En la situación actual de incertidumbre general en que nos encontramos como consecuencia de la crisis del COVID-19, es difícil pronosticar cuál va a ser el impacto real en la valoración de los activos inmobiliarios y si sus efectos serán transitorios o más prolongados en el tiempo, pero parece innegable que las valoraciones que se hagan en los próximos meses reflejarán cierto grado de deterioro en comparación con las valoraciones pre-COVID.
Hay dos factores que van a contribuir a ello: por un lado, la ausencia de transacciones inmobiliarias y, con ello, de testigos actualizados que permitan utilizar el método de comparación en las valoraciones; por otro, en activos en rentabilidad cuyos arrendatarios se han visto abocados al cierre, parece inevitable que los propietarios tendrán que acceder tarde o temprano a reducir o condonar las rentas durante todo el plazo que dure el cierre, e incluso a renegociar las rentas de cara al futuro para incluir o dar mayor peso a un componente variable ligado a la ocupación o a la facturación del negocio.
De ser esto así, se hace necesario analizar el impacto que estas correcciones tendrán en los contratos de financiación de los activos suscritos antes de la crisis.
Pues bien, como es sabido, los contratos de financiación de activos inmobiliarios suelen incluir una serie de covenants financieros, tales como el Loan to Value (LTV), el Interest Coverage Ratio (ICR) o el Leverage Ratio, que miden cada uno de ellos distintos parámetros y tienen en común que su incumplimiento faculta al acreedor a adoptar determinadas medidas, entre ellas, a resolver el contrato y exigir la amortización anticipada del importe financiado y ello aunque el deudor siga cumpliendo con normalidad con las obligaciones de pago.
Centrándonos en el LTV, mide la relación entre el saldo vivo de la financiación y el valor del activo subyacente. En consecuencia, la caída del valor del activo puede desembocar en un incumplimiento del covenant pactado con las negativas consecuencias para el deudor indicadas anteriormente.
Adicionalmente, los contratos de financiación de determinados activos inmobiliarios suelen incluir una cláusula denominada MAC (Material Adverse Change) en virtud de la cual cualquier cambio en la situación del prestatario o de los activos dados en garantía que pueda considerarse como material (concepto normalmente definido e incluso cuantificado en el contrato) y adverso, puede igualmente facultar al acreedor a resolver anticipadamente el contrato.
El derecho de los acreedores bajo derecho español a declarar vencida la financiación por un incumplimiento de los covenants o por la activación de la cláusula MAC es jurídicamente discutible, pero en todo caso se hace necesario que los deudores en este tipo de financiación revisen sus contratos para anticipar el impacto que la situación actual pueda tener en ellos y, a falta de soluciones legislativas que proporcionen mayor seguridad jurídica, comiencen a negociar los correspondientes waivers con sus acreedores.
Fuente: Diario Jurídico