sus ventas alrededor de un 10% durante los confinamientos. A pesar de estos datos, la inversión en retail, se situó en 1.100 millones de euros en el pasado ejercicio, de los cuales una parte significativa pertenecen a las operaciones realizadas a principios de año por la venta de Intu Asturias e Intu Puerto Venecia, en Zaragoza.

En los denominados High Sreet, la tendencia fue negativa durante el primer y segundo trimestre, si bien luego repuntó en unos 10 puntos básicos, y se espera que repunten en torno a otros 10 puntos a lo largo del 2021.

Es evidente que no es el mejor momento para este sector, pero todo apunta a que los locales que hoy se encuentran vacíos, en un futuro, no muy lejano, se reconvertirán con otros usos, puede ser que alejados del comercio tradicional. Al fin y al cabo, no dejan de ser metros cuadrados con más o menos metros lineales de fachada y que, en función de la distribución de la planta, pueden ser muy atractivos para por ejemplo, último punto de almacenamiento dentro de las ciudades. Esto exigirá que, muchos Ayuntamientos y áreas de distrito, se tengan que replantear una mayor flexibilidad a la hora de autorizar estos cambios de uso y de la tramitación de las licencias si quieren facilitar la recuperación de este sector de la economía.

Se debe flexibilizar la autorización de cambios de uso en los locales comerciales

Por último, la pandemia tampoco le ha sentado bien al sector de las oficinas. Tras el derrumbe del primer y segundo trimestre, en el que los cierres de negocios y las revisiones de renta eran constantes, en el tercer trimestre se pudieron ver las consecuencias positivas de la flexibilización de las restricciones y confinamientos. Se contrataron entre Madrid y Barcelona 128.000 metros cuadrados, lo que supuso una inversión cercana a los 520 millones de euros en total. Obviamente, no todos los activos han sufrido por igual los efectos de la pandemia, y aquellos que ofrecían características muy singulares y que estaban situados en los centros financieros de las ciudades, han respondido mejor que el resto.

En cualquier caso, y sea cual sea el tipo de activo que podamos analizar, una de las principales consecuencias que ha traído la aparición del Covid ha sido la renegociación de las rentas, cuando no el desistimiento unilateral por parte de los inquilinos. En un primer caso, las alternativas han sido muchas y han ido desde la condonación de rentas por un periodo pactado, a las prórrogas del pago de las mismas por un periodo concreto, o el establecimiento de clausulas condicionales para la recuperación prorrateada de la misma dentro de un calendario fijado.

En cuanto a aquellos contratos que fueron rescindidos de forma unilateral por el arrendatario, el escenario que se ha encontrado el arrendador en la mayoría de los casos ha sido una bajada importante respecto de las rentas que cobraba pocos meses atrás.

Por tanto, y a riesgo de poder equivocarnos, pensamos que a pesar de todo el inmobiliario jugará un papel fundamental en la recuperación de nuestra economía en el próximo año, y cuyos efectos más inmediatos darán sus frutos a partir del segundo semestre del presente.

ENTIDADES

Dionisio Peláez

Balms Abogados

Fuente: eleconomista.es

Las condiciones que exige el sector inmobiliario a la Administración para impulsar el alquiler asequible

Pide una normativa clara y estable que evite sobrerregular el mercado de la vivienda

El mercado inmobiliario sigue siendo una opción atractiva para los grandes inversores, aunque la pandemia del covid-19 ha alterado el tipo de activo que despierta más interés, así como las ciudades en las que ven más oportunidades.

Esta es una de las conclusiones que se extrae del informe de tendencias inmobiliarias que han elaborado la consultora PwC y Land Urban Institute, basado en encuestas a casi un millar de actores del sector de toda Europa, entre ellos promotoras, fondos de inversión, empresas patrimonialistas y firmas especializadas en el ‘asset management’.

Y todos creen que la evolución de la pandemia sanitaria será la que marque el rumbo inmobiliario en 2021, eclipsando a otros factores que han tenido más importancia en los últimos años (como el Brexit o la guerra comercial entre EEUU y China). A pesar de que  hay mucha liquidez en el mercado, consideran que el capital inmobiliario, al igual que la economía, está en pausa.

La buena noticia es que los activos inmobiliarios se mantendrán como un valor refugio en tiempos de crisis, sobre todo los relacionados con la logística, la digitalización y el alquiler de viviendas, así como las residencias de estudiantes o de mayores, o el ‘coliving’. De hecho, entre las 10 tipologías inmobiliarias que despiertan más interés este año están los centros de datos, las torres de telecomunicaciones, los logísticos, los sanitarios y varios relacionados con la vivienda: la vivienda social y la vivienda de alquiler asequible. Una tendencia que empezó a fraguarse el año pasado y que irá cogiendo impulso en los próximos meses.

“Son activos rentables, resilientes y flexibles, que ofrecen rentabilidades moderadas a largo plazo y donde la gestión es clave”, según Antonio Sánchez Recio, socio responsable del área de Construcción y Servicios de PwC.

