La inversión en el mercado inmobiliario español alcanzará este año los 10.200 millones de euros, impulsada por los inversores internacionales, según el informe Outlook 2020 presentado este martes por la consultora Cushman & Wakefield.
Esta cifra confirma la fortaleza del sector inmobiliario español pero será un 14% inferior a la del 2019, cuando alcanzó los 11.900 millones de euros, año en que ya fue un 10% inferior a la del 2018. El consejero delegado de la consultora, Oriol Barrachina, explicó que “tenemos un problema de falta de producto, por lo que no podemos atender las demandas de los inversores y eso limita las operaciones”.
En el 2019 el 70% de las compras inmobiliarias en España ha correspondido a inversores internacionales, entre los que la consultora incluye las grandes socimis como Merlin y Colonial porque sus accionistas son mayoritariamente extranjeros. Entre los inversores nacionales destacan aseguradoras, como Catalana Occidente, y family offices, pero menos que otros años porque a juicio de Barrachina “están apostando por tomar participaciones en inmobiliarias”. Esta tendencia incluye desde participaciones financieras como las de Puig, accionista de referencia ahora en Colonial, o vehículos no cotizados como Metropolis o Teleno, que permiten diversificar las inversiones.
El informe de la consultora destaca que el 50% de la inversión se destinó el año pasado al mercado de oficinas, atraída por la fuerza de este mercado, donde prácticamente no hay disponibilidad y las rentas crecen con fuerza (un 6% en Madrid y un 13,3% en Barcelona el año pasado). Igualmente las oficinas se benefician de las dificultades de otros mercados de inversión, como el hotelero, especialmente en Barcelona, donde la moratoria del Ayuntamiento ha disparado los precios.
Apenas hay oficinas vacías y los alquileres suben con fuerza: un 6% en Madrid y un 13,3% en Barcelona.
También ha bajado la inversión en locales y, sobre todo, en centros comerciales, un 50%. “Los inversores son más prudentes por el impacto del comercio online y los cambios de hábitos de la población, que ahora tiene otras formas de ocio”, reconoce Barrachina. Así, la afluencia a centros comerciales bajó el año pasado un 1,4%, pese a que han aumentado las ventas. En los locales comerciales las ventas también crecen impulsadas por el récord de visitas turísticas.
Barrachina señala que las grandes firmas de moda, principales ocupantes de espacio comercial, están reestructurando su red de tiendas, cerrando en las peores ubicaciones y apostando por grandes establecimientos que tienen un efecto de promoción, pero también de experiencia y de asesorar al cliente, que en muchos casos compra luego por internet. “Hay un efecto halo, que hace que hasta el 50% de la venta online venga impulsada por la tienda física”, asegura.
El interés de los inversores por las oficinas se ve impulsado por la fuerza de la contratación de espacio: en Madrid, el 8,6% de las oficinas están desocupadas pero en Barcelona sólo un 4,1%, y en las zonas prime apenas el 1%. Cushman & Wakefield prevé que la contratación de oficinas crezca este año, hasta 410.000 m2 desde los 401.000 m2 del 2019, mientras bajará en Madrid, de los 610.000 m2 en el 2019 a unos 550.000 m2 este año. Además, destaca Barrachina, el 25% de la contratación en Madrid es de espacio nuevo, no de traslados, mientras que en Barcelona el 35% del total es de nueva ocupación.
Esto ha impulsado operaciones “de riesgo” como compras y alquileres de edificios antes de estar acabados, así como operaciones de suelo por parte de fondos: en el 22@ Mitsubishi Estate promoverá 3.000 m2 de oficinas, mientras Acciona y el fondo Episo 5 de la gestora Tristan Capital Partners promoverán un complejo de cuatro edificios de 31.000 m2.
Menos espacio de oficinas para cada trabajador
La contratación de oficinas no crece al mismo ritmo que en la anterior recuperación económica porque las empresas han reducido el espacio que destinan a cada trabajador: ahora es de 10 m2, cuando hace quince años era un 50% superior, de 15 m2. Los nuevos hábitos de trabajo colaborativo, con pocos despachos, y flexible, con empleados que teletrabajan y que a veces no tienen mesa fija, así como los coworkings , llevan a oficinas más pobladas. El coworking, señala la consultora, crece pero sólo es el 0,3% de las oficinas en Barcelona y el 0,2% en Madrid.