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Activos inmobiliarios: la solución financiera para las empresas tras el Covid-19

Respecto de la búsqueda de liquidez, los activos inmobiliarios tienen un claro efecto diferenciador, y pueden suponer la solución financiera, dependiendo de la opción que finalmente se adopte.

La crisis sanitaria del Covid-19 y el Estado de Alarma establecido por el Real Decreto Ley 463/2020, de 14 de marzo, han provocado que las empresas estén, de una parte, reduciendo sus costes generales (a través de ERTE, renegociación del pago de las rentas arrendaticias, renegociación con proveedores, cierre de determinadas tiendas/locales, aplazamientos de pagos, etc.) y, de otra, en la búsqueda de liquidez, a los efectos de poder preservar así su tesorería y actividad.

Teniendo en cuenta los últimos datos publicados respecto de la economía española, la evolución del PIB en España, en el primer trimestre del ejercicio 2020, ha sufrido una caída del 5,2%, la segunda mayor de toda la Eurozona. Como sabemos, la inversión y el ciclo inmobiliario está muy ligado al PIB.

Por otro lado, nos encontramos con un total de 3,31 millones de desempleados a Marzo 2020, y de 3,38 millones de trabajadores afiliados a la Seguridad Social afectados por ERTE, y con un hundimiento del consumo del 7,5% en el primer trimestre, de la inversión de un 5,3%, y en vivienda de un 9,6%.

La Estadística Mercantil del Colegio de Registradores del primer trimestre del 2020 refleja una caída general en las constituciones y ampliaciones de capital, que es más agudizada en el mes de marzo, mes en el que se activa el estado de alarma, cayendo un 29,8% y un 24,6% respectivamente respecto del año 2019. En este sentido, será importante ver los resultados del segundo trimestre.

En esta situación, y respecto de la búsqueda de liquidez, en mi opinión, los activos inmobiliarios tienen un claro efecto diferenciador, y pueden suponer la solución financiera, dependiendo de la opción que finalmente se adopte.

La opción más directa, que es la desinversión de activos inmobiliarios a terceros inversores, ya sea en procesos fuera de mercado (off-market) o competitivos. Por ejemplo, teniendo en cuenta que está siendo el sector más castigado por el Covid-19, veremos cómo algunos propietarios de edificios hoteleros pondrán en el mercado sus activos.

La opción más concreta, la realización de operaciones de Sale & LeaseBack, a través de la venta de sus activos inmobiliarios a fondos e inversores, con el obligado cumplimiento de quedarse como arrendatarios a largo plazo, y tener en su caso a su favor una opción de compra para la recuperación del activo.

En este sentido, un sector que está aguantando de forma sólida la crisis del Covid-19, quizás por tratarse de un sector esencial, es el de distribución alimentaria. Como consecuencia de ello, en mi opinión, la inversión en activos o porfolios inmobiliarios de supermercados e hipermercados será un valor refugio en el Covid-19, no solamente por el exceso de liquidez existente desde el lado inversor, sino además por la fortaleza y esencialidad del sector, lo que abrirá la puerta a este tipo de operaciones de Sale & Leaseback. El aspecto principal será determinar y acordar, entre propietario e inversor, la rentabilidad para cada operación en concreto.

Y, por último, la opción más general, entrar en fórmulas de refinanciación o reestructuración de su deuda o capital (por ejemplo, a través de acuerdos de joint-venture de entrada en el capital social de la sociedad de fondos o inversores, y firma de acuerdos de accionistas, o simplemente con el establecimiento de periodos de carencia, aplazamientos, waivers de cumplimiento de ratios financieros, con la firma de acuerdos que reflejen planes de viabilidad, amortización, daciones en pago, quitas, etc.).

Teniendo en cuenta que los meses de junio, julio y agosto van a ser, muy probablemente, meses de reducida actividad en el M&A inmobiliario, nos empezaremos a encontrar con este tipo de operaciones de búsqueda de liquidez como las descritas, quizás en mayor medida, a partir de septiembre u octubre, así como de un incremento en el número de concursos voluntarios a final de año, por empresas que no hayan podido salvar su situación de insolvencia.

Una peligrosa tendencia en la extinción y concurso de sociedades la marca la estadística del Colegio de Registradores del primer trimestre del 2020 en relación con el ejercicio 2019, con un aumento del 4,6% y 9,6% respectivamente.

En mi opinión existen armas para combatir esta tendencia, por cuanto hay grandes diferencias entre la crisis del COVID-19 y la crisis financiera de los años 2009 y siguientes, por cuanto ahora mismo existe exceso de liquidez desde el lado inversor y fortaleza en las entidades financieras, a diferencia de en la crisis financiera.

Entiendo que la situación negativa del COVID-19, que ha supuesto la paralización de todos los sectores (excepto los esenciales) debería ser provisional, existiendo una recuperación a lo largo del 2021 y del 2022, que será más o menos acusada dependiendo de que exista, y en qué medida, ayuda financiera, y sobre todo un cierto control económico desde la Comunidad Económica Europea a los países más afectados, como España.

Respecto del Gobierno de España y sus Comunidades Autónomas, es también clave que se emprendan medidas de contención del gasto, así como liberalizadoras y de ayuda a las empresas, pymes y autónomos, tanto a nivel burocrático (licencias, permisos, rehabilitación de edificios, SOCIMIs, reinversión, etc.) como de ahorro fiscal, a los efectos de atraer inversión extranjera, dinamizar el consumo y crear puestos de trabajo.

Solamente con estas bases podremos iniciar el camino de una recuperación más acusada.

Fuente: Expansión

 

 

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