De hecho, los expertos que han participado en la presentación del informe han mostrado su interés por el mercado de la vivienda, a través de la colaboración con la Administración, aunque siempre y cuando el sector público cumpla una serie de condiciones. Entre ellas, la puesta en marcha incentivos fiscales y ayudas y que el suelo se venda a un precio competitivo que permita al sector conseguir una rentabilidad anual razonable sin renunciar a las viviendas de calidad. Aunque la más nombrada es la necesidad de que se desarrolle una normativa de vivienda clara y estable en el tiempo y alejada de la sobrerregulación, sobre todo en un momento en el que se espera que los proyectos de desarrollo de viviendas de alquiler se multipliquen en los próximos años.

De no hacerlo, España corre el riesgo de perder interés de cara a los inversores, como le está sucediendo a Barcelona. Al igual que sucedió en 2019, la capital catalana no está en la lista de las 10 ciudades europeas más atractivas para invertir en inmobiliario este año (ocupa el puesto 13), como consecuencia “del intervencionismo regulatorio y la inestabilidad política”, aclara el socio de la consultora. Madrid, en cambio, sí logra colarse en la clasificación (ocupa el puesto 8), que este año está liderada por Berlín (gracias a la estabilidad de su mercado de oficinas y a la respuesta del Gobierno alemán para luchar contra la pandemia), seguida de Londres y París (gracias a que son mercados muy líquidos).

Por ejemplo, Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda, ha criticado que “España es el único país que protege a los okupas” y que exista una normativa que ‘hiperregula’ el mercado de la vivienda. “El capital extranjero nos considera un mercado interesante, pero somos un país que penaliza la innovación y el alquiler, que penaliza a los que tienen más de 10 viviendas en cartera y que pone al mismo nivel a un deudor hipotecario o del alquiler que a un okupa, lo que es preocupante”.

En su opinión, el modelo de construir viviendas destinadas al alquiler, el famoso ‘build to rent’, “tiene unas posibilidades enormes de desarrollo, aunque es necesario que exista un marco estable”. En cambio, un mercado muy regulado “no ayuda, sino que va en contra del objetivo de aumentar la oferta, y lo que va a conseguir es crear un mercado de alquiler paralelo (en b) y que haya un aluvión de demandas por la vulneración del derecho de uso de los inmuebles por parte de los propietarios”.

Según Mendiluce, la única vía posible para aumentar el parque de viviendas destinadas al alquiler asequible, pasa por la necesidad de que sector público y privado se sienten a estudiar y negociar alternativas para aumentar la oferta, ya que España necesita desarrollar en torno a dos millones de viviendas en alquiler en un plazo de 15 años para poder situarse en línea con los principales países europeos en términos de stock.

Esa misma posición la comparte Gonzalo Ortiz, cofundador y presidente de la promotora Tectum, que tiene varios proyectos de viviendas de alquiler asequible, quien defiende que “hay unas oportunidades tremendas” en este segmento del mercado, aunque es necesario que “las reglas de juego sean justas y que exista claridad a largo plazo”. Ortiz también considera clave que el sector público brinde facilidades al privado a la hora de adquirir la materia prima inmobiliaria. “El suelo debe tener unos precios que permitan al sector privado (inversor, promotora…) poner las viviendas a precios competitivos, porque es imposible comprar suelo libre para hacer una promoción de alquiler asequible. Sin suelo no hay nada que hacer en residencial”, sentencia.

Según el confundador y presidente de Tectum, el sector inmobiliario tiene “la responsabilidad de desarrollar viviendas de calidad (no solo los inmuebles, sino también con servicios extra como internet de alta velocidad, servicio de paquetería o conserje) y de hacerlo en un plazo razonable, pero es necesario conseguir una rentabilidad. No hablamos de pelotazos, sino de un 5% anual que creo que es algo razonable”, aclara.

Mendiluce también considera necesario que el sector público ponga en marcha incentivos fiscales, ayudas directas para el pago del alquiler a los colectivos más desfavorecidos y bonificaciones, como han hecho en otros países como Portugal o Francia. “Hay muchos ejemplos y aunque siempre son mejorables, en Francia se ha construido medio millón de viviendas asequibles”, explica. Y defiende otra propuesta: utilizar los fondos europeos para financiar promociones, siempre y cuando se trate de inmuebles asequibles.

Por otro lado, Marta Cladera, managing director y head en Iberia de Nuveen, gestora estadounidense centrada hasta ahora en el ‘retail’, los centros comerciales y la logística, pero que está invirtiendo también en residencial dada la demanda latente de vivienda en España, asegura que otra de las claves para asegurar el buen funcionamiento del mercado es la gestión. Una fórmula que permite al sector reducir costes, aumentar la transparencia y dar un mejor servicio.

Su argumento también lo defiende el cofundador y presidente de Tectum, quien sostiene que “los bancos cada vez van a ser más proclives a financiar proyectos de viviendas de alquiler, aunque para ello es necesario que el sector inmobiliario cumpla los plazos previstos y esté bien gestionado”.

En definitiva, concluye Jordi Argemí, deputy CEO y CFO de Neinor Homes, “los bancos van a mantener en los próximos meses unas políticas de financiación conservadoras y solo van a conceder préstamos a empresas solventes y diversificadas”.

Fuente: idealista.com

Inversiones en activos inmobiliarios en España

El último panel de EXNI+ 2020 presentó los beneficios de invertir en España; en el cual participaron: Diego Díaz, Responsable de Relación con Inversionistas y Desarrollo de Negocios SK Servicios España; Carlos Márquez Padilla, Director General y Co-fundador Ibvest Madrid; y Mariano J. Capellino, CEO INMSA Real Estate Investments Company; bajo la moderación de Guillermo Almazo, Publisher de Inmobiliare.

Durante el encuentro los panelistas comentaron que en todo el mundo existe un apetito histórico por tener activos inmobiliarios, sin embargo, existe poca diversificación entre países porque aparentemente es más complicado.

No obstante, “es mucho más eficiente diversificar en el Real Estate que entre bonos, acciones y tipos de cambio. Creamos en Ibvest que la gente se mantiene en su zona de confort, con una estrategia de poca diversificación, porque existen altas barreras a la entrada”, comentó Márquez. Entre las limitantes que se identifican está el hecho de conocer poco sobre el mercado de otras ciudades, además hay una barrera clara que es la distancia física, se requiere de un alto grado de tramitología, y la operación del activo no es tan sencilla.

Ibvest busca canalizar inversiones de América a España, al momento de entender el perfil de riesgo y retorno que tiene cada inversionista y al ayudarles en todos los trámites para que puedan entrar de una manera muy sencilla a la adquisición o a la renta de inmuebles; por ello, propone mirar las propiedades como una empresa que generan retornos.

“Cuando se decide invertir se debe evaluar los flujos que genera el activo, el perfil de riesgo y la eficiencia operativa”. En la diversificación internacional lo que se debe buscar es elegir un sitio con una moneda estable, que cuente con precios de entrada por debajo del valor fundamental y que la rentabilidad se compare de manera favorable con el mercado accionario.

En el caso de Madrid, España, las condiciones de financiamiento están en un momento propicio para invertir; pese a la coyuntura tan complicada, la ciudad se ve relativamente sólida en cuanto su marco fiscal y ha sido resiliente a los movimientos, con un crecimiento muy ordenado, afirma Márquez.

De acuerdo con el directivo de INMSA ahora con esta crisis se ofrecen oportunidades únicas para lograr altos retornos en mercados sumamente seguros, estables y transparentes. Ellos lo que están aplicando es una estrategia en el mercado oportunista y distress. Que se entiende como el aprovechamiento del ciclo que es lo que permite obtener alta rentabilidad.

“Cuando tú tomas las tasas de apreciaciones que se generan en los 5 años de recuperación del mercado luego de una crisis, generalmente esa tasa supera el 10% neto de inflación; por ejemplo […] en Madrid del año 2014 al 2018 pasó por encima del 12% anual solamente de apreciación”, expresa Capellino.

La otras estrategia que implementan es comprar activos de bajo valor del banco y en subastas que es donde se producen los problemas cuando hay crisis. “Vamos a esa fuente primaria para adquirir activos mínimos entre un 20 y un 30% debajo del valor de ese momento, que además de haber caído en 40 o 50 por ciento, se compran con un descuento de un 20 a 30%. La tercera estrategia es la del valor añadido, es decir adquirir activos que requieran gestión, que estén vacíos, que necesiten de renovación, reposicionamiento y demás, con lo cual eso genera otra capa de valor agregado”.

En la diversificación internacional es fundamental la digitalización del property management para que el inquilino pueda interactuar con el gestor vía online y por supuesto que el inversionista conozca el estado en el que está su proyecto de forma que no tenga que desplazarse, comentó Diego Díaz de SK Servicios, quien agregó: “Para nosotros la cercanía es importante, por ello tenemos cinco sedes en todo el territorio nacional, que nos genera un termómetro de sensaciones muy certero en cuanto a la situación del mercado en cada ciudad”.

Asimismo, explicó que con una inversión a partir de 500 mil euros en el Real Estate español, se tiene derecho a una visa para el inversor y su familia. “Esto es muy interesante, hay muchos compatriotas que la están utilizando. Además, el gobierno español tradicionalmente está facilitando el acceso a este tipo de visas”, que no sólo es para ese país, sino para toda la unión europea.

Fuente: inmobiliare.com

El inmobiliario ofrecerá oportunidades, pero con paciencia

Madrid. Una de las reacciones más destacables tras el anuncio de las vacunas fue el repunte de los activos inmobiliarios cotizados. Gilles Seurat, de La Française, destaca el ascenso de firmas francesas como Unibal o Klepierre. Pero el inversor, además de optar por acciones del sector, puede plantearse comprar activos inmobiliarios físicos. En los últimos meses, el INE recoge una recuperación irregular de las compraventas de viviendas (de bajar más de un 50% interanual en mayo han pasado a recortar apenas un 1,1% en septiembre y para volver a bajar a dos dígitos en octubre). Al tiempo, también se ha producido una caída de precios que, en las capitales, según Tinsa, roza el 3% desde el estallido de la pandemia, pero que la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias eleva al 5% y otras fuentes incluso al 10%. Si bien también hay quien opina que en 2020 los precios han estado contenidos y será en 2021 cuando bajen de verdad.

Por eso, pese a los ajustes que se han producido, aún puede ser pronto para comprar. Ferrán Font, de pisos.com, cree que 2021 puede ser un buen año para estar atento al surgimiento de oportunidades, puesto que anticipa que muchos propietarios van a verse obligados a bajar los precios para poder vender su inmueble si la operación les urge. Pero añade que si el objeto de la inversión es el alquiler, hay que ser consciente de que la capacidad de pago de los inquilinos puede deteriorarse por el aumento del paro. Las rentas ya están bajando, lo que hace prever que la rentabilidad del alquiler se reducirá.

A juicio de Fernando Rodríguez de Acuña, de la consultora RR Acuña, el mejor momento para entrar en el mercado será el segundo trimestre, sobre todo en vivienda turística, cuando se observe una cierta estabilización en España y en los mercados emisores de visitantes, como Francia, Países Bajos, Alemania y el Reino Unido. Este experto considera que la campaña de verano de 2021 será mejor que la de 2020, pero sin alcanzar la normalización, por lo que el alquiler en la costa puede estar funcionando ya a medio gas.

En las primeras residencias, recomienda esperar algo más: si bien a lo largo de 2021 el precio de los pisos puede caer más, el mercado del alquiler no se recuperará rápido. Las cicatrices de la crisis en el empleo seguirán estando presentes y buscar retornos vía revalorización del activo llevará aún cierto tiempo.

Fuente: diariosur.es

Los inversores levantan el castigo a la deuda de alto riesgo europea

La rentabilidad de los bonos ‘high yield’ cae a niveles previos a la crisis. El apoyo de los bancos centrales ha sido decisivo

El mayor apetito por el riesgo ante las expectativas generadas por la vacuna no solo tuvo su efecto en las Bolsas, también la deuda de alto riesgo ha sacado partido del renovado optimismo. Esa es la conclusión que se extrae del índice Bloomberg Barclays de deuda high yield europea cuya rentabilidad se sitúa en el 3,44%, niveles previos al estallido de la crisis y lejos del 10,6% que llegó a marcar a finales de marzo.

Varias son las razones que explican esta mejora, pero al igual que lo ocurrido en la deuda pública y los bonos corporativos en grado de inversión, el papel jugado por los bancos centrales ha sido decisivo. “El estrechamiento que ha vivido el crédito high yield se debe a las masivas compras de bonos por parte de los bancos centrales, que han ido expulsando a los inversores hacia niveles de subordinación y calidad crediticia cada vez más bajos en busca de rentabilidad”, afirma Ignacio Fuertes, director de inversiones de Rentamarkets.

El experto considera que uno de los puntos de inflexión fue la decisión de la Reserva Federal de EE UU de incluir estos activos en su programa de compras. El BCE no ha seguido los pasos, pero en abril acordó aceptar bonos basura como colateral para aliviar la presión sobre Italia.

Si bien los estímulos monetarios y fiscales aprobados en los últimos meses han sido decisivos para la supervivencia del mayor número de empresas, el equipo de gestión de Dunas Capital señala que las expectativas generadas por las vacunas han sido “un empujón importantísimo”. Al apoyo continuado de los bancos centrales se ha añadido en los últimos meses las expectativas de mejora de los fundamentales de las compañías y de la economía, todos ellos ingredientes que “revertirán en un mejora de los diferenciales de crédito en general para los activos, incluidos los de mayor riesgo”, explica Jesús Sáez, responsable de mercado de capitales de Natixis en España. Con la deuda pública en mínimos históricos e incluso en terreno negativo, los inversores han tenido que elevar el riesgo en sus carteras para poder cumplir o aproximarse a sus objetivos de rendimiento. “Los activos high yield o de más subordinación han recibido flujos de demanda de manera activa, que hace que sus rentabilidades sean cada vez menores”, señala Sáez. Una idea en la que coincide Guillermo Uriol, responsable del fondo Ibercaja High Yield, que señala que la liquidez inyectada por los bancos centrales ha contribuido a que los diferenciales para la deuda de alto riesgo se hayan contraído al entorno de los 250-260 puntos básicos, niveles de febrero.

Con el año a punto de acabar son muchos los inversores que se preguntan qué cabe esperar en 2021 después de la fuerte caída de las rentabilidades y su consiguiente subida de los precios este ejercicio. Joan Bonet, director de estrategia de mercados de Banca March, se muestra optimista y defiende que en un entorno de prolongación de los estímulos por parte de los bancos centrales –el BCE ha ampliado el programa de compras frente a la pandemia en 500.000 millones hasta marzo de 2022– desde su equipo mantienen su exposición a la deuda high yield. “Si el próximo año se llegara a producir una mejora de las expectativas de crecimiento y se anticipara un paulatino y lento proceso de normalización, la deuda de alto riesgo global ofrece capacidad de absorción del impacto negativo de los tipos”, añade. Así, para la primera mitad de 2021 el gestor se decanta por los sectores más cíclicos y vinculados a las materias primas y economías emergentes.

Desde Dunas Capital apuestan por la cautela y aunque ven probable que en el corto plazo siga mejorando, no descartan que a lo largo del año se produzca un aumento de empresas que presenten problemas para seguir operando y pagar su deuda. “Hay que ser muy selectivo a la hora de invertir en estos bonos en los próximos meses”, añaden.

Rafael Valera, gestor de Buy & Hold, señala que en un entorno de mejora económica y de aumento de la movilidad, los sectores que más han sufrido podrían despegar. El experto señala que las perspectivas de las aerolíneas son positivas, pues muchas ya han hecho refuerzos con ampliaciones de capital como IAG o rescates por parte de los Gobiernos. No obstante, aconseja ser muy selectivo. Una idea que también comparte Uriol, que recomienda evitar las empresas más apalancadas.

LA FED INCLUYE DEUDA ‘HIGH YIELD’ EN SUS COMPRAS

Estímulos. El papel jugado por los bancos centrales ha sido esencial para devolver cierta estabilidad a la deuda de alto riesgo. Una de las medidas más impactantes ha corrido a cargo de la Fed, que decidió incluir en sus compras de deuda corporativa a los ángeles caídos, emisores con grado de inversión que pudieran perderlo por la crisis. Más moderada fue la actitud del BCE, que en abril acordó aceptar deuda de baja calidad como garantía en las operaciones de préstamo al sector financiero. El organismo que preside Christine Lagarde admite todos los activos que a fecha del 7 de abril tuvieran grado de inversión. Joan Bonet considera que la excepcionalidad de las medidas se debe a la inusual situación generada por la crisis. “En las tres últimas recesiones, el pico de quiebras del segmento high yield se alcanzó entre los 11 y 24 meses posteriores al inicio de la recesión. En el ciclo actual, el movimiento ha sido mucho más exagerado. El momento de máximo estrés se alcanzó en poco más de un mes”, añade.

Fuente: cincodias/elpais.com

Merlin reduce su beneficio un 65% hasta septiembre por atípicos y desinversiones

Con un ebitda de 197 millones de euros, la socimi se encuentra a 50 millones de alcanzar su objetivo previsto para este año.

Merlin Properties ganó 111,8 millones de euros en los nueve primeros meses del año, lo que representa una caída del 65% respecto al beneficio del mismo periodo del año anterior, lastrada por elementos atípicos como las desinversiones realizadas, aunque continúa acercándose al cumplimiento de los objetivos financieros que se marcó antes de la pandemia.

Los dos principales impactos en sus últimos resultados trimestrales proceden de la venta de activos acometida en los últimos meses, así como de una menor revalorización de la cartera que la contabilizada el año pasado.

En concreto, el valor neto de los activos de la última valoración realizada el pasado mes de junio asciende a 7.410 millones de euros, que, pese a representar un aumento del 3,3%, es menor que la realizada en el mismo periodo del año anterior, reflejándose en un impacto contable en la cuenta de resultados.

Los ingresos de la socimi alcanzaron los 380,9 millones de euros, un 3,5% inferiores, por las desinversiones. La compañía destaca que, sin tener en cuenta este cambio de perímetro de las ventas realizadas, las rentas hubiesen crecido un 1,4%.

En cuanto al resultado bruto de explotación (Ebitda), fue de 275,7 millones de euros, un 13% por debajo del registrado a septiembre del año 2019, como consecuencia de las ayudas ofrecidas a sus inquilinos en el marco de la crisis del Covid-19 mediante bonificaciones de renta.

El impacto contable de esta medida en estos nueve últimos meses alcanza los 39,6 millones y afectó tanto al Ebitda como al beneficio operativo, que fue de 197,3 millones de euros, un 16,8% menos.

No obstante, este beneficio operativo se sitúa a solo 50 millones de alcanzar el objetivo marcado por la compañía antes del estallido de la pandemia de alcanzar una cifra de 250 millones de euros a cierre del ejercicio 2020.

1.200 millones en caja

Merlin también afronta este periodo de incertidumbre en el corto y medio plazo con una posición de liquidez de casi 1.200 millones de euros y con solo un 9% de los contratos venciendo el próximo año, un ejercicio en el que contará con unos 20 millones de rentas adicionales derivadas de nuevos alquileres.

Tras la emisión y recompra de bonos realizadas en julio y el repago anticipado de deuda hipotecaria, el nivel de endeudamiento de Merlin se sitúa en el 40,9%, mientras que no tendrá que afrontar vencimientos de deuda hasta mayo de 2022, con un vencimiento medio de 6,2 años.

Por negocios, el de oficinas registró un aumento del 3% comparable de las rentas y una ocupación del 91,1%; el de centros comerciales mantuvo la ocupación en el 93,7%, en niveles pre-Covid, y el de logística registró un incremento del 8,5% en rentas, con una ocupación del 97,5%.

Fuente: elespanol.com

Madrid capital tiene 14.000 pisos en marcha y solo un 10% a la venta, ¿dónde están?

La oferta de obra nueva en Madrid capital es escasa frente a una demanda creciente. Pero, ¿cuántas viviendas hay en marcha actualmente? Y lo que es más importante, ¿cuántas están a la venta? La consultora CBRE, en la quinta edición de su informe ‘Madrid desde el cielo’ ha identificado 395 proyectos residenciales en marcha que aglutinan la construcción de 14.184 viviendas -un volumen ligeramente superior al de hace un año cuando había 13.715 unidades en marcha y apenas el 15% a la venta, 2.146 unidades-, cuya finalización está prevista en los próximos 2-3 años.

De todas estas unidades, solamente un 10% está en comercialización activa. Es decir, aquel que quiera comprar ahora mismo una vivienda de obra nueva en Madrid capital apenas tendría 1.418 unidades para elegir, «posiblemente el resto de unidades ya están vendidas o el promotor no las pone abiertamente a la venta, ya que hay promotores que reservan una parte de las viviendas y las van sacando por fases, algo que ya sucedía el año pasado», ha explicado Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España.

El 64% de las viviendas, es decir, 9.015 unidades se concentra en los distritos periféricos de Vicálvaro, Hortaleza, Villaverde, Fuencarral, Tetuán y Vallecas.

Aunque algunos de estos proyectos no requieren el uso de grúas, especialmente en el caso de las rehabilitaciones, muy frecuentes en el centro de Madrid y en proyectos de lujo. CBRE ha detectado 303 grúas. ¿Dónde se concentran? Alrededor del 64% de esas viviendas en construcción, es decir, 9.015 unidades se concentra en los distritos periféricos de Vicálvaro, Hortaleza, Villaverde, Fuencarral, Tetuán y Vallecas.

Vicálvaro a la cabeza por número de viviendas

Vicálvaro destaca entre ellos, ya que concentra el 22% de las viviendas en construcción, con más de 3.200 unidades en marcha, 425 viviendas más que en 2019. Entre ellas un proyecto de Hi Real Estate en El Cañaveral, el ámbito estrella de este distrito desde 2017. Sus 400 viviendas suponen la promoción más grande de este ámbito y el que mayor número de grúas requiere: un total de 12.

 

 

“Vicálvaro, se ha consolidado como el principal motor de la actividad promotora residencial en Madrid liderando por segundo año consecutivo la aportación de nueva vivienda a la oferta residencial de la ciudad. Si el año pasado casi duplicó las cifras de unidades en construcción respecto a 2018, especialmente por el desarrollo de El Cañaveral, este año, con 47 proyectos y 78 grúas residenciales, ha vuelto a incrementarlas registrando más de 3.200 unidades en desarrollo”, afirma Martínez Brioso.

«Además», añade, «EL Cañaveral está en plena expansión y además, con grandes proyectos y numerosas grúas. De hecho, la proporción de proyectos versus grúas es muy elevada. Es decir, hay en marcha grandes desarrollos que involucran muchas grúas».

La segunda mayor aportación a la oferta de vivienda en construcción la hace el distrito Hortaleza con casi 2.000 unidades (en 30 proyectos y 35 grúas) y, en tercera posición ya en la zona sur, se sitúa Villaverde con alrededor de 1.300 unidades (en 10 proyectos y 11 grúas). Es decir, todos ellos, fuera de la M-30, aunque dentro de la circunvalación, también hay actividad con 144 proyectos y 70 grúas residenciales que desarrollan alrededor de 3.400 viviendas, un 24% de la nueva oferta que actualmente se está construyendo en Madrid. Destaca la aportación de Chamberí y Arganzuela, con 736 y 651 unidades cada uno, respectivamente.

 

En las entrañas del barrio más demandado de Madrid para vivir (y trabajar)

E. Sanz

Concentra buena parte de la obra nueva actualmente en marcha dentro de la M-30 y es uno de los distritos más asequibles tanto para comprar como para alquilar.

 

El estudio realizado por CBRE, a pe de campo, rebela cómo la actividad inmobiliaria en Madrid capital ha seguido su ritmo a pesar de la crisis desencadenada por el coronavirus con 506 proyectos en marcha -residencial, terciario, retail, hoteles…- y 382 grúas, y a pesar de en el mes de marzo, y tras la declaración del estado de alarma, la actividad constructora en toda España estuvo paralizada durante 15 días. De hecho, el estudio ‘Madrid desde el cielo’ ha detectado un 5% más de proyectos en marcha que hace un año. Pero, teniendo en cuenta el decalaje de la actividad inmobiliaria respecto a la evolución económica, no descarta que la pandemia acabe afaectando al sector, aunque de hacerlo, cree que los efectos de la pandemia no se dejarán sentir hasta 2021 o 2022.

«El sector inmobiliario tiene una inercia y los proyectos que recoge el informe habían arrancado antes del coronavirus y han seguido adelante sin problemas. A día de hoy es difícil medir el efecto real de la pandemia sobre la actividad inmobiliaria, cuando veamos el efecto en la bajada en el número de visados», según Lola Martínez Brioso quien destaca especialmente el desarrollo de la nueva superficie de oficinas, con un total de 475.000 metros cuadrados en desarrollo, la cifra más elevada de los últimos cuatro años.

Y, ¿dónde estará la nueva oferta en alquiler?

El informe de CBRE también analiza el número de proyectos y viviendas en marcha destinadas al alquiler. Es decir, lo que en la jerga inmobiliaria se conoce como ‘build to rent’, que ha experimentado un gran desarrollo en los dos últimos años. Durante el trabajo de campo para la realización de este informe, la consultora ha identificado 14 grúas activas en Madrid capital que actualmente desarrollan 15 proyectos residenciales ‘build to rent’ con más de 1.500 unidades proyectadas.

La mitad de estos proyectos se concentran en el distrito de Puente de Vallecas donde el promotor destacado es el Ayuntamiento de Madrid, con 540 viviendas en desarrollo para residencial en alquiler», recoge este informe.

“En este punto, conviene señalar que el desarrollo de muchas de las transacciones de suelo registradas en 2019 y 2020 para futuras promociones ‘build to rent’ todavía no ha empezado. Desde CBRE calculamos que esos futuros proyectos añadirán más de 1.300 viviendas a la oferta de residencial en alquiler en Madrid, destacando especialmente el distrito de Arganzuela con casi 800 unidades proyectadas”, destaca Martínez Brioso.

Fuente: Zoom News

 

 

Los procuradores inician la subasta de activos de Reyal Urbis

Protagonizó la segunda mayor quiebra de España, con un pasivo de 4.660 millones.

La subasta de bienes de Reyal Urbis está a punto de comenzar, siete años después de que se declarara en concurso de acreedores. El Colegio de Procuradores de Madrid tiene previsto iniciar el procedimiento de subasta extrajudicial de estos activos a partir del próximo lunes, 9 de noviembre. Reyal Urbis fue declarada en concurso voluntario de acreedores en marzo de 2013 mediante auto del Juzgado de lo Mercantil Número 6 de Madrid, tras tres refinanciaciones de deuda fallidas.

El grupo inmobiliario protagonizó la segunda mayor quiebra de España con un pasivo superior a los 4.660 millones de euros. Reyal Urbis cuenta con un banco de suelo de 6,7 millones de metros cuadrados edificable, 214 viviendas en stock y 103.000 metros cuadrados de patrimonio en renta, incluyendo hoteles,.

Ahora, tras siete años desde la quiebra, los administradores concursales, la consultora BDO y la Agencia Tributaria, han confiado, previa aprobación judicial, el complejo proceso de subasta extrajudicial al Colegio de Procuradores de Madrid, efectuándose a través del portal de subastas del Consejo General de Procuradores de España, www.subastasprocuradores.com.

“Estamos satisfechos en colaborar con el funcionamiento de la justicia y agilizar los plazos en los concursos de acreedores, como entidad especializada en subastas extrajudiciales que somos, tal y como nos faculta la ley”, destacó este miércoles, Juan Carlos Estévez, presidente del Colegio General de Procuradores de España (CGPE).

De hecho, la ejecución es una de las actividades que lleva a cabo la profesión de procurador, “que cuenta con la estructura, la capacitación y los medios necesarios para ello”, añadió Gabriel de Diego, decano del Colegio de Procuradores de Madrid.

 

CRECIMIENTO DEL PORTAL

El portal subastaprocuradores.com ha tenido un fuerte crecimiento en el último año. Desde su creación en 2016 ha adjudicado 1.407 bienes, sobre todo inmuebles, valorados en 304 millones de euros, de los que 134 millones corresponden a 2020, según Teresa Ramos, directora de Relaciones Institucionales del portal de subastas del CGPE.

El 68% de los bienes subastados corresponden al residencial; el 15,1% a suelo; el 8,2% a industrial; y el 8,2% a otros. En la actualidad, el portal cuenta con 400 subastas activas.

 

En una primera fase se realizará la subasta de los activos inmobiliarios de Reyal Urbis vinculados al préstamo sindicado que el grupo inmobiliario tenía con distintas entidades financieras. Se procederá a la subasta paulatina y progresiva de los activos a liquidar “conforme las circunstancias y condiciones del mercado lo aconsejen, con el objetivo de maximizar el resultado de la liquidación concursal de la sociedad”, señaló de Diego.

Un año

El primer tramo de la primera fase se ejecutará entre el 9 de noviembre y el 12 de enero, indicó Mayte Rodríguez, directora del Departamento Jurídico de subastaprocuradores.com. Esta fase es previsible que se extienda durante un año o más, según cálculos de Rodríguez. Posteriormente podrán subastarse los activos que no hayan podido enajenarse en fase de venta directa.

Estévez y De Diego destacaron la “necesaria externalización de los procesos de ejecución en España”, en la dirección seguida por países del entorno, en favor de la eficiencia y transparencia de los procesos de liquidación. A su juicio, ello permite también a los ciudadanos tener acceso en las mejores condiciones a la compraventa de activos; y a los acreedores, recuperar la deuda en el menor tiempo posible, “anticipándose a una depreciación de los activos inmobiliarios, en un momento en que se prevén recortes del precio de la vivienda de hasta el 12% en los próximos meses”.

Fuente: Cinco Días

 

 

Guía para comprar los pisos de los bancos

Características, ventajas y desventajas, de dónde proceden, cómo encontrarlos y condiciones de la hipoteca.

Al indagar en diferentes portales inmobiliarios puede toparse con una opción que quizás desconocía y le llame la atención: los pisos de bancos. Las entidades bancarias cuentan con una amplia cartera de inmuebles en venta que suelen destacar por sus atractivos descuentos imposibles de rechazar. No obstante, no es oro todo lo que reluce y antes de embarcarse en la compra de una ganga que acabe siendo un fiasco le conviene conocer de dónde proceden estas viviendas, cuáles son sus características, si se adaptan a sus necesidades, dónde encontrarlas y cómo será la hipoteca. El comparador online Helpmycash ha elaborado la guía “Toda la verdad sobre los pisos de los bancos” donde resuelve todas estas dudas.

¿Son más baratos?

No. Según explica Helpmycash, los bancos venden sus pisos a precio de mercado en la mayoría de las ocasiones, por lo que en la mayoría de las ocasiones no son más baratos que los comercializan las agencias convencionales. Pueden darse casos en los que se vendan incluso por encima del precio del mercado para cubrir el valor de la hipoteca impagada sobre ese inmueble.

“Es cierto que, de vez en cuando, se lanzan promociones que pueden resultar interesantes”, añade el comparador online. No obstante, una descuento demasiado elevado, como del 50% o el 70% puede deberse a una devaluación del valor del inmueble.

¿De dónde proceden?

Estas viviendas son inmuebles que pertenecen a entidades financieras y que estas quieren vender a través de una inmobiliaria, ya sea propia o externa. Los bancos se convirtieron en grandes tenedores de inmuebles sobre todo durante la crisis de 2008 y estas viviendas llegaron a sus manos a través de: embargos a clientes que no pudieron pagar su hipoteca; promotoras que construyeron pisos, no pudieron venderlos, dejaron de pagar los créditos y también les fueron embargados; y, por último, de bancos que fueron absorbidos tras quebrar y con ellos sus activos inmobiliarios.

Al hablar de pisos de bancos también hay que tener los pertenecientes a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de Reestructuración Bancaria, más conocida como Sareb. No es un banco, por lo que no concede hipotecas. Su objetivo es vender al precio de mercado los activos inmobiliarios que posee que proceden de las entidades que en su momento recibieron dinero público.

Ventajas e inconvenientes

Comprar uno de estos pisos le conviene si tiene pocos ahorros y encuentra una ganga, lo cual no están habitual como parece. El principal motivo para adquirir una de estas viviendas es que hay bancos que ofrecen hipotecas para financiar el 100% de la compra de sus pisos, a lo que se le puede sumar un mayor plazo de devolución y otras facilidades de pago. No obstante, necesitará tener ahorrado el 12% de su valor para pagar los gastos de compraventa: los impuestos, los aranceles notariales y registrales, etc. Por otro lado, puede que el banco haya tasado el piso que le interesa al comprador hace poco, en cuyo caso no tendrá que pagar nada por este concepto.

Los principales motivos para no querer optar por una de estas viviendas son tres: que pueden estar en mal estado, por el paso del tiempo o por desperfectos ocasionados por anteriores propietarios; pueden tener cargas, es decir impagos pendientes de los que debería hacerse cargo el banco. La solución más sencilla es pedir la nota simple al Registro para asegurarse de que todos los pagos están al día; y quizás el más importante es que los descuentos promocionales no suelen ser reales.

¿En qué zonas hay más pisos de bancos?

Encontrará una mayor oferta de pisos de bancos en las ciudades que vivieron un mayor boom durante los años de la burbuja inmobiliaria: las capitales más importantes, las localidades costeras con afluencia de turismo, los municipios con urbanizaciones fantasma, etc, explica Helpmycash en su guía.

¿Dónde puedo encontrarlos?

Los bancos no venden sus pisos directamente, sino que lo hacen a través de inmobiliarias que han creado para esta finalidad o de otras agencias externas con las que tienen acuerdos. Si no le importa el banco, puede entrar en diversos portales inmobiliario (Fotocasa o Idealista, por ejemplo) y filtrar la búsqueda por pisos de bancos.

Si busca el piso de un banco en concreto puede ir a una oficina de esa entidad o entrar en la página web de la inmobiliaria que venda sus viviendas. Estos son los portales utilizados:

Fuente: Helpmycash

En el caso de la Sareb, los pisos que gestiona se pueden consultar en su página web, pero para visitarlos y comprarlos hay que recurrir a las inmobiliarias que comercializan sus viviendas. Actualmente: Altamira, Servihabitat, Solvia y Haya Real Estate.

¿Cómo será la hipoteca?

El piso lo puede financiar cualquier entidad, aunque el mismo banco lo vende puede ofrecer unas condiciones más favorables. Las características habituales son: financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda; plazo más largo para devolver el dinero (hasta 40 años) y en ocasiones, un interés más bajo, cobrar menos comisiones o incluir menos productos combinados.

 

Fuente: La Razón